新政下房价涨成一枝花地产股跌成一摊泥

每经记者  李智  实习记者  韩启发自成都

        6.93元/股！在将近一周的挣扎后，万科A（000001，收盘价6.92元）的股价还是走到了7元以下，昨日（5月17日）在其大跌5.34%的示范下，地产股集体表演了高台跳水大戏。

        大智慧数据显示，短短5个月内，地产指数（399200）已经由年初的1829.73点下探至昨日收盘时的1186.13点。与地产股的集体低迷相比，本轮地产新政直指的高房价非但没有明显松动，反而还有继续上涨的趋势。不少投资者疑惑，在“房价涨得欢、股价跌得疼”的怪现象背后，到底隐藏着怎样的秘密？

地产股“很听话”

        本轮调控下，地产股显得“很听话”。之所以用“听话”这个词来形容，是因为随着本轮旨在  “遏制房价过快上涨”的调控政策陆续出台，并未对居高不下的房价造成明显的震慑，但对地产股却产生了致命的杀伤力。今年以来，房地产指数已经由年初的1829.73点下探至昨日收盘时的1185.74点，区间跌幅超过了35%。根据WIND数据显示，去年12月9日地产调控政策陆续出台以来，地产板块总市值已经蒸发逾5000亿元。

        从个股表现来看，具有行业标杆意义的招保万金（招商地产、保利地产、万科A、金地集团）今年来的区间跌幅分别为45%、41%、36%和26%。地产板块113只个股中，跌幅超过30%的个股高达80只。其中，苏宁环球、华发股份、信达地产以56%、55%和54%的跌幅位居行业跌幅榜前三。

        地产股在调控下走弱并非偶然。2009年12月9日，国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，这一政策被业内普遍认定为本轮调控的开始。就在当日，地产指数下跌1.94%，收于2078.65点。

        2009年12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房；12月17日，五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。上述三条调控政策，让部分敏感的市场资金感受到了国家“遏制房价过快上涨”的决心，开始抛售地产板块个股，导致了房地产指数从12月9日到12月18日之间8个交易日中走出了罕见的八连阴。

        进入2010年后，关于“上调存款类金融机构存款准备金”、“78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务”的政策不断推出，死死压住了地产股反弹的势头，1月至4月上旬，整个地产板块都处于一个盘整的过程当中。随后，更严厉的调控政策出台。

        4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；4月17日，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款等政策也接踵而至。对于这两项政策，业内普遍认为调整力度空前，并远远超出自市场的想象。也是在4月以后，地产股再次遭遇大跌，并开始了漫长的探底之旅，4月以来，基金重仓股招商地产（000024，收盘价14.60元）36.92%的区间跌幅让不少投资者胆战心惊。

        在昨日  “发改委酝酿更严厉楼市措施”，“不见效不收手”等消息的刺激下，地产板块个股中有近40只房地产个股跌停，地产指数大跌7.12%至1185.74点，成为了大盘暴跌最大的推手。

股价、房价背离藏玄机

        与地产股不断暴跌形成强烈反差的是，本轮地产新政直指的高房价并没有明显松动。5月11日，国家统计局公布的统计数据显示，4月份，70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，涨幅比3月还提高1.1个百分点。这是自2009年6月房价同比涨幅由负转正以来，连续第11个月增长，涨幅则创下2005年有该项统计以来的历史新高。

        一位市场人士指出，一直以来，股价的变动更多是基于投资者对市场的预期，因此往往提前于相关产业的实际情况。他还指出，在2008年房地产行业遭遇调控之时，地产股价格的变动也先于房价的变动，但是由于当时金融危机的影响，两者并未出现如现在一样的明显背离。

        第一创业陈晓波也表示，金融市场流动性更好一些，信息沟通更通畅一些，很多投资者都会关心基本面政策面和消息面变化，而这种变化会反映在他的操作方面，进而体现在股价方面。相比之下，房价的变动就会显得滞后了许多。

        一位分析师指出，受益于此前的房价暴涨，目前开发商手中握有充裕的现金，因此面对新政，绝大部分的地产公司选择暂时观望。不过，成交量持续下滑的负面影响将会逐渐显现。据记者统计，自2009年12月政策拐点出现以来，地产龙头的销售业绩表现不佳，万科A和金地集团1～4月销售面积分别同比下滑11.5%和33.6%。另一方面，地产行业2009年末每股现金流为0.89元，在今年1季度末已由正转负，在成交量持续下滑的背景下，资金压力或将日益现象。

        国信证券区瑞明更是明确指出，调控政策的效果已经出现，预计2010年全国新建商品房销售面积将同比下降17%左右，房价将回落至2009年3季度的水平。中金公司研报指出，地产股虽已超跌，但短期内难有表现，行业将进入1～2年的中期调整。