为项目“输血”房企自建投资基金

每经记者  杨羚强  发自上海

        央行日前公布的上半年信贷数据，为房地产开发商下半年的融资前景留下了悬念。

        数据显示，上半年新增贷款投放达4.63万亿元，已完成全年目标的61.7%。交通银行随后表示，下半年新增贷款肯定会少于上半年。这一表态令多数人相信，下半年银行的信贷将收紧。这对资金已经开始收紧的开发商无疑是个不好的信号。

        但是，一些房地产企业其实早已未雨绸缪，中海、金地、复地等房地产企业纷纷在海外与金融机构合作建立了自己的房地产基金，将为房地产公司自己开发的项目“输血”。

应对信贷收紧

        从去年8月开始，国内便有多家房地产企业与国际金融巨头合作，成立了自己的海外房地产基金。

        今年年初，复地发布了新十年的战略，“投资”、“开发”双核驱动成了核心战略。其中，私募房地产基金和对房地产企业的股权投资成为复地投资业务的重中之重。去年8月，复地成立内地首只房地产私募基金，总金额达到5.5亿元。

        3月18日，中国海外和中银国际合作推出HarmonyChina房地产基金，用于投资双方合作的房地产项目。

        4月8日，金地发布公告说，与瑞银环球资产管理集团  (UBS)合作发起的房地产基金第一期首次募集已正式完成，募集签约金额约1亿美元，成为内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。

        业内人士表示，上述由房地产公司自建房地产投资基金的目的，无非是在信贷收紧时，为自身“输血”。这一做法被认为是抵御宏观调的有效办法。唐振东说，本轮房地产调控的显著特点是既压缩外部需求，又对开发商的贷款资金“抽血”，这一双面调控模式令开发商不得不提前降价卖房。

        中原地产7月8日发布报告表示，今年下半年房地产企业的融资难度肯定会显著提高，本月月底十大标杆房企中会有3家的现金流低于2008年底时的水平，而到10月底会有企业出现资金短缺，年底至少有3家房地产企业会出现资金断链。

        6月22日，中国海外发布公告称，子公司中国海外兴业拟联手HarmonyChina房地产基金共同投资其位于西安、青岛、沈阳的三个项目，将西安项目30%股权、青岛项目30%股权、沈阳项目31.85%股权出售给上述基金公司，出售总价为12亿港元。

不影响投资规模

        第一太平戴维斯上海物业顾问有限公司总经理刘德杨说，这些由房地产企业牵头，联合金融机构在海外以私募等方式成立的房地产基金，有代替银行为房地产项目提供贷款的倾向。

        他表示，作为房地产基金的发起者，开发商可能要向这些基金投入更多的自有资金，但它们在基金所占的比例，和银行规定的自有资金比例接近。因此，以房地产基金替代银行开发贷款，并不会缩短开发商的债务杠杆，影响公司的投资总规模。

        房地产基金的回报要求虽然很高，但主要体现为销售利润的分成。而从房地产项目开发到销售的时间段内，开发商并不需要向房地产基金提供任何贷款成本，这是房地产投资基金的一大优势。

        中原地产上海分公司副总经理唐振东说，如果银行贷款收紧，不排除很多房地产公司会效仿中海等房地产企业的做法，借助信托或者其他金融机构成立各种类型的房地产基金，以协助公司融资。

        此前，杭州的一家房地产公司就传出消息，和当地的一家银行合作发行信托投资产品，并将其中一部分产品卖给自己的员工，以获得开发项目的部分资金。

        虽然自建房地产基金看起来好处众多，但中原地产研究院高级分析师刘渊认为，中海等房地产公司之所以能以海外发行的房地产基金向内地房地产项目  “输血”，主要原因是本轮调控没有强调“限外”。如果监管层重提“限外”，那么房地产公司的资金又将收紧。如复地等在内地发行的私募基金，以及其他各类信托投资项目，受到调控政策的影响，无法真正为开发商“输血”，房地产商未来的资金压力仍然会很大。



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