2011买房实战篇：矛盾市道中购房如何跑赢CPI

每经记者  朱玲  发自广州

        在严密的政策调控下，国家统计局数据显示11月全国楼市依然量价齐升，环比上扬0.3%，这是自9月后连续3个月呈现环比上涨的态势，且涨幅较高的大多集中于二三线城市。

        据中国社科院发布的最新住房发展报告分析，由于“限购”、“信贷紧缩”等高压政策迫使购买力外移，在政策盲区的二三线城市顿时成为开发商、投资客的必争之地。

二三线城市房价频频破万

        今年以来，全国楼价持续走牛是一个不争的事实。然而在多番的政策打压下，二三线城市却成了市场成交的主力军。

        据中国房地产指数  （以下简称中房指）系统监测的全国百城价格指数显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中，诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。

        “受限购政策影响，导致购买力外移，带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。

        日前，记者在广州周边区域佛山踩盘时发现，尽管当地只算二线城市，但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米，其二手房价也都已在万元以上，且还是毛坯房交楼。

        “广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉  《每日经济新闻》记者，特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域，一手房价没有在万元以下的。

        在中房指统计的数据中，11月百城住宅价格最高的10个城市中，杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。

        根据福房网监控当地楼市数据显示，福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到，7个区域中最高的市中心区市场均价达1.9万元/平方米，最便宜的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间，最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米，意味着一年时间楼盘价格上涨了63%。

        然而，当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布最新住宅发展报告显示，福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70.3%，杭州达66.9%。

地产巨头二三线销售占比过半

        记者注意到，除了福州这样的二线城市外，像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。

        11月全国楼价环比的上扬让后续出台政策的预期加强，限购令延期的可能性也逐步加大。“进入12月，压抑的需求被逐步释放，市场成交量有放大的趋势。”邓浩志表示，此次限购政策可以说是助涨二线城市房价，加速炒房资金进入二三线城市。

        “在新增土地储备最多的10个城市中，大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前开发商为规避政策风险，早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示，今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。

        在调控之下，万科集团前11月业绩冲破千亿，创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩，而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标，逼近500亿元。

        对这些提前超额完成业绩的地产公司而言，其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示，今年新进入的昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。

        “现在处于通胀和流动性充裕的时期，房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为，政策调控之下，目前成交量下去了，价格如果没能压下去的话，后期将会涨得更厉害。他表示，二线城市也会有泡沫，比如开发商会先开出一个比较高的价格，再根据市场接受程度来决定最终定价；假设市场没有成交，开发商也会采取高开低走的策略。



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