叶檀：调控房地产业 这回动真格了

每经评论员  叶檀

        房地产业调控动真格了！从去年下半年以来，房地产调控政策多数属隔靴挠痒，现在终于直指痒处。

        房地产调控有两大法宝：一曰缩短金融杠杆增加融资成本；二曰征收物业税。此前中国的房地产调控一直在批判开发商与打击“投机倒把”之间打转，因而房地产行业总是在道德原罪论与投机有罪论中间徘徊。结果是房价没有下降，社会不公上升；市场体制没有变得更加完善，投资行为反而成为制裁对象，最大的既得利益者既不必付出税收成本，也不必担心市场的矛头所向。

        房地产既然是市场，就需要以市场的措施进行调控，最近的调控政策显示出对市场规律的尊重，是一大进步。4月14日召开的国务院常务会议要求，对于家庭贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

        上述调控涉及三个层面。

        首先，保障房用地得到保障。国土资源部15日公布2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%，仅中小套型商品房计划供地总量就超过去年全年全国实际住房用地总量。

        不管地方政府能够从土地收入中获取多少资金，都不能丢弃公共产品提供者的基本职能。即使民众允许地方政府从土地中获得公共投资资金，并不意味着允许地方政府彻底放弃保障性住房建设，转而成立公司从土地垄断型投资中获利。现在地方政府业已成为最大的“地主”，明显的圈地行为，与地方政府放弃自身基本职能的行为，不幸地在一段时间内毫无顾忌地大行其道。

        第二，缩短房地产金融杠杆，增加融资成本。购房贷款比例是有史以来最严厉的：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；购买二套房的家庭，必须准备好一半的房款，资金杠杆率只有一倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能达到百分百的首付比例，杠杆率为零。而以往20%的首付款意味着杠杆比例达到五倍，许多人通过贷款购买两套住房的办法，以投资收益空手套白狼。杠杆比例急剧缩小，可见政府希望银行从高风险的房地产泡沫中抽身。

        融资成本会大幅提高。二套房贷不得低于基准比例的1.1倍是旧政策，但三套房利率将大幅上浮，意味着不管央行加不加息，就房地产市场而言，已经加息了。那些希望通过低息贷款获得投资收益者，已无巨大的操作空间。

        第三，如果缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果，将倒逼政府加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。政策允许地方政府采取临时性调控政策，这是对重庆等地提出征收住房消费税的正面反馈。

        一旦推出住房保有税或者物业税，将对房地产投资品构成严重打击。目前豪宅持有者不必缴纳保有税，而炒房者不必从几个月就翻番的投资收益中缴纳资本利得税，是对税收公平政策的最大嘲讽。住房保有税与物业税将是改变过去两年多房价涨的最核心政策，如同于2005年的5.5%营业税政策。

        政策重压之下，已有投资客高位出货。以深圳为例，3月份二手房成交量高达181.95万平方米，比2月份成交面积大幅飙升467.42%，拉高价格大量出货是投资品击鼓传花到最后一棒的典型表现。

        远离道德批判，房地产政策的调控回到了货币加税收的正常调控渠道，这是市场经济国家的应有之义。推进一步，无论是税费改革与货币政策调整，都要回到法治原则，税收改革由人大授权，而货币政策由独立的央行掌控。如此，中国将走到法治市场经济的轨道，对于中国社会是一大幸事。



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