机构报告认定最严厉调控能成就最优秀房企 龙湖地产或成为首批研究案例

　　正当调控力度日益加大，地产业人士对前途不再乐观时，来自一家房地产公司的消息却令地产商们重新振奋起来。

        龙湖地产11月9日宣布，已提前完成全年248亿元合同销售目标，成为少数在今年提前完成销售任务的房企之一。一些行业分析师说，与那些依靠大幅打折促销等低端营销手段获取销售业绩提升的房企相比，依靠品牌影响力、区域聚焦多业态的战略和对市场需求把握能力，提前完成销售目标的龙湖地产，显然更能显现地产公司自身的价值和实力。

        此前，在H股上市的龙湖地产股价已突破10港元，较去年7港元多一股的开盘价劲升40%多，为去年上市的内房股中股价表现最好的公司。多家国际投行的研究报告称，龙湖地产的销售业绩预期理想，龙湖股价仍然有继续上升的可能性。

        一家房地产研究机构此前曾发布报告认为，今年的最严厉宏观调控环境，将催生出一批业绩表现独立于市场的优秀企业，在明年房地产业的资金收紧局面将进一步加剧的环境下，这样的企业会成为各类资金集中投资的重点。

        根据上述观点，类似龙湖这样销售成绩理想，并且明年销售业绩预期继续会上升的房地产企业，才有可能不缺钱。他们因此希望解开龙湖内部企业经营管理的  “达芬奇密码”，试图为其他开发商寻找一个可供借鉴的范本。

提前布局奠定优势基础

        根据龙湖地产此前公布的销售数据，龙湖新进入的几个城市，诸如无锡、常州、沈阳、青岛、杭州等均取得了非常不错的销售业绩，是今年龙湖能提前完成销售任务的一大功臣。以10月份首次开盘的常州郦城·香醍漫步和青岛滟澜海岸项目为例，销售均超过10亿元，双双打破当地市场销售记录。11月，杭州龙湖·滟澜山首次开盘同样受到当地市场认可，一周内实现协议认购逾9亿元，创杭州10月份以来单盘首开套数、金额、面积三项指标第一。

        中原地产高级研究经理刘渊说，龙湖地产上述新进入市场的布局，非常符合未来相当长一段时间国内楼市的整体走势。此前，中原地产曾作过调查，发现今年销售额比较好的是那些在二线城市中处于发展上升期城市布局的开发商，龙湖地产无疑就属于这一类。

        今年新进入的青岛、沈阳、无锡、常州、杭州等市场被其他开发商和各类地产机构广为看好。刘渊说，这些城市目前正处于上升期，不仅今年，未来几年当地市场的需求都会非常旺盛，将确保龙湖地产在未来几年能够取得稳定增长的业绩。

        今年，中国房地产研究测评中心也发布研究报告认为，龙湖地产此前布局环渤海区域，是今年销售额增长速度最快的两大区域，尤其是环渤海区域所处的华北地区，销售额占整个全国市场份额的比重增加了10%以上，而龙湖起家的根据地——西部区域的增长速度虽然不如环渤海，但市场却远比东部来得稳定，是确保公司业绩长期稳定增长的坚石。至于长三角区域的很多城市，今年虽然受到调控影响较大，但是龙湖新进入的常州、无锡、杭州等城市依然显示出强劲的需求，在八九月份，这些城市多次曝出当地楼盘排队购房的新闻。

        龙湖地产内部人士则认为，龙湖在长三角、环渤海和西部地区重点布局的城市，扮演着“发动机”的角色，以上海为例，不仅是长三角战略的一个重要堡垒，同时还向周边新地区公司输出技术和人才，分享经验。

强大的产品研发能力

        如果说，有远见的提前布局，令龙湖地产赢在了起跑线上，那么对市场需求的把握能力，令龙湖扩大了对竞争对手的领先优势。中房信分析师薛建雄对龙湖的产品研发能力和营销能力是赞不绝口，认为其把握市场需求的能力很强。

        在上海工作的他，更多接触到的是上海龙湖。他表示，龙湖对上海市场的把握能力要远远高于其他开发商。上海龙湖的产品主要有两类，面向首次置业的刚性需求和面向中小私人企业主的产品。后者的需求是城市公寓或者近郊的小别墅。龙湖精确地把握了上述需求，开发的产品很有针对性，因此很快就能卖完。

        相比之下，上海其他一些大牌开发商往往找不准需求定位，一些开发商在近郊地段建造大户型的豪宅公寓，因此销售反应平淡。薛建雄说，产品研发能力强几乎是外界对龙湖地产的一致评价。由于精准定位目标客户，又在充分了解他们需求的情况下开发产品，因此一般而言，龙湖的项目大多很好销，也因此成为同行模仿的“重灾区”。

        此前，一家上海地产商就向多位媒体记者表示，他们在产品的形态、建筑风格、园林设计等多个方面模仿龙湖的产品，希望能获得更好的销售业绩。

        但是，在业内人士看来，仅仅依靠设计模仿，想要获得龙湖一样的竞争优势，几乎是没有可能性的。因为，龙湖拥有自己独立的研发设计部门，此前开发的龙湖蓝湖郡项目甚至曾经获得了专利。而龙湖的很多项目又是在部分项目已获得成功的基础上，不断深化改良的结果，因此竞争优势更强。比如，将于今年12月底公开样板房的上海龙湖·蔚澜香醍和预计在明年上半年上市的龙湖·好望山项目将主打合院产品，沿袭了蓝湖郡的诸多优点，意味着上海龙湖将进入产品全面升级的发展时代。

长三角市场将被深耕

        尽管，龙湖地产今年1至10月在长三角地区的销售额只有43.9亿元，但对龙湖来说，长三角区域将是明后年龙湖销售额创造新高的重要保证。龙湖内部人士透露说，明年龙湖在长三角的布局除了即将在年末和明年推出的上海两大项目外，龙湖在无锡、常州、杭州等各大城市都升级了产品，令市场竞争力进一步提升。

        比如无锡龙湖地产向市场高调推出一个新的组团——溪岸叠墅。这个组团位于滟澜山社区内朗月河的河畔，从景观资源的占有来说，这个组团不仅拥有社区其他的的房子拥有的太湖湖景、湿地公园以及龙湖的5重社区园林，更是独享了朗月河河畔绝无仅有的精致河景。

        所有叠下户型都拥有南北双花园。在这个组团里的设计里，所有的地上车位都挪至地下了，每个叠下户型因此获得前后两个超大花园。可以选择前花园入户，也可选择后花园入户。你可以在花园里种花、品茶，看书或者聊天、烧烤。有了更大更多的活动空间。

        每户人家享有至少2个地下车位。所有的露台都能实现270°观景。每户叠上人家，都能免费获得一个顶层阁楼，阁楼外都有一个宽大的观景露台。

        而此前，龙湖在杭州的项目——滟澜山曾推出了七层电梯花园洋房，赠送两层底跃地下室，由于它的2层独立花廊平台入户、顶层赠送阁楼、花园露台等独具龙湖别墅特征的浪漫产品，客户相互推荐及重复认购超过五成之多。

（文/杨羚强）



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