市区盘高价盘大量入市 拉升楼市成交均价

每经记者  朱玲  发自广州

        新政调控已有4个月之久，随着7月市场成交量活跃后，楼价也开始小幅升温。日前，广州某网站抽样调查广州100楼盘价格数据显示，进入8月份以来，100个楼盘中有24个楼盘出现了不同程度的涨价，仅有15个楼盘出现降价，其余的楼盘报价保持不变。

        在严厉的新政调控下，面对即将来临的金九银十，广州楼市为何出现如此怪象？

市区盘集中涌入

        据搜房房源中心统计，截至8月20日的信息，9月进入广州市场亮相的新盘达23个，远超过8月份15个新盘的数量，且这些新盘集中在市区。

        此前，该网站对广州100楼盘8月的价格抽样调查发现，相较7月，24%的楼盘出现不同幅度升值，降价的楼盘则下降了15%。

        近期，记者从楼盘推广信息也发现，不少市区盘开始涨价。

        位于天河区域的一名为翰林的楼盘，仅短短一个月的时间，开盘价就从1.2~1.3万元/平方米的“吹风价”涨到了1.4万元/平方米。广州市国土资源和房屋管理局官网的信息显示，该楼盘实际的成交均价高的可达到1.6万元/平方米。

        市区楼盘小幅涨价的例子也不少。

        24日，记者从保利地产广州项目公司获悉，5月该公司位于金沙洲的“日光盘”项目，二期入市价格预计达1.1万~1.2万元/平方米，而此前一期均价仅为1.1万元/平方米。

        经纬行研究中心主任曾英杰表示，楼盘价格逆市上升，主要是因为广州市区比较缺货，价格就一直水涨船高，其中小户型的价格涨幅会更高一些。

        经纬行最新统计数据显示，进入8月，广州10个区楼市均价从1.15万元/平方米一路高走。在8月14日~20日期间，楼市均价已达到1.24万元/平方米，小幅上扬约0.7%。

        曾英杰表示，近期推的楼盘很多都是市区盘，价格上涨是很正常的。珠江新城的楼盘有所降价，但因为成交量小，所以在总均价上体现不出来。整体看来，因为下半年市区盘相对比较多，会在一定程度上拉高全市的均价。

高价盘成交拉高均价

        “目前来看，房价整体来说没有太大降价的痕迹，尽管政策出台已4个月，但政府、开发商以及购房者三者之间仍在博弈，这就要看哪个的耐心更久。”一港资开发商内部人士意味深长地说道。

        曾英杰指出，目前市场降价的楼盘，要么是尾货盘，要么是成交比较糟糕，所以以价来换量。如富力位于珠江新城的项目近期降价较多，奥园位于南沙的某项目盘也从1.3万元/平方米的价格降到目前的8000多元/平方米，降幅较大。

        经纬行研究中心的数据显示，在广州的十个区域中，楼盘均价环比上升的区域占了7个，其中花都区均价环比上涨12.39%，涨幅最大。该研究中心认为，花都区个别楼盘成交拉升了均价。

        “从某种程度上来说，不涨价就是降价。相对之前同一区域的价格，高价盘会相应拉动当地区域价格。”曾英杰表示，例如最近成交非常旺的招商金山谷，价格就比区域均价高出很多。

        “因为开发商不知道下降到多少才是老百姓出手的心理底。由于目前市场上暂时没有新的调控出台，供需双方都处于一种僵持的状态，开发商更多地选择了观望或者延迟开盘的手段。”广州房地产营销策划专家谢逸枫认为，随着政策进入平淡期，加上“金九银十”即将到来，陆续有开发商试探性涨价以考验市场，但也有开发商会利用旺季快速推货和去化存货。

        谢逸枫预计，政策抑制的刚性需求将在“金九银十”集中爆发，同时改善性需求会积极入市，很多投资客也将入市投资。开发商会集中推货和走量，在价格方面开发商或采取低开平走和跑量保价的方式给出5%~10%点的折扣。他表示，广州市中心六区房价受到房源和土地稀缺及市场供应小，房价将会有小幅度的上涨，而郊四区二市的供应过大，房价将会有小幅度的下降。



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