新政挤压房企“钱”途 信托融资成本超15%

　　号称“史上最严厉”的房地产新政出台后,《每日经济新闻》记者近日调查发现,房地产企业的融资成本随着政策的紧缩而冲至高位:民间融资的成本涨至月息3分,房地产信托融资成本由年初的11%左右上涨至15%以上。

　　与此同时,投向房地产市场的集合信托产品收益率也水涨船高,由年初的8%涨至9%以上,大约上升了1个百分点。

　　房企民间融资成本上升

　　浙江的房地产开发商老张最近烦透了。在山东的一个项目进行了大约1/3时,他的公司临时决定更改规划,“我们想把目光放得更长远一些,把周边的土地也纳入开发范围,由原来的住宅社区,改为商住两用社区。”

　　在新规划上马后不久,被认为“史上最严厉”的房地产新政出台。为此,老张最近在上海和山东之间来回奔波,为该项目寻找方便可行的融资方式。

　　“盘子已经铺开,这时资金链一断裂,就只能烂尾。”老张称,“从银行拿土地开发贷款是不可能了,现在正在想办法和信托公司合作,发行集合信托产品募资;不行就只能找私募合作。”

　　按照老张的说法,《每日经济新闻》调查发现,上述两种融资方式的融资成本均不菲。

　　记者昨日（7月15日）从深圳一家投资咨询公司了解到,目前房企从私募拿资金的月息是3分（3%）,具体还要考察项目的风险和借款者的资质,贷款期限一般不超过半年,这相当于年化融资成本约为36%,远高于发行信托的成本。

　　与此同时,华融信托的一位项目负责人对《每日经济新闻》表示,银信合作叫停后,房企只能通过集合信托产品募资,成本呈上涨态势。

　　房企集合信托融资成本超15%

　　上述人士称,“现在就算是资质好的企业,发行信托产品融资每年的成本最低也要13%,大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下来。”

　　至于信托融资成本上升的原因,北京信泽金分析则认为,绝大多数信托公司面临着营销推介成本上升的难题,高额的营销费用势必要转嫁到融资方身上。

　　据悉,目前像老张这样的房地产开发商并不在少数。自2010年5月,银监会对土地开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷”原则,各家银行就开始压缩土地开发贷款;而随着近期传出的银信合作被叫停,房企通过单一信托曲线融资的模式也被切断。

　　“再加上市场上有房地产新政笼罩,买房者普遍持观望态度,各地商品房成交量急剧下跌,使得房地产商靠自身经营获取现金流也变得困难起来。”

　　北京信泽金分析认为,“在当前的政策环境下,信托机构对房地产和证券市场提供融资的能力正在受到各种约束,这种供给与需求的严重失衡也在加剧融资难度,势必将抬高整体的融资成本。”

　　集合信托产品收益大涨

　　《每日经济新闻》调查发现,在房企通过信托的融资成本上升的同时,集合信托产品的融资成本也在悄然上行,目前较年初上升了一个百分点以上。

　　展恒理财公布的本月新发固定收益类产品显示,在7月1日至5日发行的10款房地产信托产品中,预期年化收益率最高的一款已经达到10.5%,是由中信信托发行的投向东宸智地的3年期股权投资类信托产品,预计发行规模为4.4亿。

　　另有3款产品的年化收益率都是9%,还有一款接近9%,达到8.8%。这意味着当期发行的50%的产品年化收益率都在9%左右。

　　而根据展恒理财此前的统计数据,2010年一季度,房地产信托产品平均预期年化收益率为7.52%,相当于这类产品的收益上升了1个百分点。

　　上述变化也得到了业内人士的证实。“年初房地产信托产品的年化收益率约为7%、8%,现在相当于上升了一两个百分点。”华融信托的一个负责人称。

　　北京信泽金理财顾问有限公司的市场监测分析人士称,短期信托理财产品（例如≤2年的集合信托产品）的投资者年化收益率已进入9%~12%的区间,1年期信托产品已出现10%的预期年化收益率。

　　种种迹象还显示,对于投向房地产市场的集合信托产品,单笔认购金额在300万元以上的投资者俨然是市场的“宠儿”,获得的年化收益率也较高。

　　华融信托的一位项目负责人称,集合信托的特点是不通过大众媒体宣传,认购门槛一般为100万元,因此投资者大多是有实力的机构投资者。

　　“这类企业抗风险能力强,对风险的甄别能力也很强。在当前房地产调控的形势下,投资于房地产市场的信托产品收益率相应提高才能吸引这类企业投资。”上述人士透露。