年内三度“价涨量跌”楼市现调整信号

每经记者  张敏  发自北京

        时隔5个月，楼市又现“价涨量跌”。

        国家统计局昨日（11月10日）发布数据显示，今年10月，全国商品房销售面积9278万平方米，环比下降11.2%，而同期，商品房价格环比上涨0.2%。这是今年第三次出现“价涨量跌”的局面了。

        “价涨量跌”通常被认为是市场调整的信号。上一次出现这种局面，还是在“国十条”出台之后的5月。那以后，楼市进入持续3个月的盘整期，房价也一度下跌。

        分析认为，“新五条”之后出现价涨量跌局面，或意味着新一轮调整的到来。但由于企业的资金面仍然宽松，短期内降价的动力不足。

第三次价涨量跌

        按照国家统计局的数据，今年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅继续收窄；环比上涨0.2%，涨势已保持两个月。

        在“二轮调控”的作用下，成交量的降幅十分明显。10月份，全国商品房销售面积9278万平方米，比9月份减少1167万平方米，降幅达11.2%；销售额5076亿元，环比下降7.7%。

        这是今年市场第三次出现  “价涨量跌”的局面，此前两次分别出现在4月和5月，恰逢“国十条”引发的“首轮调控”之时。其中，5月房价的环比涨幅也是0.2%，但成交面积下降了15%之多。

        “价涨量跌”是否意味着市场调整将至？中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济新闻》记者表示，在价格出现变动之前，成交量通常先作出调整。他认为，促成本轮市场调整的直接因素就是“二轮调控”。

        9月29日，多部委出台进一步调控市场的“新五条”，内容包括首套房最低首付比例调至30%，暂停发放三套房贷款等，政策力度在“国十条”的基础上继续加码。此后，加息、暂停购房利率优惠等政策陆续出台，被称为“二轮调控”。

        陈晟认为，受此影响，未来几个月，市场可能重复今年5~8月份的走势。历史数据显示，在5月份房价上涨0.2%之后，市场就进入3个月的盘整期，6~8月份间，房价累计仅下降0.1%，此后又掉头上行。

短期降价动力不足

        事实上，即使经过更严厉的“二轮调控”，短期内房价下降的动力仍然不足。多数受访者向《每日经济新闻》记者指出，受销售火爆的影响，企业的资金流仍处于宽松期。

        数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%；销售额3.70万亿元，同比增长17.3%。陈晟指出，如果未来两个月仍保持去年同期的成交量，今年的销售状况就将超过去年的历史峰值。

        公告显示，截至今年第三季度末，万科、恒大、SOHO中国等多家大型房企均已完成全年销售任务，销售额有望再创历史新高。“虽然经过两轮调控的‘洗礼’，但对企业来说，今年仍是不错的年份。”陈晟说。

        来自北京中原地产的分析认为，企业的资金状况尚未到最吃紧的时刻，加上通胀等因素的影响，短期内房价不会出现大幅下跌。在对需求的强烈抑制下，成交量会继续下滑。

        值得注意的是，今年前10个月，房企本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%，增幅自今年1~2月触顶之后，已连续第8个月回落。资金趋紧已是长期趋势。

        上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，预计今年第四季度和明年一季度将出现一定程度的资金紧张局面，在此期间，房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

流动性或继续收紧

        在以“加大供应”为政策着力点的调控下，政策效果有可能在明年得到体现。

        数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。同期，全国房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积均比去年同期有大幅增长。其中，房屋新开工面积为13.18亿平方米，同比涨幅达61.9%。陈晟表示，从今年第四季度开始，市场供应将逐渐增加，截至明年下半年，供应量将达到较高水平。杨红旭也认为，未来半年间，市场供大于求的程度将加重。

        土地市场的变动也颇能反映这一趋势。数据显示，今年1~10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%；土地购置费8006亿元，同比增长79.2%。供需平衡被认为是未来市场趋稳的重要因素。

        在这一趋势下，出台更严厉政策的可能性也越来越小。针对近期风传的“限价令”，陈晟向记者表示，在供应量持续加大的基础上，中央不太可能通过行政手段直接干预价格。



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