马光远：差别化信贷已瞄准“靶心”看税收如何“差别”？

马光远（经济学家）

        14日的国务院常务会议评估了1月10日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）发布以来，全国房地产市场的变化情况，基本判断是：在“国十一条”等一系列政策的调控下，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。而根本原因有四点：流动性充裕、住房供求矛盾突出、落实调控措施不力和投机性购房。

        而造成这种“政策打左灯，房价向右转”的原因，除了国务院常务会议提出的之外，还有三点必须指出：一是政府态度不坚决；二是打击投机不力；三是政策的准星失效。一些政策不仅没有抑制炒房者，却造成了民众的恐慌。

        在这种情况下，一是必须表明政府打击高房价的决心和信心；二是要有针对性，要针对投机性购房等行为量身定做“差别化”的措施，精准打击，又不扰民。从态度上说，本次国务院常务会议提出包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设以及加强市场监管等四项具体的措施，即新  “国四条”，也的确贯彻了区别对待，有保有压的方针。新“国四条”追求突出重点，精准打击，通过差别化的土地、信贷和税收政策，精准打击投资投机行为，使得政策更具有针对性，引导房地产的合理消费，政策的亮点和力度可谓空前。

        其一，应用差别化的金融和税收政策，抑制包括投机炒房在内的不合理需求。比如，在信贷政策上实行坚决的去“杠杆化”，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这种累进的信贷政策自1998年以来，是最为严格的，而且授权地方政府可以采取临时性措施，限制各种名目的炒房和投机性购房。而在税收政策上，虽然没有提出具体的举措，但政策的意图已经非常明显，依然是通过差别化的税收政策，引导个人住房消费、调节个人房产收益，这方面，政策的选项可以是暴利税，可以是房产税，也可以通过特别消费税等进行调节，相信国家税务总局很快会有操作性的意见出台。

        其二，治理土地市场的乱象，通过差别化的土地政策，保障土地供应，避免人为制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上，结合4月15日国土资源部召开的今年全国住房供地情况的新闻发布会，主要措施有：一是土地供应增量大幅增加，2010年度住房用地计划为18万公顷，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量，也就是说，从增量上土地不稀缺；二是实行差别化的土地供应，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；三是提出了土地招拍挂的改进方向，提出要探索  “综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

        其三，保障性住房建设规模远远多于政府工作报告提出的指标。“两会”工作报告，政府提出今年保障性住房建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套，新“国四条”则突出在保障房建设方面的  “加快”，要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套。

        其四，在市场监管方面，对于炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为提出了具体的惩罚措施。从去年的情况看，正是因为炒地、捂盘惜售和近期哄抬房价等行为，造成了恐慌性的购买，而尽管每一次政策三令五申，但并没有对开发企业有实质性的处罚的举措。新“国四条”提出要对这些行为的开发商限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款，对囤积房源、哄抬房价等行为性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，力度和操作性大大增强。

        总而言之，新“国四条”无论是针对性、严厉程度，还是可操作性都远好于前期诸多试探性的举措，也抓住了目前房价高烧不退的根本症结所在。但不得不指出，任何一项政策，成功的关键在于是否真正落实。正如本次国务院常务会议指出的，之前的调控政策见效不尽如人意，与“一些地方认识不到位、落实调控措施不力”有很大的关系。中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定。调控房价没有退路，这是一场绝对不能输的战争，必须破釜沉舟去执行。



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