地王项目申请“拔高”35米 合景泰富发力商业综合体

每经记者  朱玲  发自广州

        似乎开发商修改规划已经习惯成自然。9月7日，有消息称擅长豪宅项目的合景泰富申请将位于广州CBD区域的地王商业项目“拔高”35米。这是继越秀城建、雅居乐后，今年广州第三个地王项目申请修改规划。

        对此早就见怪不怪的业内人士表示，商业项目修改规划，无疑会比住宅项目获取更高的利润。

拔高35米

        9月7日，广州市规划局网站上公布的广州市珠江新城的地块申请更改规划引起业界注意。规划公示显示，上述项目总高度由100米调高为135.9米，足足提升了三成，公示日期为9月7日至16日。

        该项目建设单位是广州市万晖房地产开发有限公司，属于合景泰富旗下公司。这幅名为D3-4的地块占地面积为5162平方米，是去年9月合景泰富以4.65亿元拿下的，超出起拍价122.53%。若以建筑面积34348平方米计算，该地块的楼面地价高达1.35万元/平方米，是当时珠江新城商务用地的单价地王。

        当时，该公司对外表示，新地块将被开发成高端服务式公寓，预计2011年初预售，售价约3.5万元/平方米。而此次修改规划中，公司并未提及项目容积率是否会一同改变。

        广州业内人士表示，项目规划修改在业内并不少见，此次合景泰富修改规划，并不是首开先河。

        今年4月，越秀城建就申请将去年3.45亿元拿下的珠江新城地王的高度由100米调整为156米。随后，雅居乐也申请将2009年以43亿元拿下的广州科学城地王从55米拔高至100米。

        在上述D3-4地块所属区域，一手公寓售价基本在2.5万元/平方米以上。合景泰富在该区域的某公寓项目在去年房价高峰时期，卖到过3万元/平方米。

        仲量联行广州及深圳商铺主管林世松认为，相比于住宅市场，商业项目修改规划，获取的利润将会更大。他指出，去年开发商拿下该地块的价格不便宜，当然会尽可能地获得利益最大化。有一些合同规划并未非常清晰地规定面积的使用情况，开发商就会在容积率不变的情况下，获得最大的建筑面积，比如将停车位变成出租区域等。

发力商业综合体

        今年以来，合景泰富在广州市场上甚为低调。

        公司近期公布，截至8月31日，该公司已累计实现预售金额82亿元，占全年100亿元目标的82%。在公司今年的销售业绩中，北京、成都以及苏州等项目销售表现突出。如果按照区域销售业绩计算，北京区域以28%的份额排名首位，其次为成都和苏州，各占25%，作为公司大本营的广州市场销售比例仅为22%。

        公告显示，上半年为合景泰富销售带来支撑的主要集中在广州、苏州、成都和北京项目。成都誉峰项目、广州科汇金谷项目、苏州峰汇国际项目和北京香悦四季项目等公寓或商业综合体等项目或将为公司带来稳定的销售收入。

        记者注意到，在广州，合景泰富纯粹的住宅项目大部分早在2008年之前就已经竣工落成，而目前市场热推的也主要是商业综合体项目中的住宅部分，比如广州的科汇金谷、增城的誉山国际项目、猎德城中村改造项目等，这些都属于投资超百亿元的商业综合体。

        “目前不仅是合景开始重点打造商业综合体项目，其他房企也在进入这样城市综合体发展模式。”林世松介绍说，这类城市综合体将办公楼、写字楼、酒店、高端住宅、别墅、会展中心、科研及总部办公大楼、商业金融服务中心、风情商业街等聚集一体。

        “一般住宅开发稳定的上市公司，其每年的业绩增长幅度可能就是10%~15%。”林世松表示，但只要有商业项目，不仅有出售部分同时也有租赁的部分，而通过物业管理的收入，提供稳定的现金流，住宅项目的发展会更好。



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