上海小中介两月关门400家 大型中介逆市扩张

每经记者  罗伦  发自上海

        “刚刚新一轮调控出来，大家还能‘摒’一下，但估计这个周期要比4月份那阵短，两个月内就会有（小中介）撤离了。”经历了近年来一轮又一轮楼市的“潮起潮落”，在国内某知名中介机构工作多年的刘申（化名）近日对《每日经济新闻》记者感慨。

        正如刘申所言，作为房地产市场变化的“晴雨表”，中介随着市场走势时而如雨后春笋，时而纷纷撤退的现象在业内已见惯不怪。然而，就在刚刚结束的10月里，楼市又发生一场  “动荡”。《每日经济新闻》记者调查发现，虽有不少行业俗称的“夫妻老婆店”关门倒闭，更多的中介公司却表现淡定。毕竟各大中介都已经历了近几年楼市调控波峰波谷快速切换的“历练”，此次舆论中的“行业洗牌”或许不会激烈爆发。

回调周期缩短  中介“慢慢捱”

        上海中原地产对旗下240余家直营门店的抽样调查显示，10月份二手房买卖成交各个区域都有两成至四成的下滑。

        “由于实际签约数字有滞后效应，预计‘银十’的单月实际成交的下跌幅度高达五成。”上海中原副总经理陈宇珏表示。

        与往年中介在市场低迷时纷纷撤退不同，除了部分资金不可周转的“夫妻老婆店”，更多的中介正在“夹缝”中求生。

        “调控都是暂时的，现在市场变动太大了，明天政策如何、买卖双方的变化都是不可预知的，没有必要冲动关店。”在有多家中介店铺的上海南丹东路附近，一家门面并不起眼的店长告诉《每日经济新闻》记者。

        上海易居臣信市场研究中心杨晨青估算，近两个月，上海房产中介门店的关门数量大约在400家左右。

        杨晨青说：“这些关掉的中介公司全都是俗称的‘夫妻老婆店’，中型以上的品牌中介企业几乎无一选择关店，反而不约而同地在市场逐渐下滑的时候选择继续扩张。”

        据记者了解，中原地产门店数从4月份新政前的180家扩张到目前的200家；21世纪不动产也在宝山、嘉定、浦东等外郊区域连续逆市开店。

        “市场回调周期明显缩短。回顾2008年，由于市场低迷期出乎大多数人意料的短暂，不少房产中介企业关店收缩计划刚完成，便发现市场成交又上去了，于是一部分中介公司再重新开店，而另一些后知后觉的企业在2009年下半年才重拾开店计划，发现一大块蛋糕已经错过了。”杨晨青解释道。

        据杨晨青分析，一家成熟的中介门店从开设到赢利通常需要一个过程，包括门店业务人员的培养和对周边区域楼盘的精耕，故频繁开关店对于有意长期发展的大型中介企业来说是非常不理智的行为。

二手市场靠“特刚需”渡难关

        “29日首套房贷利率上调到8.5折的消息一出，我手上就有两笔处在初谈阶段的业务受了影响。”美联物业上海老西门分行的王经理对《每日经济新闻》记者表示。

        据王经理透露，10月以来，该分行所处地段的成交业绩一直不尽如人意，苦苦挣扎在近乎“零交易”的窘境中。

        不过，王经理对未来市场却抱乐观态度。“政策虽然对刚性需求影响较大，但受影响的‘刚需’皆是观望群体，就算房贷利率不上调，他们仍旧不一定马上入市；相反，一些‘特刚需’类型的购房者则无法顾及这部分费用，短期内二手市场将依靠这一购房群体来支撑。”王经理表示。

        21世纪不动产上海锐丰金桥华高店经理胡小林也告诉记者，他最近接手的业务中，首次购房的客户几乎都表示能接受8.5折利率。

        在21世纪不动产上海区域市场中心对浦东金桥、闵行七宝、普陀长风和虹口凉城等多个刚需主导板块的调查中，也得到了“8.5折商贷利率对首次置业者并没有太大影响”的结论。

        “究其原因，自2010年8月开始，不少银行就已经将个人商贷利率提高到7.5折优惠、市场对此已有预期；此外，不少首次置业者一般来说购房面积不大，选择组合贷款的方式下，利率提升后对他们每月的还款压力并不大，多数买家表示可以接受。”21世纪不动产研究人员向记者表示。

        不过，“特刚需”群体是否真能“拯救”中介，或许还不能下定论。

        从美联物业各分行统计数据来看，自10月份政策出台后，刚性需求虽占成交额的六成以上，但经过加息政策影响后，已缩减至四成至五成。

        “从整个行业来看，那部分‘特刚需’所占比例还很小，最多也就是一两成。”从业者刘申告诉记者。

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住建部新规提高准入门槛房产中介行业面临洗牌

每经记者  张敏  发自北京

        《每日经济新闻》记者近日获悉，一份由住建部起草的新规将于近期公布，新规将大幅提高房产中介行业的准入门槛，并设定二手房交易的标准化流程。其中，“无证执业”和“阴阳合同”现象将被明令禁止。

        数据显示，我国约有60%的房地产中介机构从业人员没有相关从业资格，且平均从业年限不足1年，行业管理缺位。多数业内人士在接受记者采访时认为，新规的出台，有可能造成房产中介行业的新一轮洗牌。

        知情人士向记者表示，提高门槛是新规的一大亮点。其中，中介公司在注册时，要求有一定数量的、由住建部、人力资源和社会保障部颁发的经纪人从业资格证书。

        数据显示，截至今年5月，备案的北京房屋中介机构达2401家，比2000年增长4倍，分支机构达到3152家，增长了600余倍。在北京等热点城市，二手房市场的规模如今已超过新房市场。

        北京中原三级市场部副总宫萍说，“房地产中介行业一直没有法律层面的条文。”

        “规范化”的缺位首先体现在房源信息发布上。按照新规，业主在发布房源信息时，需与中介签订书面委托合同，一切房源信息和权利义务都以合同为准。链家地产副总裁林倩则建议，可以推行独家委托。

        在房源信息发布上，新规将作出量化规定，即中介机构发布的房源信息中，房屋位置、面积、户型、产权等重要资料必须明晰。

        二手房交易流程也需要规范。该人士表示，二手房交易环节复杂，新规将设定一个规范化的操作模式，以保护业主和购房者的利益。



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