“国十条”满月，楼市路在何方？

每经记者  张敏  吴文坤

        2010年5月17日，地产板块继续在股市领跌，跌幅高达7.94个百分点。其中，49家房企股价跌幅超过9%，收盘惨淡。这一天，距离调控房地产市场的新“国十条”出台，刚满一个月。

        在这次被称为“史上最严厉”的调控大潮中，一线城市和部分房价上涨过快城市的成交量惨遭“腰斩”，房价涨幅放缓，部分区域房价掉头向下，已经有观点认为政策效果“立竿见影”。

        如此强劲的政策出台后，能否真正稳定市场？开发商的承受极限如何？未来是否还有政策出台？《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士，对此一一解读。

资金充裕支撑涨价

        NBD：“国十条”出台一个月了，但各地的房价并没有真正下降，甚至有个别项目顶风上涨，各位怎么看待这个现象？

        范小冲：个别楼盘涨跌不能成为衡量政策效果的标杆。毕竟房地产销售是一个市场行为，根据产品的稀缺性、对客户的判断，企业可以自主地决定涨价还是跌价。虽然相对而言，涨价不如降价那么好卖，但有的地产商成本已经收回来了，现金流也很充裕，所以才能保证利润。

        马光远：政策的释放要有一个过程，不可能一下子就出现那么大的变化；房地产的利益博弈也是很复杂的过程，新政没有出现立竿见影的变化很正常。但要看到的是，政策本身已经产生了效果，出台前恐慌性的入市没有了，现在成交量大幅下降，那么下一步就是价格往下走。

        NBD：开发商强撑房价的根本原因是现金流？

        范小冲：跟这个有关系。2008年的地产低谷就是房企过度扩张的结果，很多企业大规模买地、开工，也有很多在赌着上市。突然之间，世界性的金融危机爆发，销售也降到了冰点，开发商的现金流断了，只能被迫降价。而现在很多开发商已经有大量现金在手，或者说“手上还有余粮”，还没到非要降价的时候。不过开发商的情况也有不同，之前有过大规模融资的开发商，现金流就更充裕；之前拍了几块“地王”的开发商，现在的压力就很大了。

        马光远：我认为现金流是个伪命题，流不起来的水就是个死水，是不可以活命的。现金流是个动态的概念，动态地看，房地产企业现金流的形势非常紧张，地产企业的负债率都很高。同时，国家也收紧了对房地产企业的信贷和上市政策，从这一点上看，房地产现在持续的现金补给也封死了。如果误判政策的底线，开发商肯定要吃大亏。

价格要回到去年下半年

        NBD：现在有声音说，发改委在拟定更严厉的条款政策，政府调控的底气在哪里？

        马光远：政府之所以进行调控，主要原因是房价不合理。另外，今年一季度的GDP增长达到11.9%，这为调控高房价提供了强有力的条件。即使为了控制房地产，打压下来三个点，我们还有8.9%。如今房地产对GDP的贡献不到1%，不像2008年已经影响到了经济的发展，不能往下打了。此外，当前的地方债务并没有大家说的那么严重，房地产调控对地方经济的影响也属于可控范畴。

        NBD：怎样的房价才算调控到位？

        范小冲：怎么涨上去的，就怎么跌下来。今年的房价暴涨完全是恐慌性需求的推动，纯属泡沫，恢复到原来是很正常的。从时间点上看，房价肯定回不到2008年的低点，因为那是所有的地产企业为了保命的一个低点，我认为回到2009年第三季度的价位，是相对合理的。

        马光远：我觉得应该要回到2009年底的价格水平，约跌30%左右，这样政策才能算是有效果的。

        牛凤瑞：我们不能单纯地看待房价，现在需要明白一点，中央的目的是“遏制房价过快上涨”、“促进房地产市场健康稳定发展”，这跟打压房价是两回事。我认为，单纯靠行政手段打压房价未必是好事。如果打压房价就能使房地产市场健康发展，那就太简单了，这样得到的价格也是短期的、局部的、不可持续的。

警惕政策“负效果”

        NBD：在这一轮房地产调控中，政府的底线是什么？

        范小冲：政府的底线就是要使这个行业健康发展。部分城市过快上涨的房价，是不能容忍的，这种情况发展下去，不光是买不起房的问题，还会引起民怨。所以现在政府不是在打压房地产行业，是要把行业的毒瘤切掉，通过调整供应和消费结构，让房地产更合理更健康的发展，我对这个行业的发展还是充满信心的。

        NBD：政策出台后，很多开发商的投资热情受到了影响，这会不会影响到今后的市场供应，而带来新一轮的供需紧张？

        牛凤瑞：是的，现有政策已经影响了开发商的投资热情，一些开发商开始暂停新项目的开发，也放缓了拿地的速度，如果这种状况持续下去，将对未来一到两年的市场供应产生很大影响。实际上，去年下半年房价之所以大幅上涨，主要原因就在于2008年的房地产投资没有跟上。

        另外需要考虑的一点是，房地产业在宏观经济中的作用多大。房地产业的上游有钢铁、水泥、建材行业，下游有家电、家具、家装行业，另外还包括末端的物业服务。如果房地产行业萎缩，这些产业都将受到连带影响，对我们整个宏观经济的发展没有任何利好。

        NBD：未来还会不会有更多的政策出台？

        牛凤瑞：我特别反对政策密集出台。任何政策的效果都有滞后性，不像“吃两个馒头就饱”这么简单。在我们讨论未来有可能出台哪些政策的同时，也要考虑到现有政策的负效应，对现有政策的效果进行耐心地观察。不能因为过度调控使市场出现反复，既给购房者一个稳定的预期，也给开发商一个稳定的预期。

        结束语：感谢各位专家发表了非常精彩的观点。虽然现在政策出台得轰轰烈烈，但我们仍然要冷静、理性地看待这个问题，因为房地产市场不仅关系到民生，还涉及整个宏观经济的发展。对于这一轮政策的效果，我们还将拭目以待。谢谢各位！

　对话嘉宾　  　

牛凤瑞  社科院城市发展与环境研究所

        研究员范小冲  阳光壹佰置业集团常务副总裁马光远  经济学家