张敬伟：经适房产权共有 立法确保“分肥”？

张敬伟

        公众诟病经适房的原因是多方面的，如房源不足、分配程序不透明、腐败现象不断等，其症结是不公平。至于有人千方百计购买经适房，5年后卖出获利，这种投机行为依然是钻了分配不公的漏洞。立法规定经适房的产权分割，由政府和保障对象共享产权，实际上只是压缩了经适房牟利者的投机利润空间，并没有从根本上解决安居公平。

        没有公平，经适房依然会引发民怨，好事还会变成千夫所指。而哪怕有极微小的利润空间，也阻挡不住紧盯经适房分配漏洞的投机客，自然也无法斩断经适房分配者的权力寻租欲望。而且，由于立法保障政府和保障对象的共有产权，经适房上市销售后，就形成了政府和保障对象共享利润的市场格局。在此环境下，政府会被视作和保障对象的不当得利分肥者，成为公众诟病的靶子。如果说经适房共有产权会造成这样的结果，那么，这个产权分割的点子就不是“好点子”，如果纳入拟议中的立法条文，更是不够慎重稳妥的。

        即使设定经适房分配制度建立在公平合理的理想状态，经适房共有产权分割也难以界定，绝非一句笼统的  “出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定”。要明确政府和保障对象的出资比例，首先要公开土地、建筑材料、安装费用等费用成本，而且要做到社会公开，有全过程的监督，经得起民意的检验才行。现实环境下，经适房建设能够做到吗？以商品房为例，土地出让金在房价中的比例一直是笔糊涂账，或讳莫如深，或众说纷纭。经适房建设是民生工程，而且产权共有的经适房建设更是“民生加民心”的安居工程，这样的工程能否做到建房成本的全面透明公开？如果做不到，在出资比例层面，就会带来“官民”龃龉，为以后的上市出售留下产权纷争隐患。

        政策设计抑或立法建议，是先由设计者闭门造车出草稿，然后凝聚民意，还是先听从民意，再形成意见？这个程序问题绝对不可以倒置。政府决策，尤其是民生工程，决策流程还是应该“从群众中来，到群众中去”。在经适房建设存在着地方政府投入不足、房源捉襟见肘、分配程序不合理不公平的情况下，没有充分民意参与，产权共有的提议不像是解决问题而是添乱。

        经济适用房，顾名思义其属性是“经济”、特点是“适（使）用”，目的是为了保障低收入阶层的安居。因此，无论从哪个方面，都决定了经适房是为了“居住”而不是“上市”。正因为如此，政府主导的经适房建设，首先是保证房源充足和经济适用；其次是从制度层面保证经适房被分配给最需要的人，而不是流入到炒房投机者手中。事实是，绝大部分真正需要经适房的保障对象，5年以后也不会上市卖房——中国房价高企的现实摆在那，经适房里的居住者经不起“卖房（经适房）买房（商品房）”的折腾。话说回来，如果真正的保障对象，在5年后，由于工作需要和经济条件改善等方面的原因需要退回经适房，地方政府完全可以参照购买力变动等因素作价收回，根本就牵涉不到什么利益分成。

        所谓经适房的共有产权立法建议，初衷应该是好的。但这一拟议的基础，在于遏制投机者的牟利冲动。显然，这样的立法建议属于亡羊补牢式的后续救济，并非最佳，最好的办法应该是监管前移，确保分配上的公平。



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