星河湾试水二线城市梁上燕称三五年内扩至五大区域

每经记者  朱玲  发自广州

        在新一轮房地产调控之下，成为价值洼地的二三线城市被不少开发商看好，以豪宅盘起家的星河湾也不得不跟随大流，开始走近二线城市。

        今年以来，星河湾地产控股有限公司董事副总裁梁上燕甚少出现在公众视野当中，直到今年6月，在华北各省高调推广公司首个位于二线城市的项目太原星河湾时，公众才得以再次见到她职业经理人强势的一面。

        上半年，她将旗下广州星河湾一帮子原班人马全部拉到华北区域，欲将原汁原味星河湾搬到太原。

首入二线城市

        《每日经济新闻》记者联系上梁上燕时，她正在太原项目所在地。“来到太原后，我们差不多在一年半左右的时间里既没有做企业宣传，也没有进行项目推广。”梁上燕对记者表示，他们不是要做大做强，而是要做精做强。

        新政调控之下，二三线城市发展成为未来开发商必争之地。太原作为星河湾进入的首个非一线城市，外界给予了这个豪宅盘高度的关注。梁上燕指出，太原是星河湾继北京、上海、广州之后选择的中国第四座城市，“我们对太原未来的发展充满信心”，这个项目也被她称为“职业生涯中最精彩项目”。

        2009年2月，星河湾以13亿元的价格获取太原龙城大街南1020亩的地块，用途为商业、住宅。而一年以来，星河湾对于太原项目宣传甚少，直到今年6月，星河湾才揭开它神秘面纱，梁上燕开始在华北高调推广太原星河湾项目，豪宅盘预计在7月底正式入市。

        “我们的价格是全太原最高的，但具体多少目前还在制定中。”星河湾营销部相关负责人表示，进入太原二线城市，并不会影响星河湾的品质。

        据梁上燕透露，太原星河湾、上海星河湾、广州星河湾第七期，加上原有项目，今年星河湾将会同时运作六大项目。未来的3~5年，星河湾的版图将从京沪穗三大中心城市向中国五大重心区域不断延伸。

        “太原这样的二线城市，房地产市场相对不成熟，政府对于土地开发的成本、税收这些都会有更优惠的政策，同时地价也更便宜。”广州地产专家谢逸枫认为，相比一线城市，星河湾进军太原成本更低，若产品未来发展具潜力，在资本市场融资会更加容易。

        太原官方最新数据显示，今年6月份太原市房屋销售价格比去年同期上涨4.5%，而全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，太原房价上涨幅度相对较低。

进军太原为土地？

房地产业是一个资金密集型行业，要做大必然要上市融资，这是许多房企必走之路。而星河湾近十年的时间才进入四个城市，不少人质疑星河湾开发模式单一。但梁上燕在多个场合指出，星河湾是做精品，而不是求大，做企业也不一定上市。

        实际上，之前星河湾曾两度启动上市计划，但都遭遇搁浅。

        去年9月，广州星河湾董事长黄文仔在广州星河湾项目开盘时对外宣称，正等待上市时机，但目前还未做相关的上市工作。事隔半年之久，上市事宜仍未果。

        谢逸枫表示，“两次上市搁浅，归根结底，就是上市的时机不对。一次是因为金融危机，一次是因为房地产新政调控。”

        记者日前联系星河湾方面，该公司相关人士透露，公司内部目前都还没有听说要准备上市的消息，公司目前正致力打造太原星河湾。

        合富辉煌首席市场分析师黎文江曾对记者表示，作为赴港上市的企业来说，上市公司的规模、发展潜力以及投资回报等都是吸引投资者的因素，而最主要吸引的要么就是有庞大的土地储备，要么就是有长期持有的商业地产。

        有业内人士指出，而这两项关键因素中，土地储备成为星河湾上市软肋，一定程度上限制了其上市。

        为了扩充土地储备，2009年初，星河湾先后拿下广州、太原地块，而在北京五环地区也已有明确意向的地块。有消息人士透露，星河湾在二线城市的天津、青岛等区域也有一定量的土地储备。

        此次星河湾进入被喻为北京“后花园”的太原，业内人士分析，随着京沪杭地价房价飙升，太原房地产市场未来有一定的升值空间，星河湾首入二线城市太原，被寄予厚望。

        广州地产专家谢逸枫认为，星河湾进入二线太原，最终意图还是扩张土地储备，为上市做好铺垫。不少企业都是通过土地储备来获取融资。但除了土地储备的软肋外，星河湾本身的自由资金和固定资产都有些欠缺。此外，在上市最重要的财务这块，星河湾的财务人员配备，以及相应的管理机制都不太成熟，这也是制约其上市的一大因素。

        当下星河湾只有加大土地储备，而二线城市地价便宜，未来发展潜力大，加速二线城市的布点、布局，从而提升品牌影响力，扩大品牌效应。



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