京沪7月商用成交超住宅保利万科加码商业地产

每经记者  朱玲  发自广州

        住宅市场受新政调控以来，各地商业地产表现强劲，商业地块出让数量大幅增加。

        中国指数研究院数据统计显示，7月北京已成交地块中，3幅为商业金融用地，仅1幅为住宅用地；上海已成交地块中，4幅为居住用地，5幅为商业用地块。

        当前市场上，万科、保利、恒大等大牌企业也开始有意识地增加商用土地储备。

        中原地产土地市场监测数据显示，今年上半年，十大标杆房企购地金额达857亿元，高出2009年同期水平3倍，可建总面积达2381万平方米。其中，商业地产的比重逐渐升高。

        此前保利对外宣布，未来3~5年内商业物业的持有比例将达30%。保利今年上半年重点在武汉、天津、青岛、沈阳、成都、南昌、中山、江苏8个二线城市拿地，也先后涉及北京、上海这两个一线城市。保利上半年共拿下地块26宗，支付地价达226.9亿元。《每日经济新闻》记者注意到，这26宗土地中仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地块，支付的地价约173亿元。

        从不轻易涉足商业地产的万科，其高层早在去年年底就对外表示，将会增加商业物业的比重，持有型商业地产比例将提高到20%。此后，万科以实际行动表明了进军商业的决心。今年3月下旬，万科以10亿元拿下东莞长安地块，欲打造该地区的地标性超高物业。

        不少市场人士认为，在未来房企发展扩张中，商业地产是必走之路，最终会形成房企多元化发展。

        仲量联行投资部经理刘裕通表示，“房企转向商业地产，一方面是因为住宅市场受楼市调控政策的影响颇大；另一方面是因为当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润开始摊薄。但上半年房企并没有专门拿商业用地，目前住宅销售仍是主流，利润也高。”他指出，像万科、保利这样资产上亿的企业，持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，会给企业带来稳定的现金流增长。

        比如富力，目前就以商住开发两条腿的模式发展，在广州珠江新城拥有16个商业项目，稳坐当地商业地产“老大哥”位置。在2008年金融危机的时候，虽然由于手上商业地产项目太多，在一定程度上也影响了企业的现金流，但他们的商用物业，都是租赁和出售并行的运营模式，这样也可以较好地回笼资金，维持运转。

        中原地产研究部2010年上半年报告显示，目前写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，未来写字楼租金将保持稳定上升。此前某机构发布的全国前二十房企排名中，主攻商业地产的开发商大连万达以117亿元的销售额跻身全国前十。

        刘裕通指出，当下房企通过增加商业项目比重来平衡发展风险，需要评估自身资金抗风险能力，以及人力物力上的配置，预计未来1~2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。



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