2010年上海豪宅重定格局徐汇滨江将成新兴力量代表

一月初发生在上海豪宅市场的两件标志性事件，或许将预言今年豪宅市场的整体走势。

        一是1月6日，被称为“上海最贵豪宅”的单价高达19万元一平方米的古北臻园23号楼被媒体报道预售合同登记已被撤销。

        二是1月10日至1月17日的一周内，在上海商品住宅周成交量下跌至全年最低水平时，恒盛尚海湾、财富海景花园却取得销售佳绩，并使得当周的成交价格较前一周上涨19%，使全市的商品住宅成交均价再破2万元/平方米大关，达到21258元/平方米。

        第一太平戴维斯项目市场开发部高级董事朱兆荣评论说，今年上海豪宅将新一轮出现两极分化，大部分豪宅的价格停滞不前，但也有一些小部分楼盘因为品质的提升，而在成交平淡的市场，演出一波“华丽行情”。

        尤其是过去几年经过大规模的开发、建设，一些区域的城市生活设施及商业发展逐渐开始成熟，豪宅项目的整体价值将被市场重估，这些板块可能成为重新颠覆豪宅市场的新兴力量，而受到市场追捧。

世博改变上海豪宅格局

        中国指数研究院副院长陈晟曾对房价有过一个极为深刻的分析：一个地区的房屋价格和这个区域政府的城市开发投入关系重大，每平方米的城市投入越多，地区房价自然也就越高。

        来自业内的判断是，今年上海豪宅市场与世博会关系密切。在世博会召开前，会有大量城市基础设施的建设、完工、运行，受世博概念影响的上海滨江豪宅板块如徐汇滨江、浦东世博区域、南外滩等区域，将迎来重大利好。

        世博会不仅将在召开期间成为游客最向往的所在，也会因为其召开前的大量城市设施竣工、使用，迅速改变当地的城市面貌，使得整个板块，整个区域的价值被市场重估。

        实际上，仅仅属于世博会辐射圈的浦东三林，近来就由于大量城市设施的建设，而受到了购房者的追捧，房价因而一路飙升，普通商品住宅均价已经达到2.55万元/平方米以上，中房美林别墅豪宅成交价格甚至已接近5万元/平方米。

        受世博会辐射的板块尚且如此，近距离与世博会面对面的黄浦南外滩、卢湾滨江、徐汇滨江地区等区域受到的利好推动自然是更多。

        以卢湾滨江为例，为迎接世博会，已对打浦路老隧道进行大修，并新建一条打浦路复线隧道，组成一对双向4车道规模的越江通道。另外，板块内大量的高星级酒店和商场，也在争取于世博会前开业。

        与卢湾滨江板块相比，徐汇滨江区地区近期实现的市政利好因素更多。总重量3220吨、长度为165米的倒梯断面连续钢桁梁桥--徐汇滨江龙华港桥去年11月就实现了大合拢。上层桥面为机动车道和规划有轨电车道，下层桥面为行人和非机动车通道，在黄浦江南段形成上海最长的一条绿色走廊。

        另一方面，徐汇滨江一期工程3.2公里景观区将于2010年4月初步建成。其公共开放空间形似外滩，但又保留了上海沿江工业的神韵。区域内有历史意义的大型飞机库、海关灯塔、水泥蒙古包、轨道和大吊车等将全部保留下来。

        作为世博会配套服务重点区域，徐家汇正在加快向徐汇滨江延伸的步伐。在轨道交通换乘枢纽——船厂路站，将建成具有商业购物、办公居住等多重功能的CBD核心区。

        在世博会开幕前，黄浦江上将出现水上“蹦极”、滨江高架观景步道、1500多米的水上自行车专用道、有轨观光电车……一个个新颖而奇特的景观设施带给人们精彩的盛会盛宴，在这里可以享受到现代服务与国际礼遇，整条徐汇滨江景观带正逐步成为建设的重心所在。

        因为商业、景观、交通的全面提升，徐汇滨江在某些方面已显现出直逼其他豪宅板块的崛起迹象。

徐汇滨江押宝商业王牌

徐汇滨江固然受到世博会即将召开的利好影响，但其中也同样有着开发商自身的  “功劳”。和陆家嘴滨江的豪宅开发商相比，他们为徐汇滨江的城市建设奉献了更多。

        根据政府规划：徐汇区要将徐汇滨江建设成徐家汇商圈延伸，拥有集居住、商务、休闲、旅游等功能于一体的综合性区域。努力改变滨江地区的城市面貌，改造成上海滨江地区的另一城市商业中心。

        为了尽早将徐家汇商圈延伸至徐汇滨江，各大品牌开发商都在有限的住宅用地上发展大量的城市商业。如恒盛地产开发中的逾10万平方米威尼斯风情水岸商业街，已形成极具特色的旅游商业名片；绿地在轨道交通7号线与12号线的换乘枢纽--船厂路站附近建设的大量商业设施和办公楼，希望将徐家汇核心商圈的优质商业、商务企业引入；上海第一家凯宾斯基酒店成功入驻徐汇滨江，更为这里将来的商业定位树立了一个标杆；永新集团更将在徐汇滨江复制它在徐家汇永新坊的部分成功商业，让区域的城市商业与徐家汇商圈核心一脉相承。

        值得一提的是徐汇滨江地区出产的豪宅，还是上海仅有的几处拥有一线江景资源的所在。以尚海湾为例，南区楼皇“江钻”距离浦江甚至不足百米。未来将推出的北区，江景资源则更为优越，基本是户户临江，从底层到顶楼都可以享受到“临江百米内”的一线江景。

        同为一线江景豪宅，地处陆家嘴滨江的汤臣一品屡屡刷新成交纪录，在09年11月再次飙升至骇人的16万元/平方米。与徐汇滨江一路之隔的绿地滨江项目，其价格也依然坚挺在10万元/平方米。与之相较，处于徐汇滨江的江景豪宅尚海湾却显得相对“低调”，保留了较大的价格上扬空间。

        随着世博会的召开与配套、改造的全面落成，徐汇滨江将进一步拉近与卢湾、陆家嘴等成熟滨江的距离。届时，上海豪宅市场格局必然将经历又一次  “洗牌”，而徐汇滨江也将成为最值得期待的看点之一。

（杨羚强）



如需转载请与《每日经济新闻》联系。未经《每日经济新闻》授权，严禁转载或镜像，违者必究。

每经订报电话

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-33203568    成都：028-86516389    028-86740011    无锡：15152247316