增发潮退烧上市房企或贱卖楼盘套现

每经记者  杨羚强  发自上海

        曾经汹涌的房地产企业增发潮在六月份戛然而止，继招商地产后，世茂股份、冠城大通等房地产公司也纷纷宣布暂缓增发，甚至包括ST星美这样的“借壳”地产企业，也已经宣布退出重组。

        对此，业内分析人士认为，增发潮的降温，可能会让房地产公司修改今年的销售计划和扩张计划，令处于高速成长期的公司不得不降价卖房，换取资金安全。

增发潮退烧

        “目前公司的市场价格已不能合理体现公司的内在价值……融资渠道畅通，融资的方式方法较多，公司与金融机构、银行、信托的合作关系密切。”这是世茂股份近日就为何暂停增发新股给予《每日经济新闻》记者的回应。

        世纪证券分析师发布研究报告预计，世茂股份2010年、2011年、2012年每股收益分别为0.95元、1.34元、1.54元，每股RNAV（重估净资产）为23.87元，但截至6月11日，世茂股份的股价仅为10.41元，根据去年8月世茂股份提出的增发计划，定向增发的股票发行价格不低于13.81元/股。

        和世茂房地产一样，准备于今年增发的部分房地产公司包括招商、冠城大通等多家上市公司也因相同的原因延后了增发时间。甚至A股地产股的龙头老大——万科也不例外。

        令开发商增发再融资困难的，并不仅仅是低迷的股价。中国房地产测评中心副主任孙斌艺说，上市公司再融资需要经过多个部门的审批，手续复杂。最新的市场信息显示，除了证监会批准之外，国土资源部要批准，如果存在土地闲置问题，整个发行是不可能进行的。此前，ST星美6月3日公告，因重组方丰盛地产拟注入的项目用地规划发生变化，公司评估后决定撤回重组申请。

销售或成融资唯一通道

世茂股份不甘心“贱卖”股份是因为该公司目前还有银行贷款、信托等其他融资渠道。

        5月20日，世茂股份曾分布公告称，与中原信托达成协议，通过设立单一资金信托募集资金，并以募集的信托本金向本公司提供金额为期两年的总额人民币6.03亿元的信托贷款，贷款利率第1年为7.1%，第2年为7.8%。

        但中国房地产测评中心副主任孙斌艺却表示，房地产企业的其他融资渠道也已经开始收紧，尤其是银行贷款比以前收得更紧。

        6月15日，银监会公布了《中国银行业监督管理委员会2009年报》重申，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。

        和银行贷款具有同等重要地位的信托贷款也被收紧，要求房地产开发项目必须“四证”齐全，开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。

        孙斌艺认为，银行贷款、信托贷款等外部融资方式的收紧，将使预收款在房企资金来源的地位日益突出。“对于开发商来说，目前最好的融资渠道，就是赶快卖房子。”方方地产咨询机构分析师赵豫川说。

发展速度放慢

        增发潮的退潮并不仅是影响房企现在的资金链，而且将影响房地产公司未来的扩张计划。

        赵豫川说，由于银行贷款、信托贷款等资金被严格监管，所以开发商必须以自有资金买地。上市房企的延缓增发，无疑使他们无法在土地市场进一步扩大规模。

        赵豫川认为，由于自有资金不足，上市房企将很难撬动更多的项目，而把机会留给他的竞争对手，令后者有机会从房地产市场买地。

        分析人士说，在增发失败以后，受困于销售速度的放缓和贷款融资的压力，房地产企业开发周期还要延长，收益率也将因此降低，反过来会让明后年的股价有下跌之忧，对急于扩大公司规模的部分房企来说，是一个坏消息。



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