吴来顺:新加坡地产基金的“中国信心”

每经记者  罗伦  发自上海

        如果不是两个月前，腾飞集团旗下的腾飞中国商业地产基金（以下简称ACCF）从德国基金SEB和新加坡太平星集团手中，以据估算约13亿元人民币的价格收购了位于上海黄浦区中心商业地段且名噪一时的“高腾大厦”，或许多数人都不会对这个专注于工业和商业项目，又颇显低调的新加坡房地产集团留有太深刻的印象。不过，这一切似乎都将悄然出现某个转变，因为看起来现任腾飞中国的总裁吴来顺，似乎正对进军中国商业地产“斗志昂扬”。

        有着新加坡政府背景的腾飞集团的中国区总部（以下简称腾飞中国）位于上海徐家汇商圈开外数百米的天钥桥路上。在接受《每日经济新闻》记者专访时，吴来顺明确表示，在ACCF收购了高腾大厦，完成了其在上海甲A写字楼物业的全额投资之后，腾飞在中国的长期商业计划就是“把在中国的商业地产做大”。“我们的计划是在国内的很多地方，包括大多一二线城市，都可以看到腾飞的大厦、综合商务社区、城市综合体。”吴来顺说。

        是什么让一个新加坡人对中国地产信心满满？

腾飞的战略投资之疑

        目前，投资中国写字楼物业的外资基金被认为多以“机会型”为主，看重的多是物业资产升值回报、租金增长速度，而不是租金回报率。所以，主流业内观点认为，即使是注重长期回报的战略型外资基金，在进入中国后，也会改变其原来的投资策略，以谋求资产快速升值而转手套利。

        基于上述观点，加之此前高腾大厦的东家高盛又在短短两年间，从收购到转手，获取了约39%的物业升值回报，自从今年9月初，腾飞收购了高腾大厦以来，吴来顺似乎就没少为“澄清短炒嫌疑”操心。

        不过不管如何澄清，业界更为关注还是高腾大厦的命运——是被长期持有，还是短期持有，抑或当即被转手套利？

        接受采访时，吴来顺总是一再向记者强调，此番收购高腾大厦是腾飞在中国的一个很周全的长期商业计划，不是单纯为了收购而收购。“优质的商务空间是我们的主力，这不是一次性的短期行为，而是一次长期的商业计划。”吴来顺说。

        对于腾飞对高腾大厦下一步的规划，吴来顺表示，腾飞看到的是高腾大厦的潜能，也正在为这个物业进行定位。从硬件的使用、服务、运营等方面作进一步的提高和优化，包括与政府沟通，吸引更多的企业等，力图在黄浦一带成为有实力企业的聚集中心。

        至于腾飞下一步在中国市场的投资战略，吴来顺也明确向记者表示，“腾飞将在中国继续成立新的房地产基金，投资国内高品质的商务地产。”

        “我们将选定上海这个充满潜力的都市作为开拓的首要市场，还包括在北京，都会收购一些好的符合腾飞的标准和规格的楼盘。”吴来顺说。

22年中国房地产全产业链经历

        抛开略有些敏感的收购话题，吴来顺在私下里并不能算是一个极度外向的人。20多年房地产行业的历练，让吴来顺看起来总比别人多了一层更深的思虑。

        1988年，在新加坡一家房地产服务型企业任职的吴来顺，作为一名项目顾问来到了中国。当时的中国房地产业尚未起步，据他回忆，当时国内外双方在合作和问题的处理上都没有共识。

        “当时的客户公司需要在天津盖一栋甲级办公楼，还有高档公寓等，但是当地的施工队伍和供应商都还不太懂是怎么回事，于是才让我过去当项目顾问。当时觉得很艰巨，中外的文化差异使得沟通等都会有很多问题，要寻找到一个平衡点，真的挺难的。”吴来顺感慨。

        就是在这类差异化的摸索中，吴来顺在中国经历了22个年头。难能可贵的是，对于房地产行业这个既复杂又冗长的产业链，从资金的运作到项目的寻找、策划、建设、经营、管理，再到如何让投资者产生收益回报、如何管理房地产基金，在房地产行业的每一个环节，都曾出现过吴来顺的影子。

        吴来顺这样描述：“很幸运在加入腾飞之前，我已经在各个不同的产业链环节中工作过。两年前之所以来到这里，也正好是因为腾飞需要这样一个在整个产业链中都有过经验的管理者，于是一拍即合。”

        至于这22年的经验到底给他和腾飞的管理注入了什么新的动力和元素，吴来顺说：“现在，我不会只从产业链其中的某一个环节来考虑问题了。”

        吴来顺打比方说，一个市场部的同事在追踪一个客户的过程中，满足客户的需求往往是他们最关心的。但这时，吴来顺就会和他们说，首先要找企业自己的投资部，从投资的角度去考虑，是否能够达到我们的要求；还要考虑对于开发部来说，我们是否能够满足客户需求，开发的时机等条件是否确实可以实现，都需要进一步的跟进。

        “在不同的环节，都要用心地学，才能做得更好。”吴来顺总结。

        在吴来顺的员工眼中，他们的领导善于纳言，但最后的决断又显得独立而冷静。

外资房企进入实力说话的年代

住宅市场赚不了钱，便转投商业地产——这几乎成了调控下诸多房地产开发商为自己寻找的出路。商铺也好，写字楼也罢，资本在商业地产市场真的可以如鱼得水吗？吴来顺的回答是，需要谨慎。

        “在市场环境好的年代，很多老板在不同行业赚了一些钱，盖什么房子都能卖得出。但是，在目前的行业背景下，尤其对于房地产企业而言，表面上看来好像很简单，只是投钱的事情，但其实每个领域都蕴含着它的特殊性和不同的操作体系。很多人在进入这个行业后才发现，根本不是想象的那么简单，所以这种（贸然转投商业地产的）想法是很危险的。毕竟商业地产与住宅地产不一样，资金回收没有住宅市场那么快，‘压’的时间比较长，对资金的要求也就很高。只有认清自己的强项、实力和经验，才可以踏入这个行业。”吴来顺说。

        而吴来顺之所以会有上述的感触，也与他22年来，目睹了中国房地产行业的改变与进步有关。

        “遥想当年我们刚来到中国的时候，所能带动市场的关键一个是资金，另外一个就是高楼的开发。由于中国那时几乎没有多少高楼大厦，因此，我们如何设计，如何开发建造高楼，对于国内的产业都是贡献。但当后来中国企业也逐步达到这些硬性条件的时候，我们所能做的也就发生了改变，变成要考虑如何创造一些新的理念，比如舒适的软环境等等。”吴来顺说。

        “对于房地产企业，尤其是当下的外资房企来说，创新是不能停止的，我们只有顺应时代的变化，不停地创新。”吴来顺总结。

        面对日益发展的中国商业地产和中国经济，吴来顺认为，中国的经济从主要依靠出口，到开始倾向内需，寻找新的经济增长点，需要一个长期的过程。“我有信心，中国会成为一个经济强国。”吴来顺说。

        而每每言及中国商业地产的未来发展，吴来顺的眉宇间都多少会展现出他更多的关注和兴奋之情。他斩钉截铁地告诉记者：“长远来看肯定是好的，商业地产的基础是中国经济的发展。”这或许也是他看好中国房地产业的重要理由。



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