楼市宏观调控能否实现“软着陆”？

每经记者  朱玲  张初亮  杨羚强发自广州上海

        日前，国务院总理温家宝在天津调研期间再次强调，宏观调控面临的两难问题不少，应防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。在这之后，广州、重庆等地细则“温和”出台。这是否意味着紧缩调控政策将转向？

        《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌、雅居乐地产相关人士、第一太平戴维斯物业顾问有限公司住宅销售部高级董事朱兆荣走进本期的《地产峰会》，让他们来谈谈对当前楼市的看法。

话题1：政策会否放缓？

        NBD：从4月中旬差异化的信贷政策开始，各地楼市成交量显著下滑。温家宝总理的话是否意味着紧缩调控政策将转向？对于市场走势将起到怎样的作用？

        龙斌：由于国际国内经济大环境出现变化，国家的宏观调控政策会趋于谨慎，不是说转向，而是将考虑经济的承受力，更加务实。对楼市来说，政策不会在短时间内不计负面作用地叠加，一定程度上稳定了预期。

        朱兆荣：由于政策具体细则没有出来，现在市场还在观望。如果房产税定了，买方和卖方都会对未来市场有个预期。调整要遵循市场规律，我认为只要大家能承受，就是合理的。我认为房产政策应首要考虑为收入水平低的居民提供保障性住房，实现“居者有其屋”。

        NBD：在种种传闻后，不少地方政府楼市调控细则温和出台，是否意味着楼市政策由“紧缩”转为“放缓”？未来房价将会呈现怎样的走势？

        龙斌：用“温和”来概括各地细则不准确，准确说是“务实”。未来楼市交易量在接近冰点的情况下，有可能温和反弹，但幅度有限。至于房价，目前已经出现下调的迹象，如新开盘售价低于预期、打折优惠盘出现、二手楼放盘价有所下调等，估计四季度楼价可能出现分化式调整。

        雅居乐：公司会密切关注市场的走势，应市场的变化而调整销售策略。公司今年预计在同一地点、同一类型的产品售价将保持稳定，在市场逐步稳定的情况下，相信集团整体的销售均价将会有所提升。

        朱兆荣：我们的客户资金比较充裕，房价从10万涨到14万，或降到8万，对他们来说没太大关系。但如果降到8000，那就不合理。国家富起来后，地价越来越贵是正常的。现在一面压抑供应量，一面抑制房价，我觉得不是那么合理。

话题2：开发商怎样应对？

        NBD：当前市场不少楼盘表现不一，有涨有跌，这是怎么回事？

        龙斌：观察历年宏观调控，不同的市场和不同的产品确实有不同表现。从不同市场看，前期投资型市场、炒楼多的地区，调整时间相对比较长，调整空间比较大；自住型地区调整时间与空间相对短小。从不同产品看，稀缺资源、城市核心区域的优质盘、外围区域性价比高的品牌楼盘，市场关注度较高，销售比较理想，调整空间十分有限；相反，一些品质不佳、提价过快的楼盘，市场关注度小，销售不佳，调整空间和幅度或许比较大。

        雅居乐：目前公司的价格比较平稳，只是不同的时间段有不同的促销的手段，但这些都是常规的销售策略。公司目前促销，产品价格下降的幅度都不太大，且都是在原价上进行调整的。此外，公司还对一次性付款的客户有鼓励性政策。

        朱兆荣：现在大部分开发商都在观望，等着政策出台后再做出相应的调整。先前一些开发商降价，不一定是理性的选择。

        NBD：开发商方面在项目推广和开工上将做怎样的调整？预期未来是否会有更严厉的措施出台？

        龙斌：估计在新的政策调控下，随着需求量的萎缩，开发企业在拿地、开工、产品推售方面都将趋于保守，未来市场供应量将减少，各个市场可能先后步入低水平、阶段性买方市场；也可能会针对调控的特点，多推符合刚性需求的中小户型产品以及品质不凡的高端产品。预期短时间内不会有更加严厉的调控政策出台，因为目前市场成交几乎进入冰冻期，楼价停止上涨，政策调控效果已经比较明显了。

        雅居乐：由于2008年底到2009年初公司开工量大大减少，导致2009年底市场存货仅64万平方米，今年我们公司的开工量将会大大增加，开工的新项目将达12个之多。目前公司还没有做出任何调整，若要调整的话，都会是半年调整一次，不会两三个月一调。

        朱兆荣：因为资金回笼问题，开工量肯定会降低。我听说一些开发商要转做商业地产，这个风险更大，因为商业地产需求不是普遍需求，且资金回笼时间长，投入高。我碰到的开发商认为，这次政府调整决心较大，今年的销售不会太好，销量会比较小。至于价格会不会调整，现在还说不准，开发商在互相观望。



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