叶檀：江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾

每经评论员  叶檀

　　如果紧缩政策不变，以炒作天涯海角的房产为标志，房地产的疯狂炒作将暂时告一段落。

        有消息称，民间资金对房地产市场的主攻方向已经不在杭州而在海南，媒体在一定程度上印证了这一点。

        1月14日，《每日经济新闻》记者对杭州、温州、南京、丽水等二三线城市的房地产市场调查发现，上述区域近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。而在上海等一线城市，新房合同撤销量比去年12月同期大幅减少，与江浙等地形成了强烈反差，资金还在狂炒海南房地产。

        作为昔日的房产泡沫圣地，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。据海南相关部门介绍，2009年上半年，海南省房地产开发投资完成114.77亿，同比增长37.2%，保持高位增长。随着投资客和开发商潮水般涌入，海南尤其是三亚的地价和房价一路飙涨。国家统计局数据显示，三亚房价从2009年6月的9526元/平方米，一路上涨到9月份的14751元/平方米。

        资金丰富的二三线城市遇冷，海南等地进入房产热炒期，全部都是房地产狂热炒作接近终点的信号。

        房产投资有长投与短投两种。投资一宗房产，如果是长期投资，在初始阶段是为了对抗通胀与保值，而本质是看好当地的经济发展，握有一份当地经济的看涨期权。比如你在温州花大钱投资一处房产，时间在3年以上，这就说明在3年的时间内你看好以下两点经济基本表现：一是民间投资资金将继续增加；二是当地的经济向上增长。这样一来，你的房产无论是出租还是投资都能获得收益。

        在2009年，各地房地产基本上以疯狂的短期投资为主，这从一线城市二手房成交量创历史新高可见一斑。在2009年的房地产投资高峰时，沿海房价狂涨显然是资金从实体经济撤出无处可去的表现，他们抓住任何一个概念大炒特炒，导致租售比等到达相当离谱的程度。北京有的楼盘租售比高达1比500，买的房子通过出租要40多年才能收回投资。短炒的投资者不是傻瓜，当政策紧缩，他们意识到无人接盘时，最理智的做法就是赶紧抛售，收回成本。

        房地产是否健康，最终还要看当地经济指标，租房比例、工资收入比等平时弃若敝屣的数据就成为重要参数。事实上，沿海地区经济无法支撑目前过高的房价，下挫是题中应有之义。

        目前二三线城市房地产遇冷，说明了随着货币略有收缩，这些地区的投资收益让投资者起疑，沿海地区的经济实际状况比房价所反映的要糟糕得多。人们不认为当地的经济与资金还能支撑比现在更高的房价。而海南则挟带旅游岛与免税购物之余威，成为这次泡沫接棒中的最后环节。海南房价并不健康，因为海南旅游岛规划远未成为当地经济增长的现实。

        房地产的走向掌握在政府手中。政府官员态度强硬，1月14日，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在广东表示，投机炒作行为推高了房价，如果“国十一条”等近期调控政策效果不明显，中央还可能继续出台政策调控。而国家政策调控下，今年房价和成交量的涨幅都将回落。现在远不是房地产市场尘埃落定之时。

        形势比人强。今年的中央“一号文件”依然姓“农”，与往年不同，推进城镇化将成为“三农”工作的重要一环。推进城市化其志可嘉，但在目前的财税体系下，小城镇缺乏财政起支柱作用的主要税种。单纯依赖上级财政拨付显然无法长远，与十几年前大城市通过土地筹集建设经费一样，在小城镇的建设中土地仍是重要收入来源。

        在此前的城镇化试点工作中，不少地区通过土地财政来充实资金。在四川省广安市广安区，为破解小城镇建设资金难题，该区通过土地集约开发，开辟1000亩新增用地，“熟地”倍增价值量，2009年，全区各乡镇实现土地经营收益1.2038亿元。这是否意味着土地溢价从大城市走向了小城镇？如果政府无法得到税收支撑，房地产仍然是个巨大的魔咒。

        海南曾经成为中国房地产泡沫的标志，在这一轮房产热潮中是否会成为房地产泡沫的终结地？如果不加抑制，完全有可能。



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