新房定价难 楼市现调整重要信号

每经记者  杨羚强  朱玲  张敏发自上海、广州、北京

        与去年年初楼市不期而遇的“小阳春”相比，今年的光景让开发商感觉恍若隔世。

        从2009年3月开始疯狂了一年的中国房地产业，是否会在2010年的3月“踩一脚刹车”？去年此时在全国率先提出“楼市小阳春”的《每日经济新闻》经过对多个城市和开发商的调查之后发现，2010年的3月对楼市来说，很可能将遭遇“倒春寒”。尤其值得关注的是，3月头两天，部分城市的开发商已经开始面临定价难题——而按照过往经验来看，这种定价的犹豫徘徊往往是房价调整前的重要信号。

        “倒春寒”，很可能成为今年3月开发商们的痛苦记忆。

上海：

成交连降  开发商定价难

        “今年整个春节7天，上海才成交了几十套房子，项目的价格很难定啊！”一家国内一线开发商上海公司营销部的策划人员无奈地感叹，春节后部门同事跑了十几个楼盘，但依然没能为即将推出的新房源准确定价。

        与他们一样，一家喜欢预测房价的地产巨头，在面对记者采访时也挂起了  “免战牌”。“太敏感了，不方便说。”这家公司的一名公关经理说。

        据搜房网统计，上海3月开盘的新盘多达40个，但真正敢于公布房价的楼盘不到十分之一，甚至有一些开发商连开盘日期都不敢定。“不是3月就是4月，你留下联系方式等通知吧。”一家将于3月份推新房源的楼盘销售人员表示。

        令开发商对房价  “难以启齿”的原因是上海近来成交量的连续暴跌。如果说今年春节仅几十套的成交量还算是季节性的正常反映，那么1~2月份的连续环比大幅暴跌，则多少显得有些不正常。据佑威楼市通的数据显示，上海1月份的成交量仅为去年12月的一半，而2月份的成交又不到1月份的一半，创造了历史最差纪录。而3月份的市场前景也一样不被看好，据搜房网的统计显示，接近八成的网民表示还要继续观望。

        对很多全国性的大地产商来说，3月份的销售业绩不仅将关系到他们一季报的业绩，对完成公司全年的指标也有着深远的影响。中房信集团分析师薛建雄说，在最近两年中，3~6月的销售额往往要占到开发商全年销售额的60%以上，意味着这4个月对公司全年的销售至关重要。万一下半年宏观调控发生变化，银根被收紧，开发商就是想卖房也会感到困难。

        正是由于上述背景，价格成为开发商最为忌讳的话题。

        不过，就算不敢定具体价格，给出价格将要上涨的预期，却是每一家房地产企业都会做的。《每日经济新闻》在对上海即将销售的楼盘进行调查时发现，所有价格待定楼盘的销售人员都会给购房者这样的心理预期：新推出的房源要比上一批次的价格高。但从另一方面说，这恰好是楼市调整前最后一波上涨乏力的信号。

        一家地产公司的营销副总非常肯定地说，公司的定价策略永远是低开高走的。如果市场出现变化，他们宁可延迟销售，也不会降价处理。

        佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对此表示，开发商正通过涨价“诱多”，引诱购房者入市买房。退一步说，即使涨价不被购房者接受，那么通过一系列价格折扣手段，也能将价格调整到适应市场的水平。

        新浪地产副主编林戈则从消费者心态解读开发商选择涨价而不是降价的原因：宏观调控的因素还不完全明朗，现在如果就降价，会给客户暗示房价还会继续下跌，这将令市场的观望氛围更加浓厚。因此在这一阶段，开发商绝对不会降价，而是观望和等待最好的卖房时机。

        不过，开发商和消费者的观望拉锯不会持续进行下去。薛建雄表示，如果上海市三四月份成交量继续低于100万平方米，开发商将不得不在5月放出降价“杀手锏”，而这一时点或许也会成为价格的转折点。但如果三四月份的成交量恢复到100万平方米以上，那么价格还有可能出现上调。

广州：

频推优惠3月开打“保量”战

        3月初，《每日经济新闻》记者从广州多家开发商处了解到，随着新开工量提速，市场将有不少新货入市。

        据合富辉煌集团市场研究部预测数据显示，2010年3月1日至5月3日期间，广州楼市商品住宅新增供应量约为1.5万套，与上年基本持平，供应量多数集中在广州郊区，约为1万套。

        而根据记者目前从所调查开发商处获得的消息显示，3月市场上将会有15个全新项目推出。由于业内预计二轮楼市政策调控或将出台，不论是老盘新推，还是新项目开盘，开发商都有着大量的优惠活动。比如中国奥园地产预计3月将在广州番禺推出住宅楼盘，其洋房1.3万元/平方米的单价中带了3000元/平方米的豪华装修，同时还可以给出9.5的折扣优惠。

        广州市国土资源和房屋管理局的官方网站显示，截至3月1日，广州市场上包括预售项目中，可供销售的签约数量约为3.1万套；而未售出的新建商品房大约为5.86万套。

        广州地产专家谢逸枫表示，目前广州楼市3月份整体市场供应量在2万套~3.5万套，目前主要是老货新推的楼盘比较多，而新盘和新产品上市时间大部分集中在5月和8~9月之间，包括保障房等其他房源，广州2010年整年的供应量约在6万套以上。他认为，由于1~2月的成交量相比去年同期大幅下滑，因此开发商在3月份较为积极地推货入市，主要目的是把量提高上去，实际上就是  “保量不保价”，从而为后期销售做好造势准备。

        广州德冠投资有限公司总经理莫嵘表示，3月经过春节淡季，将会是各个公司的放量阶段。目前楼市政策调控手段越来越密集，尽管未来楼价走势不会出现大起大落，但会有比较平稳的下滑趋势。

        满堂红研究部高级主任肖文晓表示，今年1~2月份，广州一手、二手房市场成交都比较惨淡，随着3~4月的需求释放，若成交量未稳住50万~60万平方米的话，今年成交量将会大幅下滑，特别是郊区房价也将会挺不住，调价将成必然。

        谢逸枫也认为，目前楼市的调控政策很多，若真正执行起来，在中央地方政策“组合拳”的联合调控下，广州楼市将逐渐降温；近期市场普遍看好的房地产信托也被套上“紧箍咒”，房企“不差钱”的局面或许就要改变，开发商降价促销将成为必然。

北京：

供应萎缩  楼价现最后疯狂？

        来自官方的统计数据显示，在刚刚过去的2月，北京市的新房和二手住宅成交量均下跌三成以上，遭遇了一年来的最低谷；而与此同时，即将在3月开盘的项目却接近40个。

        来自北京市房地产交易管理网的数据显示，2月北京共成交期房商品住宅5819套，成交面积为58.3万平方米。除去保障性住房，实际成交的期房商品住房的套数为4012套，成交面积为42.8万平方米。环比1月分别下降37.9%和40.9%。

        亚豪机构副总经理任启鑫向《每日经济新闻》记者表示，除春节假日因素外，2月市场成交低迷与政策关系密切。2月23日，北京市出台调控房地产市场的“京11条”，提出包括恢复“限外令”在内的调控政策。任启鑫认为，这些政策极大影响了市场预期。

        在节日因素的影响下，市场供应也在萎缩。据亚豪机构统计数据显示，2月北京的开盘项目仅有8个，其中仅1个新盘，新增供应套数为1896套，新增供应量为23.6万平方米，环比1月下降近八成。事实上，2月市场的冷清在土地市场上也可见一斑。年后第一个交易日（2月24日），在北京成交的9宗地块中，有3宗因参与竞买的企业不足而未举行现场竞拍，以网上的最终报价成交。

        亚豪机构的统计数据还显示，北京3月拟开盘项目近40个，其中首次开盘的纯新盘有9个，其余是老项目后期开盘。在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平方米，比2月上涨13.3%。其中，朝阳区有10个项目计划开盘，开盘均价30950元/平方米，而“长安8号”项目开盘均价高达70000元/平方米，成为当月最贵。

        2月出台的“京11条”显示，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。引起业内关注的是，由于3月“两会”在京召开，北京的房价问题可能会受到管理层更多关注。近日，政协委员提案中大量出现控制房价、抑制投机等相关内容，《人民日报》等官方媒体也连续释放信号，两会期间和过后是否会有更严厉的调控措施，成为“倒春寒”是否能最终上演的重要因素。



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