每日经济新闻

    “国十条”满月,楼市路在何方?

    2010-05-18 02:07
    每经记者  张敏  吴文坤

            2010年5月17日,地产板块继续在股市领跌,跌幅高达7.94个百分点。其中,49家房企股价跌幅超过9%,收盘惨淡。这一天,距离调控房地产市场的新“国十条”出台,刚满一个月。

            在这次被称为“史上最严厉”的调控大潮中,一线城市和部分房价上涨过快城市的成交量惨遭“腰斩”,房价涨幅放缓,部分区域房价掉头向下,已经有观点认为政策效果“立竿见影”。

            如此强劲的政策出台后,能否真正稳定市场?开发商的承受极限如何?未来是否还有政策出台?《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士,对此一一解读。

    资金充裕支撑涨价

            NBD:“国十条”出台一个月了,但各地的房价并没有真正下降,甚至有个别项目顶风上涨,各位怎么看待这个现象?

            范小冲:个别楼盘涨跌不能成为衡量政策效果的标杆。毕竟房地产销售是一个市场行为,根据产品的稀缺性、对客户的判断,企业可以自主地决定涨价还是跌价。虽然相对而言,涨价不如降价那么好卖,但有的地产商成本已经收回来了,现金流也很充裕,所以才能保证利润。

            马光远:政策的释放要有一个过程,不可能一下子就出现那么大的变化;房地产的利益博弈也是很复杂的过程,新政没有出现立竿见影的变化很正常。但要看到的是,政策本身已经产生了效果,出台前恐慌性的入市没有了,现在成交量大幅下降,那么下一步就是价格往下走。

            NBD:开发商强撑房价的根本原因是现金流?

            范小冲:跟这个有关系。2008年的地产低谷就是房企过度扩张的结果,很多企业大规模买地、开工,也有很多在赌着上市。突然之间,世界性的金融危机爆发,销售也降到了冰点,开发商的现金流断了,只能被迫降价。而现在很多开发商已经有大量现金在手,或者说“手上还有余粮”,还没到非要降价的时候。不过开发商的情况也有不同,之前有过大规模融资的开发商,现金流就更充裕;之前拍了几块“地王”的开发商,现在的压力就很大了。

            马光远:我认为现金流是个伪命题,流不起来的水就是个死水,是不可以活命的。现金流是个动态的概念,动态地看,房地产企业现金流的形势非常紧张,地产企业的负债率都很高。同时,国家也收紧了对房地产企业的信贷和上市政策,从这一点上看,房地产现在持续的现金补给也封死了。如果误判政策的底线,开发商肯定要吃大亏。

    价格要回到去年下半年

            NBD:现在有声音说,发改委在拟定更严厉的条款政策,政府调控的底气在哪里?

            马光远:政府之所以进行调控,主要原因是房价不合理。另外,今年一季度的GDP增长达到11.9%,这为调控高房价提供了强有力的条件。即使为了控制房地产,打压下来三个点,我们还有8.9%。如今房地产对GDP的贡献不到1%,不像2008年已经影响到了经济的发展,不能往下打了。此外,当前的地方债务并没有大家说的那么严重,房地产调控对地方经济的影响也属于可控范畴。

            NBD:怎样的房价才算调控到位?

            范小冲:怎么涨上去的,就怎么跌下来。今年的房价暴涨完全是恐慌性需求的推动,纯属泡沫,恢复到原来是很正常的。从时间点上看,房价肯定回不到2008年的低点,因为那是所有的地产企业为了保命的一个低点,我认为回到2009年第三季度的价位,是相对合理的。

            马光远:我觉得应该要回到2009年底的价格水平,约跌30%左右,这样政策才能算是有效果的。

            牛凤瑞:我们不能单纯地看待房价,现在需要明白一点,中央的目的是“遏制房价过快上涨”、“促进房地产市场健康稳定发展”,这跟打压房价是两回事。我认为,单纯靠行政手段打压房价未必是好事。如果打压房价就能使房地产市场健康发展,那就太简单了,这样得到的价格也是短期的、局部的、不可持续的。

    警惕政策“负效果”

            NBD:在这一轮房地产调控中,政府的底线是什么?

            范小冲:政府的底线就是要使这个行业健康发展。部分城市过快上涨的房价,是不能容忍的,这种情况发展下去,不光是买不起房的问题,还会引起民怨。所以现在政府不是在打压房地产行业,是要把行业的毒瘤切掉,通过调整供应和消费结构,让房地产更合理更健康的发展,我对这个行业的发展还是充满信心的。

            NBD:政策出台后,很多开发商的投资热情受到了影响,这会不会影响到今后的市场供应,而带来新一轮的供需紧张?

            牛凤瑞:是的,现有政策已经影响了开发商的投资热情,一些开发商开始暂停新项目的开发,也放缓了拿地的速度,如果这种状况持续下去,将对未来一到两年的市场供应产生很大影响。实际上,去年下半年房价之所以大幅上涨,主要原因就在于2008年的房地产投资没有跟上。

            另外需要考虑的一点是,房地产业在宏观经济中的作用多大。房地产业的上游有钢铁、水泥、建材行业,下游有家电、家具、家装行业,另外还包括末端的物业服务。如果房地产行业萎缩,这些产业都将受到连带影响,对我们整个宏观经济的发展没有任何利好。

            NBD:未来还会不会有更多的政策出台?

            牛凤瑞:我特别反对政策密集出台。任何政策的效果都有滞后性,不像“吃两个馒头就饱”这么简单。在我们讨论未来有可能出台哪些政策的同时,也要考虑到现有政策的负效应,对现有政策的效果进行耐心地观察。不能因为过度调控使市场出现反复,既给购房者一个稳定的预期,也给开发商一个稳定的预期。

            结束语:感谢各位专家发表了非常精彩的观点。虽然现在政策出台得轰轰烈烈,但我们仍然要冷静、理性地看待这个问题,因为房地产市场不仅关系到民生,还涉及整个宏观经济的发展。对于这一轮政策的效果,我们还将拭目以待。谢谢各位!

     对话嘉宾    

    牛凤瑞  社科院城市发展与环境研究所

            研究员范小冲  阳光壹佰置业集团常务副总裁马光远  经济学家

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