每经记者 杨羚强 叶书利 发自上海、北京
如果要用一个词概括中国房地产的黄金十年，“博鳌”折射出太多故事。
无论是刘永好在2001年的博鳌作出“房地产的发展目标是向规模化推进，资本市场对房地产的支持会显得越来越重要”的预言，还是王石在2004年的博鳌大胆预测十年之后“中国房地产行业比较快速的发展会持续到2013年”，或是任志强在2009年的博鳌放言“拉动中国经济不要担心房地产”，这里一直是业界大佬们观点交锋的第一战场。
2001年：两大预言 十年起点
2001年的开发商们还未从上个世纪末的金融风暴中缓过气来。那一年的博鳌房地产论坛，也是一个起点。当年8月，经济学家樊纲面对台下数百开发商发表了博鳌房地产论坛历史上第一个演讲，他坚定地认为中国房地产业会从寒冷的冬天复苏，迎来无限美好的盛景。
在同一演讲台，关于行业发展模式的预测也在多年后被迅速证实。新希望集团董事局主席刘永好在那一年的博鳌房地产论坛上预言：房地产业下一个阶段肯定会出现规模化趋势，而规模经济一定会求助于资本市场，所以资本市场对房地产的支持会显得越来越重要。
尽管诸如万科、绿地等如今的大地产集团当年销售额最多不过几十亿元，整个中国房地产业还处于“初级阶段”，但两大预言在后来的十年中都被相继证实，行业由此迎来了“黄金十年”。
2003年：房地产规范化始动
这一年的6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称121号文件），要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。该政策对房地产业的影响无异于一颗“原子弹”。
在房企的“哭喊”声中，同年8月国务院颁发了由建设部起草的 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”和“已经成为国民经济的支柱产业”，一时间，受到121号文件惊吓的房地产商又再度欢呼“将迎来行业新的春天”。
2004年：模式之争 谁笑到最后
121号文件之所以惊吓了当时的中国房地产业，是因为当时的行业采取了以关系为核心资源，以银行贷款和客户垫资等非自筹资金为主要资金来源的开发模式，而这一模式导致房企在开发过程中自有资金率不足20%，资金链风险极高。
在2004年博鳌房地产论坛上，当时“空手套白狼”式运作的典型——顺驰老板孙宏斌坦言，“其实最难受的还是钱”，并指出解决办法就是合作、（房子）快点卖、筹资、再建。同时，处于资金链断裂风险中的孙宏斌仍坚信2004年公司100亿元销售额的目标可以实现。正当孙宏斌仍欲豪情壮志地往下讲时，王石插话说“这是吹牛”，一时间现场一片哗然。不过后来的事实证明，王石的判断是对的。
2005年：首提房地产宏观调控
到了2005年，宏观调控第一次成为博鳌房地产论坛最热门的话题。
当年3月，因上海房价过度疯涨，上海市政府首先出台了包括提高二手房交易契税、禁止转让期房、对竣工未满两年的二手房转让征收营业税等措施，打击房地产投机行为，给过热的房地产市场降了温。与此同时，国家也开始收紧房地产开发贷款，规定开发企业自有资金比例必须达到35%以上。
受此影响，一些项目公司因为资金断链而宣告倒闭。而这些公司的退出，为区域性的龙头企业扩张成为全国性的房地产企业创造了机会。
国家对银行贷款的收紧，也逼出了房地产企业的第一轮海外上市潮。绿城中国、世茂房地产等一大批内地房地产企业纷纷在2005年前后赴港上市融资。也是在2005年，一些海外基金开始进入中国内地的楼市，大规模收购项目。
2005年还有一个政策产生了深远影响。当年国务院把保卫18亿亩耕地红线写入了《“十一五”发展纲要》，也是从那时开始，一幅幅价格奇高的“地王”开始频繁出现。
2006年：首宗房企并购大案
“以前我发言都是想到什么说什么，但今天我第一次要读稿了。”这是2006年博鳌房地产论坛SOHO中国总裁潘石屹的开场白。
他说这番话的时候，地产行业的空气格外紧张。在2005年上海出台宏观调控政策后，全国其他地区的房价没有被刹住，中央又出台了更为严厉、范围更广的宏观调控政策，其中不仅包括期房禁转、各地房地产交易网上公示和二手房营业税政策等上海2005年出台过的调控政策，更采取了对转让二手房的个人征收个税等措施。
在宏观调控之下，曾经誓与万科一争高下的“狂人”孙宏斌因为巨大的资金窟窿，不得不以18亿元的价格贱卖苦心经营的顺驰中国，成为当时甚至是迄今为止中国房地产业最大的并购案。而万科在当年先后收购了浙江南都和上海恒大两家房地产企业，进一步扩大了万科在上海和杭州的布局规模。内地房地产企业由此拉开了兼并重组的大幕。
2007年：流动性过剩“制造”的楼市火爆
调控在2007年突然失去了效用。当年5月，期待着房价继续下跌的上海市民，突然发现房价开始迅速飚升，短短几个月的时间，一些楼盘的价格就上涨了50%以上。当年的博鳌房地产论坛也理所当然地把“流动性”作为彼时的重要议题。
那一年，全国地王连续出现，当年6月以楼板价12500元/平方米成交的新江湾地王，到了年底就被楼板价20000元/平方米的新江湾“地王”打破。上海为了避免“地王”大量出现，改变了出让制度，由原来的拍卖形式，改为书面报价。
地价和房价的猛涨，令开发商 “囤地捂盘”现象变得十分猖獗。宏观调控政策也于当年年底果断出台，二套房贷的禁令和要求开发商必须支付完全土地出让金以后才能获得土地使用许可证的政策，卡准了治理楼市最关键的部分，年底楼市迅速冷清，并最终迎来了万科董事长王石眼中的“地产拐点”。
2008年：等待“救援队”
在经济宏观调控的大背景下，2008年的中国楼市开始由“夏天”直接进入“冬季”。包括恒大在内，相当一批房地产商因为前一年的高速扩张和购买的天价“地王”陷入了资金困局。
极度缺钱的开发商在这样的背景下开始大面积大幅度降价销售。万科在上海、杭州、深圳等地的很多楼盘一度均以七折降价销售。恒大、金地等其他开发商则紧跟万科的步伐。一些地产商因此将2007年高价吃进的天价“地王”退还给了政府，或者被政府没收保证金以及土地。
在这样的大背景下召开的2008年博鳌房地产论坛，主要的议题自然和正在进行的宏观调控以及经济大环境相关。
事实上在那个阶段，全球性的金融危机效应已经显现。潘石屹在当年9月份曾一再呼吁楼市“救援队”能早点来，好让在冬天里越陷越深的房地产业能够重新迎来春天。
国家给予自住型和改善型的优惠政策，成为了“松绑”武器。仅仅在优惠政策颁布的2008年11月，销售额就比当年的9月和10月两个月加起来还多。立于悬崖边的很多地产商因此获救。
2009年：复苏之旅 地王再起
随着宏观调控的放松，当年的地价和楼价再次高速飚涨。北京的广渠路10号和15号地块连续拍出天价，上海随后诞生的几个“地王”，再一次向市场说明，房价高速上涨的时代又一次来临了。
整个楼市再一次上演了2007年时的情景，大量的购房者涌向了房地产市场，成交量和成交价格一再创新高。而与2007年不同的是，这一轮的投资性购房者不再以个人为主，企业成为开发商新的主顾。
作为最佳投资收藏产品的豪宅因此迎来了销售井喷的时代。上海星河湾虽然平均价格超过5万元/平方米，创造了上述区域的楼价新高，但却仍然以6小时销售50亿元刷新了上海楼市的成交纪录。
中国指数研究院在当年发布的豪宅报告显示，除上海以外，北京、深圳等多个城市的豪宅市场被疯扫一空。由于担心传说中的通货膨胀，高收入群体开始把豪宅当成菜一样买，这又促使房价的进一步上涨。
正是因为这些原因，豪宅和地王成为了去年博鏊房地产论坛的热门话题。只是这一轮的地王，已经不在民营企业胆量和能力范围内，央企成为“地王”的主要拥有者。于是，论坛之内，人们又开始议论如何在高地价下生存，以及出现如此多的央企“地王”是否合理。
博鳌房地产论坛之后的几个月，中央又一次出台了宏观调控政策，再次针对购房投机客“下手”。
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