住房和城乡建设部等七部门最新发布的加快发展公共租赁房的指导意见正在引起业内外普遍关注。“它的作用不仅仅是解决‘夹心层’住房困难，更重要的是将改变中国人‘重购轻租’的旧观念。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，作为保障性住房体系不可或缺的一环，公共租赁房深层次的影响远远超出表面上所解决的问题。
住房和城乡建设部等七部门１２日联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，政策不仅惠及城市中等偏下收入住房困难家庭，还要求有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。在此之前，杭州、北京、上海、重庆等地已试点或制定了公共租赁房政策，一些城市已开工建设严格控制面积的小户型公租房。
２８岁的周海涛来到上海快３年了，现就职于上海一家高科技民营企业，属于既不能享受廉租房、经适房政策又买不起商品房的外地在沪人群。“刚工作时收入低只能‘群租’，现在与一个男同学‘合租’，希望再过几年能有资格成为‘房奴’”，周海涛称自己就要建立小家庭，并不期待住进公共租赁房能节省多少租金，主要是三五年内能稳定租房有保障，而且小户型房源增加了以后，可以单独住一套房。
与廉租房、经适房相比，公共租赁住房并非高补贴性的保障产品。近期公布的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出：“按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机构按规定制订。”这就意味着，将来公共租赁住房的租金价格比市场价低不了多少，更不会达到此前一些专家预期的低于市价四成。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生认为，沪上９０％的非上海本地务工人员虽然租房，但针对这个人群的中小户型租赁市场却长期缺乏专业机构的运作，导致租房人群长期处在不安定的心理状态中。公共租赁住房的推出正好能解决这个问题。
一直关注和研究上海公共租赁住房政策的杨红旭告诉记者，公租房除了增加中低租金的小户型房源之外，重要的是还将建立一套规范的租赁服务体系，由运营机构统一配套、管理和服务，不像过去那样房东可以随意侵害房客利益。“这将从观念上带来改变，过去人们‘重购轻租’，宁愿求亲告友筹款当‘房奴’，今后租房住会被普遍接受”。
公共租赁房还会改变人们对租金回报的预期，进而对商品住宅的投资性需求产生影响。复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成接受记者采访时称，随着公共租赁房的兴起，市场化的住房租金回报率将进一步降低，部分喜欢通过租金获得长线收益的投资者，会在一定程度上改变预期，投资热情也会随之降温。
一般认为，租金回报率不低于４％，住宅才具有通过出租获取投资回报的价值。由于房价居高不下，涨幅也远高于租金涨幅，５月份北京、深圳、上海等地的住宅租金回报率都不到３％。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，公共租赁房的建设将增加可租房屋总量，其相对低廉的租金势必会分流一部分租赁需求，冲击现有租金水平。从短期效果来看，会对以租养房的小业主造成影响。长期来看，房地产调控政策越来越向民生侧重，政策收紧预期不断强化，在目前房价处于高位、交易量大幅收缩的情况下，看空楼市、抛售二手房的现象可能会增加。
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