房企不轻言下调年度销售目标 纷纷押宝下半年

    每日经济新闻 2010-06-10 07:52

      近日,众多房企相继发布了5月份销售数据,在地产调控的高压下,房企遭遇了黑色五月,销售额环比下降近30%~70%。

      2010年时间已近半,《每日经济新闻》记者调查发现,截至5月份,如以时下的销售速度计算,瑞安、富力、佳兆业、绿城、中骏置

      业等房企均难以完成年初定下的年度销售目标。虽然如此,房企们却基本表示仍不打算调整当初设下的年度销售目标,意欲通过下半年多推上市房源以冲刺目标。

      对此,上海中原地产研究部总监宋会雍表示,中骏置业、瑞安等房企虽已表态将于下半年大量推盘,以冲刺年度销售目标,但此举将进一步恶化供大于求的局面,到时房企只有选择降价。即便如此,他们也不一定能顺利完成年度销售目标。

      调查:房企大腕年度目标形势严峻

      6月7日,万科(000002)发布的最新公告数据显示,1~5月份,公司累计销售金额为280亿元,平均每月销售额为56亿元,以此速度,万科今年可完成672亿元的销售额。

      万科在给《每日经济新闻》的回复中所言,万科并没有在年初设定一个固定的全年销售目标。一家公司全年销售额的多少,很大程度上取决于市场情况,并非公司单方面决定的。

      不过,王石去年12月在接受《华尔街日报》采访时对2010年万科销售额却提出了一个目标框架:“我们预计明年销售额在800亿,市场很好也不会超过30%的增长,不好也不会低于25%。”根据2009年万科634.2亿元的销售额计算,今年增长25%~30%,可以大致推出万科的年销售目标大致介于792.75亿元~824.46亿元。而以目前销售速度计算出的672亿元的年销售额,将比预期下降近15%。

      万科不是个案,只是个缩影。

      近日富力发布的公告显示,5月公司销售额只有12.53亿元,比4月的24.54亿元狂降48.94%。主要原因在于富力的业务布局集中于北京、天津、广州等几个城市,而这些城市时下正好是地产调控的重点对象。

      1~5月,富力的销售额共约109.51亿元,平均每月近21.9亿元,若以此速度计算,今年可完成262.8亿元,而富力的年度目标为300亿元,下降了12.4%。

      与绿城相比,万科与富力的销售成绩单还算“良好”。

      6月8日,绿城发布的公告显示,1~5月,公司累计实现合同销售额仅为163亿元,平均每月为32.6亿元,以此计算,绿城今年仅可完成391.2亿元的销售额,相比其年度目标670亿元,狂泄近41.6%。

      更可怕的是,绿城5月销售合约金额为20亿元,较4月65亿元的合同销售额下降69%。

      此外,龙湖地产5月合同销售额跌至15亿,比4月份下降了四成。世茂房地产5月完成的销售额环比下跌38%。


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      分析师:上市房企年度目标可完成75%

      地产调控下,成交量进一步缩水,房企生存环境继续恶化。比如5月各房企销售额下降的环比率就是实证。而上海证券交易所地产指数的狂泄也是市场各方对时下房地产业生存环境不乐观的体现。

      在如此严峻的行业生存环境背景下,近日花旗分析师预计,2010年,上市房企平均可以完成75%的年度销售目标。

      销售额下降,势必导致公司回笼资金量的萎靡,从而提高房企资金链断裂的风险。

      正略钧策房地产研究中心发布的报告指出,2010年销售额比预定水平 下 降30% ,近50%的开发商将面临资金缺口。其中绿城、保利和恒大将是资金缺口最大的企业,平均资金缺口量将达136亿元。

      房企:不轻言下调年度目标

      或许因为知晓年度销售额下降所附带的财务风险,时下众多房企并未轻言调整年度销售目标。

      比如佳兆业今年1~5月的累计销售额为26亿元,且5月合同销售额较预期减少20%至30%。但公司董事会主席郭英成近日却表示,对下半年销售有信心,暂时无意调整全年100亿元的销售目标。

      对于房企们对销售目标流露出的十足信心,一位要求匿名的内行人士向《每日经济新闻》记者直言,这是典型的“嘴上强硬,心里发虚”,就像在大战前,将帅对外都会说“有信心拿下城池”一样,说不定私下心里都虚着呢。

      为了冲刺销售目标,时下房企们对外公布的公开策略基本就是增加上市房源。比如中骏置业董事长黄朝阳在1日的香港股东周年大会也表示,虽然1~5月公司的销售额仅为11亿元,但不会改变今年55亿元的销售目标。为了冲刺55亿元的年度销售目标,公司将于第三、四季度集中推盘,以增加上市房源。

      瑞安房地产1~5月完成的销售额只有近12亿元,但公司董事长罗康瑞 却 说 ,“我们对60亿的销售目标有信心,有许多项目将在下半年推出。”瑞安房地产在给 《每日经济新闻》记者的回复中对此解释道,除了已完成的近12亿销售额,去年26亿元的销售额也将于今年入账。此外,公司将在下半年于多个城市推出新盘,这些项目均位于城市的黄金地段,公司有信心实现全年销售目标。

      一位行内人士也透露,万科今年60%的可售房源也将于下半年上市销售。

      对于房企增加上市房源,以冲刺销售目标的做法,宋会雍认为,这是近几年房地产大涨背景下房企们养成的惯性思维,但目前市场已是供大于求的局面。各房企下半年增加房源,势必将进一步恶化供求失衡的局面。

      当供求失衡继续加剧时,房企要么降价以释放被抑制的需求,要么主动调低年度销售目标。实际上,已有部分企业按此思路开始行动。

      5月6日,恒大推出85折促销,并凭此致使公司5月实现合约销售额40.5亿元,环比增长近8.3%,成为标杆房企中5月环比增长唯一飘红的企业。5月28日至31日,佳兆业在深圳也进行了九折促销试探活动。此外,万科在北京等地近期也频频进行局部微降,以试探市场。

      不过,瑞安房地产董事长罗康瑞表示,虽然下半年将大量推盘,但公司暂时还无意降价,而且我们每个项目都提了点价。因为“目前的刚性需求还是很强劲的,内地私人账户资金就有27万亿,这些资金的出路在哪里?如果买房子自己住倒是很好的选择。”

      一位证券分析师指出,不管各房企采取怎样的销售策略,即将到来的金九银十,将成为他们各自销售策略成功与否的试金石,也将直接决定房企能否完成年度销售目标。

      不过对于房企执着于冲刺年度销售目标的做法,全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存却表达了不同意见。他认为时下房企现金流仍然充足,而土地市场却陷入低迷,价格已回调20%~30%。因此,年度销售目标并不是最重要的事,低价拿地,以备战未来才是房企最应做的事情。


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