高统计房价逼调控提前？开发商喊冤：热销豪宅其实也低价

“上海近期正出现一波因为开发商降价，而引起的豪宅置业热潮，但是这一热潮，却会令上海的商品住宅成交均价较之前上升，进而产生房价又在上涨的错觉。”上海一位房地产分析师昨日感叹，目前房价统计方面存在着大量的缺陷，而这些缺陷令购房者和政府监管部门无法看清市场是否健康。

        根据上述分析师介绍，最近一两个月，上海一部分豪宅正在通过价格低开，或者提高投入等方式，来提升房屋的购价比，吸引客户购买。很多目前卖得好的豪宅都属于这一性质。但是，这些项目虽然已经降价，但其先天价格就比上海在售的其他楼盘高，所以导致整个商品住宅成交均价不跌反涨，使上海在调控效果被明显释放阶段，全市商品住宅成交均价反而出现大幅上涨的怪象。

        但是豪宅在整个商品住宅市场中仅占到不足5%，其销售量和价格走势，并不反映楼市的真实走向。如果，仅仅观察全市商品住宅成交均价的走势，很有可能令公众和决策层作出错误判断，令很多普通人冲动地买了高价的普通住宅，令房地产政策在制订时被误导。因此，将普通住宅和豪宅价格区分统计，已经成为时下房地产宏观调控的当务之急。

资源稀有或令豪宅价难降

        “高端住宅，尤其是占据城市稀缺资源的住宅可以和不是在本区域的相对比；比如在黄浦江边的住宅，你完全可以和它类似的城市，像塞纳河一样的地方边上的住宅做比较。因为奢侈品的地价就是没有国界的，高端住宅某种程度可以借用这种定价原则的。"

        在最近的一次新浪乐居组织的房地产论坛上，克而瑞上海总经理于丹丹认为，稀有的上海豪宅仅仅只占整个商品住宅市场供应的5%，而且目标客群并不仅仅局限于上海，而是全球的高端买家，因此很难以上海目前的商品住宅价格体系来衡量上述豪宅价格是否合适。

        但是，这些豪宅却令相关管理部门担心。因为它们一方面很少降价销售，另一方面在市场每一轮的交替期慢慢起来以后，领涨的就是这些5%左右的豪宅或者高端住宅，这让相关部门十分担心房价是否出了问题。

        但于丹丹表示，她最近在和海外的房地产专家交流时，对方给出的观点是上海的房地产就像是青春期的少年，吃得虽然多，但身体长得也快，是一个”发育”的年龄，房价的上涨并不是太令人担忧的。相比之下，如果像美国这样，已经迈入中老年，再出现房价上涨，那就是“发福”。话虽有些粗俗，但却反映出目前上海豪宅市场的现状。尤其是上海被预测2025年GDP将进入全球前十，远大的发展前景，令很多人相信，上海的豪宅中长期看涨。

豪宅并不能带动周边房价上涨

        事实上，最令管理部门担心的是，周边的普通住宅会在豪宅的价格带动下，出现大幅度的涨价现象。

        “如果品质接近，豪宅可能会带动周边其他楼盘价格上涨，但如果品质相差甚远，豪宅一般不会带动周边房价上涨。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟介绍说，产品所占有的资源稀缺性和本身的高品质，并不是一般的楼盘所具有的。

        和他的观点相近，薛建雄也认为，由于定位不同，客群不一致，即使地理位置接近，但豪宅和非豪宅的价格区分仍然会比较明显。非豪宅的售价几乎不会被豪宅带动。以新江湾地区的保利维拉家园为例，精装修的销售均价不过35000元/平方米，而周边九龙仓的毛坯房售价早已达到40000元/平方米~50000元/平方米，售价的差距主要就是因为产品的品质差异；类似的情况还有佘山的独栋别墅，和周边的普通公寓。前者售价达到50000元/平方米以上，而后者即使是在调控以前，也只能卖16000元/平方米。两者的关联性其实很小，所以普通住宅的开发商一般不会参照豪宅价格定价。

        一位不愿意透露姓名的业内人士认为，倒是如果把豪宅价格计入全市商品房成交统计，会给豪宅周边楼盘的开发商整个楼市都在涨价的错觉，进而使后者提高销售价格。

        因为上述原因，大部分业内人士都倾向将豪宅和普通住宅分开统计价格，以更精确反映房地产价格走势。

（文/周杨）



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