冯海宁：土地财政是楼市调控最大“敌人”

冯海宁

        中国指数研究院近日推出的《2009年中国土地出让金年终大盘点》显示，去年中国土地出让金总额达1.5万亿元。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%。中国社科院研究人员表示，根据去年一些重点城市土地出让收入的同比增长率估算，全国土地出让的收入可能高达2.2万亿元。

        2009年全国土地出让收入究竟是多少，无论是中国指数研究院还是社科院学者，其实都摸不清真实数字，即使是国土资源部最终公布的数据，也不可能一网打尽所有土地出让收入。这是因为招拍挂出让的土地收入由于公开便于统计，而通过协议划拨等方式出让的土地由于过程不透明，收入则难以统计，所以，真实数据是难解之谜。

        不过，可以肯定的是，“卖地”已经成为地方政府财政收入的主要支柱，不少城市如北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。土地财政被称为“第二财政”，其实在某些地方已经超越第一财政。这显然是一个危险的信号，因为土地财政绑架的不但是地方政府，而且还绑架了公共利益，一旦出让土地收入减少，政府对公共事务的投入也要受影响。

        因此，必须尽快把地方政府从土地财政泥潭中拉出来。一方面是培育新的经济增长点，挖掘新的财政收入来源；另一方面要加大中央财政转移支付力度，对中央与地方的利益进行重新分配。在1月8日进行的中共中央政治局第十八次集体学习上，胡锦涛总书记强调必须深化财税体制改革，健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制。我们希望财税体制改革的步伐能够快一些。

        显而易见，作为地方政府的主体税种，物业税一旦开征，原来进入中央财政的税费将转入地方政府的“口袋”。然而，由于种种原因，物业税短期内开征似乎并不现实。来自国税总局的最新消息是：物业税短期内开征不真实，社会传闻没有依据。而且，新出台的“国十一条”也没有提及物业税。这就让中央与地方利益重新分配变得不确定。

        在笔者看来，土地财政已经成为楼市一系列宏观调控的最大  “拦路虎”。虽然最新出台的政策不少涉及土地财政，如  “拿地首付不低于50%”可抑制开发商拿地冲动。不少市场观察人士也认为，2009年的出让土地收入冠军——杭州在2010年土地市场出现下滑的可能性很大，地价降幅会达到10%至20%。但笔者却不这么乐观，因为土地财政的现状并未改变，地方政府还有可能千方百计哄抬地价、对开发商拿地后不及时开发采取容忍态度。

        据报道，在不计成本、天价拿地进而推高房价上涨预期后，2009年诞生的一些“地王”又开始申请修改规划。业界关注的是，地方政府在去年狂揽万亿元后，是否会放行这些“地王”的修改申请？在笔者看来，开发商以修改规划的方式逃避开工，地方政府放行“地王”的修改申请，这种可能性很大。因为地方政府一旦  “卡”开发商的脖子，谁还给地方政府创造收入？

        因此，有关方面要意识到土地财政是“国四条”、“国十一条”等政策落地的最大“敌人”，是土地违法、地价与房价飙升的祸根。只有早日解决土地财政这一顽疾，楼市调控才有可能一调就灵。



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