北京42个政策房方案全遭退稿 “排排楼”凸显保障房细分空白

每经记者  叶书利  发自北京

        近期，位于北京前门东大街的市规划展览馆内，北京市42个即将开工建设或已开工建设不久的政策房规划方案集中向市民公示。结果，42个政策房规划方案皆被北京市规划委退稿，并被要求近期拿出规划修改稿，重新展出公示。北京市规划委官方网站显示，42个政策房规划方案被退稿的主要原因在于开发商态度不认真，规划设计单一、千篇一律，以及户型设计不够人性化等。

        《每日经济新闻》对其中的部分楼盘展开进一步调查发现，这一事件反映了政策房增量建设中一个亟待解决的问题——定位细化。

42个方案全“不及格”

        7月8日，《北京市近期政策性住房建设规划设计方案评选暨展览》在北京前门东大街的规划展览馆开幕，活动预计将持续至8月7日。

        北京市规划委发出的新闻通稿显示，本次展示的政策性住房项目规划设计方案，共涉及北京42个政策房项目。这些项目中，绝大多数项目都是即将开工的政策房，只有个别项目已经开工建设，如海淀区首个保障房项目吴家场项目。

        42个政策房分布于北京市16个区县，楼盘类型包含廉租房、经济适用房、两限商品房、公租房、定向安置房等各种政策性住房，总占地面积达881.9公顷，总建筑面积1675.5万平方米。展览内容为各政策房项目规划方案中的项目概况、总平面图、户型平面图、建筑外立面效果图和小区鸟瞰图等。

        “此举目的是为了增强政策房项目的透明度与民主性，在规划设计阶段即让民众参与监督，提高政策房的质量。”北京市规划委办公室一位不愿透露姓名的工作人员向《每日经济新闻》记者表示。

        为了达此目的，在展区内，主办方北京市规划委专门设置了  “政策性住房规划设计方案公众评议表”和投票箱，以供参观民众提出第一手的评议意见。每份“政策性住房规划设计方案公众评议表”内容项包括  “喜欢的方案（编号）”、“不太满意的方案（编号）”以及相应的“理由”和“建议”等。

        42个政策房规划方案公示后，引起相应民众的极大关注。不幸的是，公示的42个政策房项目的规划方案皆存在规划设计不完善之处，已被北京市规划委退回相应楼盘的设计单位，要求重新设计，拿出修改稿后再展示。

        北京市规划委办公室工作人员介绍说，对这些项目反响最多的问题就是设计单一。如一个项目每栋楼包括颜色在内的外形装饰、高度、户型等都一样，且楼与楼之间只是简单的成排排列，毫无创意。时下已有人将这些楼戏称为“排排楼”。

        北京市规划委主任黄艳近日公开表示，42个政策房项目规划方案中出现的主要问题体现在平面规划、地面设计、户型、绿化等方面。

        北京市规划委对外媒体联络处的工作人员向《每日经济新闻》记者介绍说，目前42个政策房规划方案修改工作正在进行中，修改完毕后，各个楼盘的新规划方案还会在北京市规划展览馆内再次展出。

开工项目整改疑问

        42个项目中，海淀区吴家场项目就因设计单一遭到不少购房者的诟病。

        据记者了解，该项目为海淀区首个保障性住房项目，设计将提供1732套经济适用房和廉租房，以经济适用房为主。项目已于去年7月14日开工建设。该项目是公示的42个项目中为数不多的已开工项目。

        北京市副市长陈刚在参观完这个项目后，对此楼盘的评价是：“整个项目所有的楼外形都一样，设计简单，而且项目中的楼只是简单地排列，显然没有用心设计”。

        在现场，吴家场项目展区旁边，一位林姓先生边看该楼盘的户型介绍图边摇头叹息。他告诉《每日经济新闻》记者，实际上自去年该项目开工建设后，他就想在这个小区买套经适房，因各种原因一直拖到现在还未出手。记者采访当日，他得知该小区楼盘会在展览馆展示，就兴冲冲赶来。不过，看了这个项目的楼盘展示后，林先生显然对这个楼盘大感失望。

        “这都叫什么设计？这样的设计能让住房人有‘保障’吗？”

        林先生所说的户型是一户一居室房。楼盘说明书中说，这个一居室套内面积不足30平方米，包括一间厨房、一间厕所、一个卧室，无阳台。“连个阳台都省了，让人咋住呀。至于楼与楼之间像排队一样简单排列就不多说了。”

        林先生指着一个二居室接着说：“这个近70平方米的二居室，套内面积只有40平方米，公摊面积竟然高达近30平方米，这叫什么设计？买一赔一吗？”

        另一位参观者高小姐则向记者抱怨，“我最受不了的是这个楼盘竟然还是筒子楼，让经适房住户住进上个世纪50个年代的筒子楼，不知设计方是怎样想的？”

        在采访的最后，高小姐提出的一个问题将周围的人问住了：这个项目已开工建设，还能改吗？

        针对这个疑问，在现场，北京市规划委回应说，已经开工的项目也将进行调整优化。如已经开工项目还未竣工，楼体的外立面自然可以改。至于空间布局，只要设计精巧，即使只调整几栋楼，效果马上就会不一样了。

政策房细分思考

        在当前地产调控的背景下，政策房已成为地产调控成败的保障。有专家表示，大面积地建造经济适用房和廉租房等政策房是调控成功的关键。今年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，以建造各类政策房580万套。

        然而在关注政策房建设数量的同时，政策房的各种质量问题似乎没有得到相应的重视。

        这里的“质量问题”，包含两层意思，一层是看得见的房屋质量问题，如本次公示中，42个政策房所反映出的户型设计、结构设计等问题，以及建造过程中偷工减料等问题。

        针对这个问题，北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁、营销中心总经理张四强向记者指出，目前中国政策房的建设仍处于追求数量增长的粗放式发展阶段。在这个阶段，因为成本与卖价等控制，政策房无法像商品房一样以市场化的方式来运作，难免会出现一些设计缺乏人性化，建造用料成本较低等现象。如果建造用料成本高，房屋卖价就得提高，届时政策房就脱离福利房的本性了。

        他认为，这次公示政策房方案就是政府的一种姿态——政策房价低并不一定质劣。同时，他认为，针对政策房买方群的经济实力与需求的不同，政策房也应层级化，可推出高中低档房，以应对政策房买方群中高中低档的需求，减少供需间的摩擦。

        政策房折射出的另一层质量问题往往让人忽视，这就是住户被歧视的问题。

        比如北京首个限价房旗胜家园业主雷女士就向《每日经济新闻》记者反映，自己是限价房购买者，在外面都感觉抬不起头，房屋质量出现个什么问题，反映到小区物业，得到的答复是通常是  “限价房质量还想怎样”，似乎限价房的质量就应该是这样。

        在采访中，记者也发现，社会各方对政策房的质量问题似乎也默认，这对政策房住户也形成了心理压力。政策房增量过程中“质量问题”，正从建造向使用过程上延伸。



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