广州科学城项目待批雅居乐面临价格硬骨头

每经记者  朱玲  发自广州

        去年的楼市牛市，广州市场也接二连三拍出多个地王，刷新了当地纪录。

        今年政策调控之下，开发商销售放缓，地王开发也甚为低调。去年雅居乐与碧桂园激战长达5个小时，以总价43亿元拿下的广州科学城项目，年初遭遇修改规划风波，目前项目开发仍在报建审批过程中，什么时候能预售还是未知数。

项目单价可卖到1.5万？

        去年10月28日下午，雅居乐历时5个小时，101轮马拉松式的竞拍，以43.41亿的总价击败碧桂园联合体、保利联合体等巨头拿下广州科学城地块。地块总建筑面积约61万平方米，折合楼面地价7074元/平方米。去年10月，该区域一手住宅均价为9988元/平方米。

        科学城地块2007年曾被广东中莱投资以44.75亿元高价竞得，折合楼面价达6321元/平方米。后来由于没有支付土地款，该地块被没收。去年10月，该地王重新被分拆出让。雅居乐目前拿下的科学城地块为原地块的65%。

        据悉，拿地后不久，雅居乐即表示，拟将该项目发展成高档的综合型商住小区，主要针对广州市区及当地高端客户群，预计2010年可动工，最快2011年上市销售。但自从今年3月传出修改规划的消息后，该项目就鲜有新的消息传出。《每日经济新闻》记者在项目现场发现，该地块没有大规模动工的痕迹。

        7月7日，记者致电雅居乐集团，相关负责人表示，该地块的土地款已经全部缴清，由于修改过规划，目前规划审批公司还未收到，相关的项目报建仍处于审批过程中。

        该公司一内部人士透露，目前公司内部已成立一个叫东部营销中心的部门，专门负责科学城地块以及增城等项目的开发，按照今年年初的计划，年底或明年上半年项目就将进入预售的阶段。

        “若没有广州科学城区域当下的发展势头，雅居乐拿下地块无疑是一个硬骨头”。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，中莱投资拿下地块时，该项目区域有龙光地产和万科两限价房项目，龙光限价房价格仅为4000元/平方米，而当时该区域均价也就7000多元/平方米，中莱投资以6000多元/平方米的楼板价拿下这个地根本无法开发。而目前科学城周边有中新知识城入驻，还有国际会议中心，现在整体均价达1万元/平方米。”

        黎文江认为，根据目前周边配套的发展，科学城项目起码能卖到1.5万元/平方米以上。但依照目前的市况，开发商只有等待时机销售。

修改规划风波

        今年3月，雅居乐这块“天价”地王被爆出申请修改规划，将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米，直接增高了15层。这遭到业内多方质疑，雅居乐被指“为了解套或者牟取更大利润”。

        对此雅居乐方面的解释是，项目容积率并没有发生改变，谈不上赚钱，只是增加最高楼宇能够达到的高度，总建筑面积也并没有增加。修改规则后楼间距加大，以前做5栋楼，现在做4栋，这样景观会更好看。

        对于“面粉贵过面包”的地价，上述雅居乐人士表示，这要看将来做出来的产品。“我们是发展大盘，定位高端项目，其售价也是不一样的。”

        “天价地王，神仙都难办。”广州地产专家邓浩志如此感慨，科学城楼面价格过高，对开发商产品利润和产品开发都会有一定影响的。

        邓浩志认为，就算今年延续2009年行情，房价继续上扬，依照科学城的地价，楼盘价格起码要达1.3万~1.5万元/平方米才能盈利。但市况并不如此，此轮调控预期很长，高地价无疑透支了开发商未来产品的生存预期和升值空间。

        他还指出，企业修改规划，是相关部门不作为行为，是对其他参与竞拍企业的不公平。这个规划修改就算不影响容积率，但户型可以改变，开发商的售价将会变高，弥补高地价带来的风险。



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