两栋塔楼的入市时间将相隔数年，但合共高达80万平方米的总体量，对于遍地都是商用物业，且周边配套还有待成熟的广州珠江新城商圈来说，带来的将是更加残酷的市场竞争。
每经记者 朱玲 发自广州
借高达828米的迪拜塔带来的“高塔热”，1月12日，广州赫赫有名的地标性建筑物，高达432米的珠江新城西塔（又名广州国际金融中心）写字楼示范层正式对外开放，据悉，该写字楼每月租金达160元~260元/平方米。而西塔的“姐妹塔”——珠江新城东塔也在紧锣密鼓地进行着环评工作。这两座塔楼因其超高的设计和独特的风格，跻身全球十大顶尖高层建筑之列。
尽管两栋塔楼的入市时间将相隔数年，但合共高达80万平方米的总体量，对于遍地都是商用物业，且周边配套还有待成熟的广州珠江新城商圈来说，带来的将是更加残酷的市场竞争。
供应量快速上升市场竞争将加剧
“近几年，广州整个写字楼市场几乎每年均有达到11万平方米的货量入市。”长期从事写字楼市场研究的仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示。
在这种趋势下，尽管去年广州楼市出现了无房可售的局面，但随着在建项目的逐步交付，未来市场可能会出现供大于求的情况。
据了解，去年广州楼市出现了开发商去库存化加速的现象，这导致当地市场一时间量价飙升，即便是高达3万元/平方米的公寓住宅也出现了无房可卖的现象。但记者发现，广州目前在建的商业项目很多，供应不足的局面将得到缓解，甚至有可能会“矫枉过正”，仲量联行发布的报告显示，2009年，广州甲级写字楼新增供应量达13万平方米，而2010年将会有高达60万平方米的新增供应量入市，呈井喷态势。
尽管写字楼租赁市场活跃，但考虑到未来可能出现供大于求的局面，商家开始改变策略，以提高进驻和保留租户为首要任务。“未来一些商家可能会提供优惠的租赁条件来吸引租户进驻。”马炜图认为。
记者了解到，西塔的总体量达47万平方米，东塔建成后的总体量也将达到37万平方米，二者合计将为广州珠江新城的写字楼市场带来超过80万平方米的供应量。
对于如此庞大的供应量，有市场人士表示，在未来商业地产形势仍不明朗下，西塔和东塔的商业前景不容乐观，在2016年东塔入市后，这对“姐妹塔”之间也有可能进行激烈的较量。
广发证券房地产行业研究员沈爱卿认为，尽管西塔和东塔存在市场竞争，但东塔要2016年才入市，与西塔相差大约6年，在这6年当中，西塔和东塔所在的珠江新城商圈的配套设施将逐步完善，区域将趋于成熟，因此在东塔建成的时候，需求量也会相应提高。
但马炜图表示，他目前对西塔的招商不是很担心，他最担心是2016年东塔入市后的招商情况。有消息称，届时广州海珠区也将有近10万平方米的恒基项目入市，加大了市场供应量，这将对整个写字楼市场形成巨大的租金压力，到时候写字楼市场的竞争将更加残酷。
合富辉煌的黎文江也表示，一个商圈的形成需要聚集足够多的人气，这个过程没有5~10年的时间是不可能的。比如广州的上下九步行街、北京路商圈，这些商圈的形成都耗时良久。广州珠江新城商圈的形成需要时间来聚集人气，才可能形成各层次的需求。
商圈尚未形成商家缩减租期
记者发现，由于珠江新城商圈尚未成熟，因此对于西塔未来的前景，已经有商家表现出了相当的谨慎。
去年8月4日，投资额高达75亿元，总体量超过45万平方米的西塔项目正式启动全球招商。为了保证项目的高端定位，采取只租不售，单一产权的经营模式。
当时广州友谊百货与相关方签订了意向性合同，将西塔项目裙楼商场负一层至五层全部租赁，租赁总建筑面积3.94万平方米，用以开设新门店，租期长达15年，租金及销售额分成合计不超过13亿元。
但时隔不到半年，在今年1月6日，广州友谊发布正式的租赁合同公告，表示公司将租赁西塔首至五层、地下负一层和负一夹层的裙楼商场，总建筑面积为4.47万平方米。项目租金每年约7655万元人民币，租赁期缩减为7年，合计租金5.36亿元。
比对去年8月的意向性合同可以发现，尽管单位面积的租金稍有下降，但正式的租赁合同已将租金年限由15年缩减至7年。
广州友谊曾表示，未来要根据市场行情，从第8年开始，重新谈判租金价格。但在此次西塔项目写字楼对外开放会上，广州城市建设开发有限公司商用物业经营部副总经理杨凯表示，西塔项目招商初期有比较多的优惠，租金将会在160元~260元/平方米·月。
银河证券的一份报告指出，尽管西塔位置优越，未来高端消费潜力很大，但周围商圈尚未形成，配套设施还不完善。受金融危机的影响，目前国际高端品牌纷纷收缩阵线，这也增加了西塔招商的难度。因此西塔的培育期将相对较长。
配套日趋完善存在升值潜力
由于整个广州商业地产曾在去年处于低迷状态，仲量联行等房地产中介结构数据显示，去年连续三个季度，广州写字楼市场租金持续下跌，空置率不断上升。因此，不少业内人士对西塔所在的珠江新城商圈的未来前景情况表示担忧。
对此，黎文江说：“几年前，珠江新城还是一片空地，但这几年来发展速度很快，仅市政配套建设就已投入了好几百个亿。”
据悉，珠江新城面积约为6.6平方公里，商用物业将达到800万平方米，其主要定位是国际性的集团总部、贸易中心、金融中心。同时，每年政府将投资10亿元打造配套系统。“政府不仅打造配套设施，同时还采取各种奖励措施来加大国外高端品牌企业的入驻积极性。”黎文江说。
自2003年起，珠江新城就已经吸引了众多开发商的兴趣。广州地产营销经济专家谢逸枫表示，2010年，预计有39栋甲级写字楼投入使用。君悦酒店、丽思卡尔顿酒店、W酒店、四季酒店、StRegis酒店、朱美拉酒店6家国际品牌五星级酒店已经或即将入驻珠江新城。
此外，面积56万平方米的中央广场和地下空间建设将在2010年基本完成；商业配套包括一公里长的兴盛路步行街、15万平方米的地下商业广场和位于核心区正中的17万平方米国际购物中心。
“由于不断完善各种市政设施配套，该区域地价也已翻了好几倍，1万元/平方米的地价也不算贵。”黎文江表示，去年11月，富力以10亿元的价格拿下珠江新城一块商业用地，目前富力在该区域的项目高达16个。
“珠江新区某个楼盘尽管高达3万元/平方米，但一开盘就被抢光，现在货都没有了”，满堂红物业顾问曾常兴表示，就是因为这里配套还没建设好，大家才看到升值的空间，就算在政策的影响下，珠江新城的价格也不会跌，反而会涨。
负责西塔招商工作的城建集团副总经理梁济豪也曾表示，广州中心城市的定位以及外资企业的增长，让他们对未来的写字楼市场充满信心。
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