东方海外上海囤地9年 四地块获利超40亿

每经记者  杨羚强  实习生  罗伦  发自上海

　　继李嘉诚上海项目后，本报依据克而瑞中国提供的330宗闲置土地清单对上海土地资源情况的调查，又获得了一个具有代表性的样本。

        1月18日，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地产项目。

        据《每日经济新闻》记者调查发现，东方海外出售的4幅土地，至少有2幅土地闲置2年以上未开工，包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和中山公园地区的长宁区88街坊32/8丘地块。更令人惊讶的是，早在2001年5月即已为东方海外所购得的长乐路地块，虽然占地面积只有3.9万平方米，但直至目前仅仅建造了两栋在建工程，地块的大部分面积被空置。上述被东方海外囤积的4幅土地，由于取得时间不同，价格分别增长了一倍至数倍。摩根大通曾预估，上述交易给东方海外带来的账面利润达10.6亿美元。  

长乐地块9年仅两栋在建工程

        东方海外在上海的所有项目中，长乐路地块是最早被购入的。2001年5月份，东方海外与上海市卢湾区区政府达成协议，购得长乐路占地面积39000平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地，其中包括一座规划中的超五星级酒店。

        东方海外2002年的年报曾预计，长乐路地块预期最晚于2007年建成。但事实上，长乐路项目正式的启动时间是在2006年。根据2008年年报，该项目的竣工日期在2010年至2013年。1月25日，每经记者到现场探访时却发现，上述地块仅有靠边的两栋楼完成了一半工程，地块其他部分有的仍然平整，有的正在打地基。

        东方海外在上海的4幅地块中，长乐路项目算是施工进展最大的一幅。《每日经济新闻》记者在现场调查发现，东方海外出售给凯德置地的另一地块——由东方海外和新长宁集团于2006年10月18日取得的长宁区88街坊32/8丘地块，截至目前没有任何动工的痕迹，现场只有一些原址遗留的残垣断瓦，连提供给工人住的临时房也没有。

        闲置2年以上未开工的另一地块——衡山路85号天平地块，1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。记者日前实地调查发现，该地块大门紧闭，通过大门门缝窥视地块内部环境，发现地块内的杂草竟然已经长到半人高。这幅土地自2005年4月被东方海外购置后一直被“金屋藏娇”，至今已有近5年之久。

        据凯德置地方面透露，除了长乐路项目外，目前东方海外在上海的地块只有2006年12月拍得的南码头地块正在动工，但也只不过是打下了地基。

天平路项目4年价格翻番

        东方海外通过上海地皮的买卖，获得了丰厚的收益。

        以上述天平路地块为例，东方海外2005年购入的价格仅为2.9亿元。该公司对凯德置地承诺，一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回，将转回地皮权益5亿元。这也意味着，在仅仅四年多时间中，上述地块的价格上涨了近一倍。

        相比天平地块，上海其他几幅地块的升值幅度更大。长宁区88街坊32/8丘地块购入时的价格仅为14.8亿元，现在的估值已经达到43.2亿元；同在2006年购入的南码头地块，当年的购入价格是4.8亿元，现在的估值已经达到了12.6亿元。

        至于早在2001年就被收购并开始动迁的长乐路地块，由于无法确切了解东方海外当年的土地出让支付金额和动迁成本，因此无法估算上述项目的获利情况。但由于上述地皮时间年代较早，当时上海住宅价格低廉，2002年东方海外在发展该项目之初，也仅仅预计该项目的销售价格在1.5万~2万元/平方米，而该区域目前的新房销售价格可以达到10万元/平方米。

        上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，事实上，土地价格的涨幅远远要高于房价的涨幅。按照这一逻辑推测，东方海外长乐路项目的实际收益可能超过想象。

        由此计算，东方海外出售上海的四地块，利润至少达40亿元。

炒地利润高于行业平均值

        今年年中，全国土地勘测规划院地价所所长赵松向  《每日经济新闻》记者表示，算上约30%的建安成本，12%~15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30％~40%之间。

        钱生辉投资咨询有限公司的总经理钱生辉则认为，一般情况下，开发商的项目年回报预期在30%左右，即一个开发周期在三年左右的房地产项目，平均利润率大概是150%至200%。

        如果按照上述标准，东方海外2005年和2006年购置的部分土地项目，在前期未投入一分钱的情况下，已经获取了远高于行业平均值的利润率。

        值得注意的是，大部分开发商在开发房地产项目的过程中，须为土地价格上涨获得的额外收益缴纳税率为30%~60%的土地增值税，但东方海外通过股权转让方式出售项目，却无需支付上述高额土地增值税。

        上海市财税局12366热线的工作人员昨日向《每日经济新闻》记者表示，转让项目公司股权属于企业的股权重组，按照现有政策法规规定，如果在重组过程中，项目公司未获取土地或房屋转让的收益，那么股权所有人将无需支付土地增值税。

        复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，东方海外的上述行为是典型的“炒地皮”，“就是把土地闲置一旁，坐等升值，这既浪费土地资源，也导致房价因为供应上不来而上涨。”

        对于“炒地”的质疑，东方海外地产管理公司投资公关部沈先生回应说，“炒地是小公司做的，我们是大公司，不会做这种事。”他表示，公司在内地开发房地产，九成功夫花在与政府协商修改批文上，一成功夫花在项目发展上。在此之前，东方海外上海公司一直在就批文事项与政府修改、协商。

        对于上海市规土局1月8日拟会同相关区政府收回并督促东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块开工一事，沈先生回应称，该公司所购的并非发展物业的地块，而是一个俱乐部。

重拳整治囤地导致贱卖？

        虽然东方海外通过炒卖地皮获得了极高的收益，但有业内人士认为，凯德置地150亿元的收购价格，实际上是“腰斩”了东方海外所持土地的估值，“仅卢湾区长乐路项目就值这个价”。

        业内有分析认为，东方海外之所以愿意亏本卖地，主要是因为其主营的航运业务去年接连亏损，需要通过出售地产项目来弥补账目上的损失。

        但也有分析称，东方海外集中出售上海的优质地皮，和国务院以及上海市严格处理土地闲置有关。

        1月20日，上海市规划和土地资源管理局发布了  《关于本市开展闲置土地登记的公告》，规定在土地出让合同中规定了开工时间但逾期未开工的、未规定开工时间但已领取《建设用地批准书》满一年未开工的，以及既未规定开工时间也没有领取《建设用地批准书》的三种类型闲置地块均须进行闲置土地登记。

        1月21日，上海市规划和土地资源管理局一位负责闲置土地窗口的工作人员向  《每日经济新闻》记者表示，不管是已经开工的项目，还是项目部分用地没有开工，只要开工时间超过合同期规定就算闲置地块，就应该进行登记。如果项目的一期已经完全竣工，而二三期项目时隔一年仍未动工，也一样要在各级规土局完成闲置土地的登记备案。

        在中央及上海一连串的政策“重拳”之下，一些开发商被逼通过转让方式，迅速“清仓”旗下闲置的土地项目。

        钱生辉说，最近有多名开发商找他，愿意以低价出售土地，一些优质地块的价格甚至只有区域内土地价格的一半。他认为，上述地块愿意低价出售，一个重要的原因便是上海目前正在进行的闲置土地治理。

政策漏洞难杜绝“炒地”

        虽然上海近期打击囤地的政策的确迫使一些开发商迅速处理旗下的闲置土地，但是却难以改变行业内“炒地”的风气。

        斯盖策划高级经理张宏伟说，政府部门打击囤地，可以严格规定土地的开竣工以及销售时间，严格执行土地闲置两年就收回的政策，并在土地拍卖、开发、销售各项环节中设定限制，使囤地现象大大减少。但是对于“炒地”，目前还没有现成的法律法规可以对开发商进行限制。事实上，开发商只要通过变更项目公司的工商登记，就能完成土地的股权转让。

        事实上，全国房地产业内通过股权转让方式“炒地”的现象并不少见。此前，北京大龙地产在总资产只有29.4亿元的情况下吞进50.5亿元地皮，由于欠缴40亿元土地出让金，该地块被北京市国土局暂停在北京市土地交易市场进行出让交易活动的资格，该案例被业内认为是“炒地”失败的典型。

        张宏伟说，对于通过工商登记变更公司股权进而实质完成土地储备转让的做法，目前执法部门尚无办法予以杜绝，要杜绝开发商  “炒地”，还有赖于有关部门出台新政策。

        张宏伟还表示，短期内项目的开发收益要远远低于土地转让的收益，这使得很多开发商更愿意  “炒地”，而不是继续完成项目开发。如果这种情况不改变，那么“炒地”现象短期难以被消灭。



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