中服地块总价或达170亿 中信远洋成最大赢家？

每经记者  叶书利  发自北京

        北京中服地块今年初出让流产之后，近期被拆分后重新推向市场。12月7日，中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地块以及CBD12地块中的另外两幅地块Z14、Z15，共计6幅地块将进行第二轮竞标。

        《每日经济新闻》记者在采访中发现，业内预计，中服地块最终成交价可能从年初的80亿元~100亿元，冲高至约170亿元，其中或还将产生“地王群”。此举或将进一步推动周边地块拆迁成本的上升，从而推高地价、助涨房价。

新一轮竞标：或现房企联合体

        根据7月4日北京市土地整理储备中心公布的《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》的安排，北京CBD核心区12宗商业金融土地的招标工作将分两个阶段进行：第一阶段为规划设计方案投报，满分为20分，占比20%；第二阶段为综合内容投报，满分为80分，占比80%。

        第一阶段的结果已于11月16日公布，而12月7日，中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6连同Z14、Z15等6幅地块将进行第二轮竞标。

        在接受《每日经济新闻》记者电话采访时，北京市土地储备中心副主任叶向忠介绍说，12月7日率先进行的6地块第二轮竞标，考核主题为综合内容投报，即综合考核竞标企业的土地出让金报价、假设中标后的付款进度设计、竞标企业的背景实力以及后期对物业的使用规范等。他认为，在这个阶段，招标方案中提出的金融业背景、持有物业不得开发后散售等规定，或将成为评委眼中的考核重点。

        由于招标方案中规定，第二轮竞标中，竞标单位可以单独参与竞标，也可以联合参与竞标，链家地产市场研究部首席分析师张月向《每日经济新闻》记者说，以联合体的形式参与竞争可能更具优势，因为第二轮的竞争一定会很激烈，在地产大腕扎堆的背景下，竞争者在规划设计及开发实力等方面的差距可能较小，真正的比拼最终会体现在经济实力上。以联合体的方式抱团参与竞标，不管从资金实力还是资源整合能力上，都会更胜一筹。

        因此她分析说，第二轮竞标中，“信心不足”或者“优势较低”的单位可能会寻找帮手，共同参战，以增加竞争筹码。

最幸福：中信集团

        “无论从第二轮评标的倾向性还是资金实力上考虑，有金融业背景的竞标单位或联合体都将更具竞争力，更易受青睐，因为其资金雄厚度及后期融资能力都更强。由于包括中服地块在内CBD12地块皆为商业金融用地，竞标拿地只是第一步，后期的开发与运营，也都需要资金实力做后盾。”张月分析说。

        在接受《每日经济新闻》记者采访时，不少专家认为，具备金融业背景的中信地产与远洋地产或将成为最后的大赢家，尤其是中信地产具备巨大优势。

        身处北京CBD区域的中信集团，也早已对包括中服地块在内的CBD12地块虎视眈眈。

        由于CBD12地块的招标方案中，特别强调竞标单位或联合体的金融业背景，因此本次直接参与竞标的是中信地产的母公司中信集团，而不是中信地产。中信集团旗下有中信证券、中信银行等金融企业，更契合招标方案。中信地产战略发展部一位经理对《每日经济新闻》记者说，中信集团出面参与竞标，只是一个身份象征，真正参与操作此事的人基本都来自中信地产，因为中标后，真正从事开发工作的还是中信地产。

        在第一轮竞标结果公布后，有相关人士向媒体透露，中信集团在参与竞标的8个地块中，5个地块拿了20分的满分，成为第一轮竞标中的最大赢家。但该消息没有得到当事单位与官方的正面回应。

最争议：远洋地产

        与中信地产类似，大股东为中国人寿的远洋地产同样具有深厚的金融背景，该公司也成为第一轮竞标中的又一赢家。有媒体报道说，该公司在一些地块中也获得了20分的满分。

        不过，远洋地产此前在中服地块的竞争中背负着不少争议。

        今年1月末中服地块推向市场时，出让公告中明确要求“该地块的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中金融机构注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元”，SOHO中国董事长潘石屹炮轰称全世界只有一家企业符合此竞标条件，并直接将矛头指向了远洋地产。迫于压力，8月中服地块进行初次招标前后，远洋地产董事长李明对外声称：对于中服地块，公司并不一定志在必得。不过，这更像是一种缓解舆论压力的措辞。

最落寞：潘石屹

        潘石屹对包括中服地块在内的CBD12地块的偏爱是路人皆知。作为北京CBD区域最后的黄金地块，CBD12地块正符合他喜欢在一线城市核心位置打造商业项目的选址偏好。

        正因为如此，年初中服地块出让公告发布后，首先站出来且高喊“内定论”的人就是潘石屹。

        不过，潘石屹或将成为CBD12地块竞标中最落寞的人。

        11月16日，北京市土地整理储备中心网站上公布《朝阳区CBD核心区第一阶段评标结果公示》，虽然公示中只标明“单体递交编号”、“名次”和“总得分”，未公布详细投标单位信息，但有参与竞标的业内人士向媒体透露，编号为A44的竞标企业就是SOHO中国。

        据此，记者详细核查后发现，SOHO中国参与了所有12宗地块的第一轮竞标，但成绩惨淡。如在中服地块分拆出的Z4、Z6两地块，以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地块中，皆以5分位于最后一名，在Z5和Z10两幅地块中，以5分位列倒数第二，而在Z8地块中，则以5分位列倒数第5名。SOHO中国的最好成绩来自中服地块分拆出的Z3地块，但也仅以10分位列第4名。

        一位不愿透露姓名的业内人士向记者说，SOHO中国采取的散售方式，在商业地产圈内一直被专业人士所诟病。他继续分析说，SOHO中国在第一轮竞标中全面落败，而第二轮竞标更注重金融业背景与物业开发后不得散售的评标倾向，似乎招招刺向没有金融业背景与以散售模式著称的SOHO中国的心脏。因此他认为，潘石屹作为最渴望得到包括中服地块在内的CBD12地块的人，他最后可能会最为落寞。

闲置一年，增值一倍

        在“竞标选手”中，自然会几家欢喜几家愁，不过北京地方政府或许将从这些地块的拍卖中，进账不菲的土地出让金。

        以中服地块为例，早在去年7月上旬，叶向忠就向媒体透露，“中服地块的规划已经上交了，近期就会批复”，此后，不少专家推测，该地块将于当年的第三季度入市，且推测入市价格将为80亿元~100亿元。后来中服地块被推迟到1月末上市，但由于受到“内定论”影响，该地块于2月22日正式挂牌竞价后无人捧场。

        后来北京市国土局将中服地块分拆为Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地块，并于8月初进行了初始招标。后来一直盛传中服地块将于9月进行首轮竞标，后因8月底开始的房价反弹，被迫再次推迟，并最终于二次调控后进行了首轮竞标。

        不过，被搁置近一年后，中服地块或将拍出更高的价格。北京中原三级市场部研究总监张大伟向记者说，这6幅地块中可能会产生单价或总价地王。而潘石屹则推测，鉴于该地块的优越位置，其楼面价或将达到3万元/平方米。照此计算，本次竞标的中服4幅地块总建筑面积共57万平方米，那么总成交价或将冲高至171亿元，比近一年前的近80亿元~100亿元增值近倍。

        潘石屹同时指出，3万元/平方米的楼面价，加上后期的建安费、设计费等，其成本价可能高达5万元/平方米。这或将在北京CBD区域投下一颗炸弹。张月说，时下北京CBD区域的商业地产房价在2.5万元/平方米以上，这或许只相当于中服地块的楼面价。

        全经联研究院副院长陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时，进一步解释了该地块入市后对CBD区域的影响。他认为，首先，该地块以高价入市后，必将促使周边地块的拆迁安置补偿成本预期大增，提高土地一级开发成本，从而推高周边地块的出让底价，进而推动房价上涨；其次，影响周边一手房开发商与二手房业主的心理定价。

CBD12地块部分竞标名企

◎最具优势  中信集团

第一轮竞标：在5幅地块上拿了20分满分第二轮竞标：集团实力雄厚且旗下有金融企业

◎最有争议  远洋地产

第一轮竞标：在一些地块上拿了20分满分第二轮竞标：大股东为金融央企，实力雄厚

◎最为落寞SOHO中国

第一轮竞标：在多幅地块上得分倒数第二轮竞标：没有金融业背景、喜采取散售方式



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