叶檀：房地产市场将完成轮回
海南博鳌房地产论坛十年。用一个词概括房地产市场，就是，折腾。
政策折腾。每隔两三年我们就会见证一轮波澜壮阔的调控，也能见证调控大逆转，由喜剧到悲剧、由悲剧到喜剧的非主流过渡，既锻炼出了房地产市场的坚强神经，也让房地产市场动辄草木皆兵。
舆论折腾。房价上涨过快，民意汹汹，中国实体经济受到挤压。房价一旦下挫，民意忧忧，银行坏账与地方政府财政赤字一股脑压在纳税人头顶。
购房者折腾。房价如过山车，被甩下车的人为错过致富机会痛心疾首，在车上的人洋洋得意，却不得不一再对房产税等举起抗议的旗帜，以维护自身的资产收益。
开发商同样折腾。降价促销没多久，政策和市场180度大转向，抬价没多久，又遭遇政策打压。数钱数到手软时，难免胆战心惊，有大胆者出师未捷身先死，有胆小者靠着地方政府的关系用一亩三分低价地，吃着老本。而房地产市场真正的议题——房屋的品质、绿色环保、融资渠道、开发商的诚信等，全部没有完成。
反思上述一系列现象，源于中国对房地产缺乏清晰的定位。
从1998年开始，房地产市场化发轫，到2003年，房地产市场放开，房地产的下游领域市场化。而上游领域则有一个个土地储备中心，形成了一个个牢不可破的垄断小王国，成为一个个较为私密的金库。上下游之间通过差价与资产收益，构成了完整的利益链条。
你说房地产市场是市场？不是。你说是行政主导？也不是。就像其他资源性领域一样，房地产领域形成了上游垄断、下游放开、上下游腐败层出不穷的恶劣生态。改革成本指望房地产支付，数年前，某一线城市领导公开叫卖房地产，并且坦言房地产支付了基础建设与经济转型的主要成本。
房地产的公共属性与市场属性不分，房地产的商品属性与投资属性不分。十年保障房建设的严重缺位，已有的经济适用房存在的严重腐败、失信行为，让无数民众不得不望商品房兴叹。
投资属性与商品属性不分的结果是，在货币超发时期，在依靠房地产拉动内需的阶段，投资定价取代了商品定价，无数工薪阶层不得不跟在财大气粗的投资者身后，成为艰难的托市者，而对于投资厚利缺乏二次分配机制，也让房地产市场成为财富不均的源头之一。
在房地产成功拉动内需之后，我们不得不面对现实：房地产成为信贷发放过程中最重要的抵押品，也因此，房地产市场涨跌与金融安全息息相关。牵一发而动全身，2010年房地产调控，房价尚未下降，银行就大笔补充资本金，原因就在于此。
从2009年底开始的房地产调控，被赋予前所未有的使命。我们看到了2010年保障性住房建设的刚性指标，也看到了对于银行的严厉控制，房地产调控与经济转型结合到一起，似乎不像以往无疾而终的投机性调控。市场在胶着，政策随时在微调，公众指望的房地产保障与实体经济的发展能否成功，成败在此一举。如果此次调控以失败告终，政策将颜面扫地，而未来中国的货币泡沫与实体经济的崩塌，不会太遥远。
十几年的时间，房地产似乎正在完成一个轮回：从权贵市场化回到公共品与市场伴生的原点，从内需的支柱转向内需与货币的平衡、实体与经济的平衡发展。
这是美妙的远景。在短期内，我们不得不承受市场的大起大落，不得不在消费与投资之间走危险的钢丝。
无论市场有多少弊端，我们得看到，市场给了公众以自由，以往靠单位分房、绑死在体制内的人获得了更多自由，市场要素配置效率因此提升。但与此同时，一切极端的利益追逐手段终将覆灭，次贷也好、数十倍的地价暴利也好，任何人、任何事物都无法长期打破社会与市场的生态平衡。
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