投资性房地产评估仅限企业 无关个人物业

每经记者  张敏  发自北京

        20日，财政部发布《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“意见”），对投资性房地产的评估对象和评估方法进行明确，意见还要求对评估过程进行披露。新规将于今年7月1日起施行。

        按照意见规定，投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

        业内人士分析，由于目前的房地产评估市场较为混乱，此举将对上市房企的投资性房地产资产估值产生较大影响，但对于近期热议的物业税开征影响不大。

主要针对“企业”物业

        根据意见规定，投资性房地产评估的对象分为三类：包括已出租的土地使用权，即企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权；企业持有、准备增值后转让的土地使用权，以及国家认定的闲置土地；已出租的建筑物，即企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物。

        意见还规定，注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集类似房地产的交易案例，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等。注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。

        同时，在评估投资性房地产时，还应当细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等。

        意见还要求，注册资产评估师在评估报告中，应当重点披露评估对象的权属状况、使用状况及租约信息等，同时还要披露评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用等。

对物业税开征影响不大

        “目前的房地产评估市场比较混乱，高估土地和物业价值的现象屡见不鲜，意见的出台将可能产生较好的抑制作用。”北京著名房地产税务专家郭伟向《每日经济新闻》记者表示，出台新规主要是为了挤压市场泡沫。

        他表示，评估方法的变化，将对房企的资产估值产生较大影响，对资本市场影响较大。

        他还表示，由于意见在技术上做出了细致的规定，未来可能在物业税征收、房地产信贷政策制定等多个方面产生影响。

        “由于评估对象主要针对企业取得的土地和房屋等，并未涉及到个人物业，因此对物业税开征的影响不大。”北京大学房地产研究所所长陈国强对每经记者表示。

        近日，有媒体报道称，根据某商业银行年度工作会议中的披露，物业税将在今年一季度落地。但该消息并未得到主管部门的证实。

        DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨向每经记者表示，物业税涉及的各方利益尚未理清，最近几年不太可能出台。陈国强也认为，根据立法程序，物业税短期内将很难出台，但不排除今年在个别地方进行试点。



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