进军商业地产 险资整体收益率或增45基点

每经记者  徐子莫  葛翠翠  万敏  发自上海、北京

        此前有消息称保监会将在8月出台关于保险资金投资渠道的文件，并由此为2万亿元面临配置压力的资金拓宽出路（《每日经济新闻》此前曾作报道）。8月5日，

        险资翘首以盼的《保险资金运用管理暂行办法》（以下简称《办法》）终于出台，对于外界最为关注的险资投资不动产的资金上限问题，《办法》指出，“险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的3%。两项合计不高于保险公司上季末总资产的10%”。

        事实上，险企对于不动产投资的意愿早就难以按捺。《每日经济新闻》记者了解到，在中国保监会下发《办法》前，7月30日，中国平安以6.13亿元获得深圳福田中心区南区一地块。时隔4天，中国人寿财大气粗地以近26亿元的价格拿下了杭州钱江核心区一块商业用地。

        此前，政策并不允许保险资金直接进入不动产领域，各家公司在房地产的实际操作中遮遮掩掩，用“自用”名义这类擦边球方式来规避政策。

        《办法》出台后，明确规定了保险公司涉及不动产的投资比例，无疑催动了保险公司投资不动产的步伐，自建写字楼成了它们进军房地产领域的最快方式。

收益变化

商业地产诱惑大回报率可达6%~8%

        保险公司在  《保险资金运用管理暂行办法》出台前就已纷纷  “潜伏”在房地产领域，甚至不惜以“擦边球”的形式对房地产进行涉足，这其中究竟有何玄机？房地产又能为保险公司带来多少收益？

写字楼市场受追捧

        8月3日，中国人寿浙江省分公司竞得杭州钱江新城一地块，耗资25.97亿元，折合楼面价9043元/平方米。搜房网的数据显示，杭州钱江新城片区目前住宅均价为3.2万元/平方米。写字楼的租金均价为2.6元/天·平方米。相较住宅，写字楼的高收益让不少投资者趋之若鹜。

        在  “2010杭州商业地产研讨会”上，仲量联行的统计数据显示，今年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量，其中金融类企业即将成为主力客户群。

        从杭州写字楼物业市场来看，除世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际以及坤和中心等少量甲级写字楼项目外，甲级写字楼屈指可数。有业内人士预测，明年杭州将会迎来一个甲级写字楼的高峰，约22.6万平方米的市场需求。

        虽然还很难估算出国寿将借由该地块获得多少利益，但国寿此前的写字楼项目的收益却可以提供一定的参考。国寿地产有限公司的信息显示，“朝阳门CBD商圈的中国人寿大厦、金融界的鑫茂大厦和中国人寿中心大厦，总建筑面积超过27万平方米，年租金收入超过1.9亿，对公司保持良好经营业绩起着至关重要的作用。”

不动产可对冲通胀风险

        耀才证券分析师郭思治指出，保险资金于不动产的投资上限为险企上季末总资产的10%，远超市场预期的5%，以目前内地保险资产总额约4.52万亿元计算，意味着将有超过4500亿元保险资金可涌向楼市。

        尽管保监会多次强调保险资金不能直接从事房地产开发建设。但郭思治认为，虽然保险企业暂仍未能直接参与房地产开发的直接投资，但是可以直接通过资本市场入股地产企业。若以投资商业地产为例，由于商铺租赁收入近期节节上升，估计资金于此范畴的投资回报率可高达6%至8%，远高于目前投放于债券的平均收益率3.5%。

        相关人员透露，仅人保一家保险公司，其物业租金年收益约在1亿~2亿元。亦有业内人士指出，不动产可以作为保险公司负债匹配的工具之一，在通胀环境下可以作为对冲通胀风险的产品。在低通胀环境下，也可以替代一部分的固定收益类产品。

收益率或提高45基点

        根据商业地产的投资回报率一般为6%~8%计算，湘财证券分析师叶青向记者作出了一个简单的模拟：投资渠道放开前，假设在保险资金的配置中，存款占比30%，收益率3%；债券占50%，收益率4%；权益类占15%，收益率10%；基础设施占5%，收益率6%；总收益率4.7%。投资渠道放开后，假设存款占比25%，收益率3%；债券45%，收益率4%；权益15%，收益率10%；基础设施5%，收益率6%；不动产和PE占比10%，收益率8%；总收益率为收益率为5.15%，相比此前的4.7%，提高了45个基点。

        招商证券保险分析师罗毅也给出了类似的分析，他指出，不动产投资和债权投资计划将提升保险资金运用收益率30个基点。“假设保险公司按10%的上限投资不动产，将使长期投资收益率在5.5%的基础上提升20个基点以上。债权投资计划收益率在6%~8%之间不等，长期来看，可使投资收益率提升12~15个基点。”罗毅指出。

        虽然保险公司热情高涨，但起起落落的房地产市场以及各种空置率传闻，考验着保险公司的投资能力。叶青指出，尽管相对于债券投资，商业地产可以提供更高的收益率，但也存在风险，其不确定性在于保险公司与地产公司的关系如何、能否找到好的项目以及对项目优劣的识别能力怎么样。

险企动向

投资新规出台前  险企大手笔拿地

　　　　8月5日，保监会下发《保险资金运用管理暂行办法》（以下简称  《办法》），而就在《办法》出台前，中国平安和中国人寿刚刚合计耗资逾30亿元在深圳和杭州各自拿下一幅地块。

平安国寿逾30亿拿地

        7月30日，中国平安在无对手竞争的情况下以起始价6.13亿元获得深圳福田中心区南区一地块，占地1.15万平方米，建筑面积12.8万平方米，该地块旁边就是正在建设的平安国际金融中心、未来的深圳第一高楼和平安集团总部。

        8月3日，浙江省杭州市国土资源局公开消息披露，钱江新城标号为“杭政储出[2010]32号”地块惟一竞买人为中国人寿浙江省分公司。据中国人寿北京总部一人员透露，由于没有竞争对手，杭州地块的竞买非常顺利，以25.97亿元顺利购得，这块地未来用途是自建办公写字楼。消息显示，被出让地块面积35894平方米，起价25.97亿元，折合楼面价9043元/平方米。

        《每日经济新闻》记者了解到，在保险界，购买物业已不是什么秘密。早在自2006年起，保险公司就开始“曲线”进军不动产领域。

        业内人士指出，保险公司介入房地产的方式之一就是自建或持有物业。不动产研究中心出具的报告显示，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年一年，保险公司购买的物业就累计达20万平方米，而且大部分集中于北京金融街区域。

“自用”名义下的写字楼

        在中国人寿浙江省分公司购地之前，太平人寿浙江分公司和新华人寿浙江分公司等公司，早就分别购得杭州庆春路广利大厦和平海国际大厦的楼层作为办公楼。

        而据《每日经济新闻》记者了解，各保险公司总部自建办公大楼的现象非常普遍。中国人寿、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人寿、中意人寿等公司，纷纷在北京金融街及CBD区域，上海、深圳等一线城市的黄金地段，购入或自建写字楼。其中以自用名义购买的写字楼，相当一部分用于对外出租。业内人士也坦言，此前保险公司以购买写字楼“自用”的方式，来打“擦边球”。

        2007年11月，中国平安以16.568亿元的价格获得深圳福田区一块商业用地，用于建设中国平安集团总部。2007年12月，中国太平在紧邻金茂大厦的上海小陆家嘴核心地区出资建设太平金融大厦，占地面积9259平方米，造价高达22亿元人民币。

        今年3月，中国人寿借助旗下国寿地产有限公司（前身为北京中保信房地产开发有限公司）开发建设中国人寿大厦，受让张家港保税区京港置业有限公司股权。

        此外，中国平安则指挥旗下的平安物业、平安信托与地产商积极合作，在北京、上海、深圳等地开发商业地产项目。

未雨绸缪积极备战

        在通过自用地产曲线进入房地产的同时，保险公司也在悄悄搭建地产平台，并积极储备项目、招募人才、寻求合作，只待不动产投资细则出台。据《每日经济新闻》记者了解，包括国寿、太平、平安、太保、人保等一线保险企业，已经通过其旗下的资产管理公司积极钻研房地产项目，为投资部门长期战略性项目储备打好基础。

        中国人保董事长吴焰称，人保在基础设施和房地产领域准备较早，已经搭建了人保投控和人保资本两个专业化的投资平台，形成了相应的市场化团队，并已经储备了一定规模的项目资源。人保投控已与金融街控股签订了战略合作协议，双方拟在金融机构投资不动产领域的政策研究、项目开发方面进行合作。2009年底以来，人保投控已对其相关业务人员进行了三次不动产投资业务系列培训。

        中国人寿集团则通过国寿地产股份有限公司曲线进入房地产。信息显示，该公司现在正在招兵买马，招聘人员包括电气、设备工程师等，其深圳分公司也在同时招募专业工程师和设备工程师。该公司目前已有位于朝阳门CBD商圈的中国人寿大厦、金融街鑫茂大厦和中国人寿中心大厦三个项目。

        “由于保监会不允许保险资金投资住宅类物业、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发，保险公司一般就通过信托、入股房地产公司等方式参与房地产。”湘财证券分析师叶青介绍称，保险公司正在通过曲线逐步介入房地产。

        拥有信托平台的平安在房地产市场上有不小的动静。平安信托相继与金地集团、绿城集团等签订了合作协议，数据显示，截至2009年底，平安信托已累计开发19个地产项目，总投资额人民币163亿元。此前，平安信托资本金增至70亿元，意图在商业地产和基建上发挥优势。

        首都经贸大学金融学院保险系教授庹国柱向《每日经济新闻》记者表示，保险资金进军房地产行业很难管控。然而不少业内人士也表示，保险资金进军房地产是未来发展的趋势。

        黑龙江社科院研究院孙浩进认为，西方国家保险资金运用已成为社会发展的重要支柱，外国保险公司资金运用率为90%以上，运用领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷，远远高于我国的保险资金运用。

对话专家

10%的投资上限合适

每经记者  万敏  发自北京

        《保险资金运用管理暂行办法》明确了保险资金可以进入不动产领域，并规定进入的资金不得高于保险公司上季末总资产的10%。对于10%的投资金额上限，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者采访了北京工商大学经济学院保险学系主任王绪瑾教授。他认为，保监会规定的险资投资不动产上限为保险资产10%的比例是合适的，并且未来保险资金的投资渠道应该更加多元化。

        NBD：你认为10%的投资比例合适吗？

        王绪瑾：10%的比例很合适，与国外比起来这个比例算很低的。海外的情况是百分之十几到百分之二十的比例不等。从保险资金投资目标的基本原则来说，要满足安全性、流动性和盈利性，在获得投资收益的同时还要满足资金安全的需要。从这一点来说，保险资金的投资渠道应该是多元化的，同时要控制投资比例。渠道的多元化有助于投资收益，控制投资比例则有益于控制风险。目前我国的资本市场和房地产市场都不是太完善，所以为了控制风险我们定的比例更低一些。

        NBD：你认为，目前国内保险公司在投资管理、风险控制等方面，是否已经具备了投资房地产行业的能力？

        王绪瑾：我认为，目前来看，保险公司投资房地产市场的能力是具备的。保险资金的运用有间接投资和直接投资两种方式。间接投资就是可以委托中介或者资产管理公司进行投资，目前已经有不少保险公司专门设立了资产管理公司来研究管理保险资金的运用，也积累了一些经验。

        NBD：在保险资金投资房地产市场的过程中，有哪些方面的问题是需要注意的？

        王绪瑾：未来保险资金的投资渠道应该更加多元化。但首先，要夯实市场经济的基础，完善配套的法律法规。只有在公司真正面对市场，达到利润最大化的时候，才能提供有质量的服务；增加保险公司的盈利能力，提高保险行业竞争力，也会提高被保险人的保障程度，为今后更多的保险优惠创造条件。

        从技术层面来讲，这几年保险行业也积累和吸引了一批人才，但市场经济的经验积累毕竟还不够，经验和理论是我们目前最需要的。

        同时，还需加强行业自律，在尊重国家法律规章、面对市场的前提下，实现行业利益的最大化。要让中国保险行业自律组织真正成为中国保险行业利益的代表。



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