广渠路15号明年上半年入市 调控下昔日地王争走高端路线

每经记者  叶书利  发自北京

        地王就像一把双刃剑，它既能为房企带来巨大的号召力，同时，在地产调控下，不少曾经的地王项目入市后却陷入了“高位拿地、低谷卖楼”的困境。此前在北京高调拿下广渠路15号地王的方兴地产或许就即将走上这个十字路口。方兴地产相关人士告诉《每日经济新闻》记者，上述项目的第一期房源将于明年上半年入市。不过据业内估计，明年上半年或仍处于调控周期内，方兴地产要如何摆脱“高买低卖”的怪圈？

广渠路15号地：打造高端项目

        《每日经济新闻》记者在与方兴地产相关人士的沟通中被告知，7、8月份，广渠路15号地已开始动工。该楼盘将分为两期，并最终于2013年全部完成。预计该项目的第一批房源将于明年上半年对外预售。

        然而按照时下的地产调控情况，可以预料，明年上半年房地产或仍将处于地产调控周期内。

        广渠路15号地是一个地王项目。2009年6月30日，方兴地产以40.6亿的总价拿下该地块，扣除配建的廉租房外，楼面价达15320元/平方米。

        由于拿地时的2009年6月30日正值房企积极拿地、地王频出之际，而明年上半年首批房源对外销售时，时间点预计仍将处于地产调控周期内，广渠路15号地将会陷入  “高位拿地、低谷卖楼”的困境。

        对此，方兴地产相关人士表示，鉴于广渠路15号地位置的稀缺性及周围较完善的配套，公司将把此楼盘打造成一个高端项目。为了配合这种高端产品定位，公司将着手从商业、教育、休闲以及后期的物业服务等方面来加以配套，争取走出一条产品细分的路线。方兴地产董事会主席罗东江此前曾对媒体表示，本轮地产调控对低端住宅市场的影响比较大，而高端住宅受到的影响相对较小。

        在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京美联物业副总经理杨明丽对此表示认同。她说，鉴于广渠路15号地的地王特性，在地产调控背景下销售，当然是件“不幸”的事情，从开发商曾试图改变规划以及推迟动工等行为，就可以看出开发商的难处，因此开发商试图以产品细分来体现自身的市场价值。她预计，明年上半年该楼盘首批房源上市时，方兴地产会将周围同样的地王项目万科蓝山、富力十号的售价作为重要参照。富力十号目前均价为55000元/平方米，万科蓝山的均价为39800元/平方米，她据此预测，广渠路15号地首批房源的均价可能在4.5万元~5万元/平方米。

万科富力已先行

        万科旗下的北京楼盘万科蓝山也曾遭遇同样的困境。

        2007年10月25日，万科以17亿元的总价拿下该地块，楼面价高达11409元/平方米。该楼盘的第三批房源在今年5月2日开盘，也正值地产调控期。

        杨明丽认为，该地块位于CBD外延区的稀缺性位置，以后几年，该区域不太可能有大的住宅地块出现，就算是北京CBD12地块位置可能比万科蓝山更优越，但也是商业项目，而不是住宅。鉴于万科蓝山位置的优越性与稀缺性，该楼盘本身就具有高端楼盘的潜力。同时，地块所在区域配套极为关键，以金融街旗下的金色漫香郡为例，2007年9月5日，金融街以12.03亿元总价夺标，楼面价达4675元/平方米，成为当时北京大兴区单价地王。然而由于该地块位于普通住宅区，配套不太完善，开发商欲走高端路线，周围配套又跟不上。因此9月底开盘时，开发商只是以11000元/平方米的价格入市。

        结合地王的特性与位置的优越性，万科的定位策略就是高端的差异化路线。从一开始，万科就提出了“国际化公寓”的定位，将客户群定位为高端商务人群，并为之进行了一系列价值营销。

        此外，去年毛大庆加盟北京万科后，他曾提出，北京万科将在三至五年内做北京市场的前三名。但鉴于万科在北京拿地并不  “疯狂”，储地不多，如欲将销售额挤进前三名，在储地不多的情况下，走高端差异化路线也成了首选。

        与万科类似的是富力十号，也就是广渠门10号地王项目。2009年5月，广渠门10号地被富力地产以10.22亿元的总价拿下，楼面价15141元/平方米，成为北京当时成交单价最高的土地。这个后来被命名为富力十号的项目，同样因为优越的地理位置和完善的周边设施，将自身定位为高端住宅。

        不过，值得这些地王项目注意的是，4月新政后，除了金色漫香郡因合理定价，而取得较好的销售业绩外，其他的地王项目目前的销售业绩并不突出。



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