叶檀：国家统计局的待售率 接近任志强某版本的空置率

每经评论员  叶檀

        对人多地少资源相对匮乏的经济体，资源浪费既是不道德的，也是资源配置失效的结果。

        社会对空置房的关注达到火爆程度，国家统计局终于做出回应。8月4日晚，国家统计局在网站上公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况，以及2009年全国房地产开发企业商品房竣工、销售和待售情况。数据显示，截至2010年6月末，全国房地产开发企业待售商品房1.9182亿平方米，同比增长6.4%。国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。

        公布总比不公布好，我们欢迎国家统计局公开相关数据，并希望更进一步，能给出空置率的准确定义与相应数据。1.9182亿平方米，这一数据可能引起两大误解。

        首先，数据来源有可能失真。

        按照国家统计局的说明，商品房待售情况上述指标采用全面调查方法，由所有符合填报要求的房地产开发企业（单位）在统计制度规定时间内上报所在区（县）统计局，然后逐级汇总，统计频率为月报。

        由房地产企业上报房价或者销售情况，恐怕都不太靠谱，去年国家统计局公布的房价之所以引起一片嘘声，就与开发企业上报数据有关。并不是开发商道德水准比其他企业主低下，而是与政策制定有关的重要数据由利益相关者提供，恐怕都会存在失真之虞。就像电力企业永远觉得电价不高、电力不够一样。此前媒体屡屡披露开发企业员工假按揭提高销售率事件，说明成交量上升，无论真假都对开发企业有利。

        商品房成交必须获得法律认可，要到交易中心登记，国家统计局表示，商品房销售面积是指报告期内出售商品房屋的合同总面积  （即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。但有准确的第一手客观数据，为什么统计局采用由开发商上报而不是交易中心提供的数据？是无法实现数据共享？还是不愿意告之公众？

        待售率乐观的数据有误导公众之嫌。除了2008年之外，待售率数据都比较乐观，2009年销售高峰消化了不少存量房。但乐观的待售房数据毕竟不同于空置率，无法消除对房地产市场非理性的疑惑。

        不过，国家统计局明示，靠国家统计局公布空置率数据，没戏。国际上通用的房屋空置率，是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。全国住房普查与人口普查20年一次，要联合普查更难，公布住房空置率，遥遥无期。

        其次，公众之所以“纠缠”于空置率，恐怕是担心房地产领域的财产性收入分配极端不公、存在极大的资源浪费。国家统计局交出的待售率数据，无法化解公众心中对财产性收入分配、对资源浪费的疑惑。

        尚未确证、但广为流传的国土资源部涉及全国1457宗闲置土地统计表，之所以引起极大的社会反响，不外乎公众对资源浪费与可能存在的腐败的关注。空置率也好，闲置土地也好，都与这两大根本关注相关。

        关注空置率的背后有三个层面的含义：如果以是否售出作为指标，也就是国家统计局公布的待售率，反映的是房地产市场的销售情况，对于投资者与开发者具有市场指导意义；如果以投资率作为指标，可以反映市场是以投资者主导，还是刚性需求者主导，对于判断房地产市场泡沫具有重要指导意义；如果以空置率为指标，可以说明房地产市场的泡沫、房地产市场资源的闲置情况，对于制定房地产政策有重要价值。

        房地产对于中国经济如此重要，对于判断宏观经济、货币市场、相关的60多个行业有重要指导意义。我们却不得不面对空置率缺位、待售率有瑕疵的现实，无怪乎政府部门动辄全国调查，费钱费力又费神。

        唯一确实的是，待售率与任志强某个版本的空置率可能有些接近，反映的是商品房市场的库存量。



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