每经记者 杨羚强 张初亮 发自上海
“最好的时光实际上是在2004年以前。房价每年的涨幅不过10%，没有买房的购房者压力也不如现在这么大，宏观调控也没现在这么频繁。”在最近的一次行业聚会上，华侨城上海公司的一位营销负责人感叹道。
“最好的时光”——这是中国地产人对政策与行业兴衰的心态的鲜活写照。
在中国房地产的这一轮“整十年”中，宏观调控下的楼市经历了三起三落。市场的晴雨表与政策的扶持和打压，成为中国楼市特有的表情。
五年鼓励购房催生“美好时光”
近十年中国房地产大热的源头，始于1998年。中原指数院为《每日经济新闻》整理的“1998年至2010年十二年房地产政策综述”显示，1998年，政府出台了一系列拉动内需的政策。时年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》，房地产成为拉动内需、重启经济增长的一个重要手段。
随后，国务院下发《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，商品房市场地位大幅提升；同时调整住房投资结构，发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系。
一纸文件，结束了福利分房数十年的历史，中国的购房者拥有了自主选择权，而众多开发商也获得了重新起步的希望。原本在南方地产崩溃中撞得头破血流的开发商们，凭着对政策一贯灵敏的嗅觉，毅然重新南下，开始了辉煌的地产生涯。这是许多房地产商人生的重要转折点，也是中国房地产行业的重要转折。
随后的1999年到2002年，政府实行积极的财政政策，启动住房消费，并在住房个人所得税、交易营业税、契税等方面继续鼓励购房。
中原地产研究院的调查显示，1998年至2002年的近5年时间中，全国每一年的商品住宅平均成交价格都只有2000元/平方米出头。但是商品房的销售面积却大幅增长5年时间，商品住宅的成交面积增长了一倍多。所以说1998年以后将近5年的购房鼓励政策为整个行业的崛起奠定了最坚实的基础。
首提“二套房”预警 政策开始变调
2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款：购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
这部名曰“121”号的文件，被业内普遍认为是中央政府对房地产态度转变的开始。
2003年7月，出售房屋开始征收房产税。在之后的3年中，中国楼市和政策之间出现了让所有人都“看不懂”的纠结关系：市场开始过热，以调控为主基调，由部分区域到全国，由单个部门政策转为多部门联合调控，信贷、土地、税费政策多管齐下。然后一直到2007年下半年，这种关系的基调却是，政策愈出，楼市愈涨。有业内人士戏称，此时的两者当然已经不见5年前“蜜月期”的甜蜜，但却有“床头打架床尾和”的别样意味。
2004年，时任摩根士丹利亚太区首席经济学家的谢国忠发表研究报告，称中国的房地产泡沫尤其严重。
与此同时，时任中国社科院金融研究所主任的易宪容也认为，房地产已经成为挟持中国经济和地方经济的力量，房地产开始走上一条不断膨胀、扩张的“不归路”。
2004年10月，建设部在其网站上发表题为《怎样认识当前房地产市场形势》的报告，反驳了“房地产过热论”和“泡沫论”。住建部认为目前国内的住宅需求仍是真实需求，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
但全国商品房的销售面积由2004年的38232万平方米，上涨至2007年的76193万平方米。全国商品房的销售额由2004年的10000亿元左右，上涨至接近30000亿元，房地产行业对国民经济的支柱地位已经形成。
“松”“紧”变换 楼市疯狂过山车
2006年下半年厉兵秣马的政策没能止住房地产的疯狂。2007年春节刚过，全国楼市就出现一波史无前例的跳涨与“抢房”浪潮。
到当年11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10.5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高……
尽管从当年初开始，政策层面就已经释放出与过去数月明显不同的严厉，但真正压倒骆驼的最后一棵稻草，是后来被冠以“房贷新政”的二套房信贷及与之配套的系列政策。
2007年9月底，《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》公布，出台了对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%等规定。
虽然在房贷新政后，从价格上看，楼市勉强支撑了1~2个月，但当年10月后，全国各个主要城市的房地产成交量随着新政执行应声而落。
矫枉似乎必然过正，调控支持者没有预料到随之而来席卷全球的一场金融风暴。
尽管金融危机的苗头在2008年初就已出现，但整个上半年，房地产调控政策依然继续在“从紧”的道路上迈进。
到2008年年中，房价没有停止大幅度下跌的迹象，与此同时更让决策层担忧的是，成交量的长期低迷已经在房地产行业产生了“停工潮”，大量建筑农民工返乡的压力和对上下游产业的影响，不得不让调控面对经济增长做出实质性的让步。
政策基调从紧 最严厉调控出台
进入2008年秋天，国际金融危机的紧迫形势严重影响了中国的外贸净出口，而内部需求也在就业形势严峻的影响下难以抬头。以房地产为核心的固定资产投资，此刻成为拉动GDP增长的最大希望。
自9月起，央行频频下调存款准备金率和利率，信贷政策放松，4万亿经济刺激政策随后推出。12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（131号文件）颁布，包括营业税契税等减免、非首套房信贷标准放松、降低开放商自有资金比例、加快保障房建设等措施。房地产政策由调控转成全面放松。
此后，各地相继出台“鼓励购房”的房地产刺激政策，到当年年底，2007版的“房贷新政”实际上已经成为一纸空文。
2009年的调控松绑，给了整个房地产十年发展中最黄金的一年。不仅全国商品房销售额首次突破4万亿元，而且成交面积大幅上涨至93713万平方米，创1998年以来的12年最高。所有的房地产商都迎来了自己公司历史销售的最高年份。但是，房价大幅上涨，也令决策层忧心忡忡——2009年全国房屋销售均价4695元/平方米，首次突破了4000元/平方米大关。
市场的再度走火虽然让开发商欣喜若狂，但经过了2007年的“乐极生悲”，从业者中不乏有识之士清醒地认识到了中国楼市中，市场与政策的辩证关系。
到2009年年底，随着国内经济年内逐步回暖，新增贷款规模达到创纪录的近10亿元，房地产市场由复苏而繁荣到趋于过热，令房地产政策在年底起再转而从紧。
以今年4月17日新“国十条”为标志，房地产政策全面转向，政策基调再次从紧。
中国房地产协会副会长朱中一称：“遏制部分城市房价过快上涨的势头，满足广大群众的基本住房需求，这是调控最基本的思路。有人说这是最严格的调控，无非是对于投机炒房的人比较严厉。这对于投机性炒房确实起到比较明显的效果。我们一直建议要把改善性需求作为一个重要需求，在政策上很好地体现出来。”
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