催开工卡贷款虎年伊始房企便遭当头棒

每经记者  杨羚强  发自上海

        虎年春节刚过，上海开发商的资金链便遭遇当头棒。

        日前，上海徐汇区规划和土地管理局宣布，将对1月8日拟收回并督促开工的8块闲置土地中的天平地块启动处置程序。上海市银监局也发布新闻稿  《2009年上海房地产贷款增势强劲  上海银监局要求严控房地产信贷风险》，要求“对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。”

        其实早在今年1月20日，上海市规划和国土资源管理局  （以下简称上海市规土局）发布的《关于闲置土地登记的公告》就要求所有拥有闲置土地的开发商必须自动赴市、区各规划和土地资源管理部门按时进行土地登记，并说明原因。

        业内人士认为，上海市相关部门的上述政策，目的是帮助银行防范作为抵押物的土地或被收回的风险。但与之对应的是，地产商已经有些紧张的现金流将因此而进一步被收紧。有分析人士称，上述政策会影响房地产企业的现金流，尽管上半年的资金可能依然宽松，但那只是因为去年企业回笼了不少资金，因此下半年资金就会显得紧张了。

催开工  卡贷款

        春节刚过，上海徐汇区规划和土地管理局就宣布，将对1月8日被上海市规土局会同相关区政府收回并督促开工的东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块启动处置程序。按报批区政府的处置方案，一种是交纳土地闲置费,适时延期开工，规定时间内再不开工将收回土地；另一种是敦促开发商限时开工。

        今年2月，上海市银监局也公布了针对上海闲置土地的最新政策。根据上述新闻稿，上海银监局要求在沪银行业金融机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险，不仅严禁对项目资本金不足，“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款，还要求对存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

        据透露，银监局认定企业存在囤地、捂房行为，将主要通过各金融机构的调查和相关部门查实。

        这一政策，不由令人联想到今年1月20日上海市规土局公布的《关于闲置土地登记的公告》。根据公告，土地出让合同或划拨决定书中约定开工时间，逾期未开工的；自《建设用地批准书》批准之日起满一年未开工的；土地出让合同或划拨决定书中未约定开工时间，也没有领取《建设用地批准书》，但土地出让合同或划拨决定书签订或批准之日已满一年未开工的；已经取得建设用地批准文件，但至今未开发建设的，都要进行登记。

        对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20％征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权、注销土地登记，并在诚信档案中予以记载。

        这也意味着经上海市规土部门认定的闲置土地，未来很有可能因为上海银监局的上述防风险政策，而被停止贷款或者被保全贷款。

        上海市规土局窗口登记部门的工作人员昨日（2月24日）向《每日经济新闻》记者透露，目前登记的闲置土地已经有一两百幅之多。此前易居中国提供的上海市闲置土地清单则显示，有100幅左右有明确土地出让时间的闲置土地已经满足了  “土地闲置满两年”无偿收回土地使用权的条件；另有近300幅闲置土地没有明确出让时间，但出让合同的签订距今已经超过两年。

        显然，如果上述土地均被认定为囤地、捂房，那么上海相当数量的开发商将面临无法获得新增贷款，且现有贷款将被保全的窘境。

牵一发而动全身

        表面上看，上海市银监局叫停囤地、捂房开发商贷款，可能只影响房地产企业的单个项目，对企业的实际影响不大。易居中国分析师薛建雄认为，多数情况下，开发商会让建筑企业垫资完成前期工程，到房屋预售封顶时再归还建筑公司的垫付资金。这当中，开发商本身并不需要太多银行贷款。

        国家统计局  《2009年全国房地产市场运行情况》也显示，银行贷款对开发商的资金影响并不算特别大。在去年57128亿元的房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款只有11293亿元，所占比例不到20%。

        但事实上，银监局的上述贷款叫停，对开发商的影响却是牵一发而动全身。

        钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉说，很多开发商往往将手中一个项目的贷款，用到集团层面上多个项目。特别是一些囤积时间较久的地块，其目前的估值已经远远高出当年。开发商也借此从银行取得远高于当年买地金额的贷款。一些开发商可能将部分地块抵押给银行，再把获取的贷款用于其他项目的土地出让金支付和开发建设。也就是说开发商在向银行贷款时，就已经赚钱获利了。

        不少业内人士告诉记者，目前闲置满两年的土地，大部分未开发便已经给开发商带来了巨大的收益。

        佑威房地产研究中心主任陆骑麟介绍说，目前大部分土地的价格已是2007年同一地块的2.2倍，2008年同一地块的2.4倍。

        一位熟悉银行贷款业务的人士说，即使开发贷款按照抵押地块价值的五成发放，所获得的贷款额也已经达到了当年买地花费的一倍多。

        钱生辉表示，部分尚没有完全支付土地出让金的开发商，可以借此演出一场“空手套白狼”的好戏，先借用过桥借款或者信托借款垫付土地出让金，获得房地产开发所需的  “四证”，然后再通过土地抵押，获取银行贷款偿还过桥借款和信托借款。

        或许也正是因为注意到了这一点，银监局特地提到，要求上海市的所有金融机构  “密切关注房地产企业，尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强逆周期的风险预测力。”

        而此前，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，文中明确指出信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

        上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，上述政策显然会影响房地产企业的现金流，尽管上半年的资金依然可能宽松，但那只是因为去年企业回笼了不少资金，但下半年资金可就紧张了。

贷款叫停或只是开始

        上海银监局的上述政策，显然将首先影响1月8日被上海市规土局会同相关区政府收回并督促开工的8幅闲置土地。上述8幅地块中，最引人注目的莫过于东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和为多家媒体报道的李嘉诚旗下和记黄埔所有的上海明华房地产有限公司周浦地块。前者已经随东方海外在内地的其他6幅地块，作价172亿元出售给了凯德置地(中国)投资有限公司。而凯德置地接受《每日经济新闻》记者采访时回应说，公司正对先前所收购的原东方海外发展（中国）有限公司拥有的7个项目进行积极推进工作，其中针对衡山路项目（即天平地块），凯德已向市区两级政府提交了施工计划，拟定了工期时间表。

        但是，对上海银监局叫停各金融机构对囤地、捂房房企开发贷款，是否会影响天平地块以及东方海外在上海的其他地块的贷款，凯德置地方面尚无回应。

        另一家被多家媒体报道，在“上海周浦拥有闲置土地”的和记黄埔则否认了明华房地产公司与和记黄埔之间的关联。和记黄埔在北京的公关公司昨日致电记者，因土地闲置而被公告的上海明华房地产有限公司，并非和记黄埔旗下企业，与公司完全没有关系。

        开发商们正越来越清醒地认识到，相关部门对闲置土地的处理，回收或者罚款或许只是个开始。



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