福星股份 借力信托注资旧城改造项目

每经记者  朱蔚淇

        在房企面临融资难的市场环境下，有着“湖北省旧城改造土储王”之称的福星股份（000926，收盘价9.48元）将通过信托形式为全资子公司湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司（以下简称福星惠誉）进行股权融资。

        福星股份今日（6月18日）公告称，为筹措“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目开发资金，福星惠誉拟与吉林省信托有限责任公司(以下简称吉林信托)合作设立“汉阳旧城风貌区改造(危改)项目股权投资单一资金信托”。

        具体实施情况为，由吉林信托接受委托人民生银行  （以下称简委托人）的委托，将委托人拟募集的资金人民币10亿元，以单一资金信托的方式对汉阳地产增资，其中3亿元用于增加汉阳地产的注册资本，剩余资金计入汉阳地产资本公积；汉阳地产将增资取得的资金全部用于“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目的开发。

        增资后汉阳地产的注册资本由3亿元变更为6亿元，福星惠誉与吉林信托的出资比例均为50%。在信托成立之日起的3年内，吉林信托、福星惠誉如达成一致，可将汉阳地产进行清算；如汉阳地产不能进行清算，福星惠誉应按约定受让民生银行持有的该信托受益权，受让总价款为10亿。在该信托存续期内，福星惠誉将其持有的汉阳地产50%的股权质押给民生银行，为其自身受该该信托受益权所需支付的受让款提供质押担保；汉阳地产在该信托成立之日起30个月以内以其拥有的汉阳旧城风貌区改造(危改)项目A、C、D地块的在建工程，其中规划面积20.63万平米，包括商业面积7.28万平米，分期分批作为抵押物为福星惠誉履行受让该信托受益权所需支付的受让款提供抵押担保。

        福星股份需为福星惠誉受让该信托受益权所需支付的受让款提供连带责任保证担保，保证期限为债务履行期限届满之日后两年。

        据了解，去年银行信贷充裕，开发商可直接向银行贷款融资，而今年不少开发商因为银行贷款受限，多选择以信托形式“曲线”融资。信托、信贷理财产品一直是房地产企业曲线融资的渠道之一，今年以来相关产品的发行呈现增长之势。不过，银监会于5月份已下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，房地产信托对开发商资质和自有资金状况要求也越来越高。

        除了信托融资，降价销售也是房企度过信贷“寒冬”的法宝。从恒大“85折”优惠开始，各地房地产行业掀起了降价促销风。从恒大、金地、碧桂园、龙湖地产、保利地产、华润置业等公布的5月销售数据看，房企整体业绩不容乐观，而降价是快速回笼资金、避免资金链断裂的最为有效手段。

        由此看来，得以借助信托为项目注资的福星股份已属于幸运。行业分析师认为，福星股份所处的武汉区域有望成为二线城市户籍政策放宽的最大受益者。旧城改造作为一种低价取得土储的方式一向是公司工作的重中之重，公司曾表示将在2010年力争增加城中村改造土地储备达到500万平米。



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