沪版楼市调控政策出台 提高购房优惠门槛对付炒房客

每经记者  杨羚强  发自上海

        昨日，上海房地产宏观调控政策终于亮相。上海市政府新闻办公室昨日发布新闻，上海市政府办公厅12月29日转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称实施意见），从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。

实施意见成楼市“防火墙”？

        此前，就有业内人士在接受每经记者的采访时强调上海版的调控政策不会取消去年上海颁布的购房优惠政策，但一定会严格界定标准，以区别自住、改善性需求和投资、投机需求。实施意见显然与上述业内人士的猜测不谋而合。

        实施意见内容包括：

        凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。

        调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；调整后将转让年限由2年恢复到5年。恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。

        对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

        严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应；强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。

        与2008年上海购房优惠政策以及国务院遏止房价上涨的四项措施相对照，可以发现上海在界定自住、改善需求和投资、投机需求时，设定的标准更加具体、明确，不仅有利于操作，而且可以将大量的投资、投机需求隔离在优惠政策之外，起到楼市“防火墙”的作用。

上海楼市或“降火”？

        搜房网昨日对上海房地产宏观调控的调查显示，上述实施意见对楼市“降火”效果明显。52.12%的购房者说出手要再缓缓，有31.78%的购房者相信，在政策组合拳之下，上海房价下跌不无可能。44.34%的购房者说，贷款利率和首付的提高，会对市场产生较大的作用。

        不过，易居中国分析师薛建雄说，此次出台的政策在保障性住房和制度管理方面会有所进步，但对投资过热的行为难于起到有效抑制作用。但是之前中央出台的二手房交易营业税2升5年、开发商土地首付款5万等，会对市场造成一定影响。加上季节性因素的影响，明年一季度的楼市将进入低迷盘整期，不过二季度后会重新出现量价齐升的行情。CRIC的联席董事长,克而瑞的总裁丁祖昱则更明确地认为，宏观调控政策影响的是人们的心态，而不是购房者的购买能力，明年上海楼市虽然会有波动，但总体趋势依然良好。

        一些购房者说，事实上高端购房人群买房，大多并不使用贷款。而贷款利率和首付成数对他们的影响也非常小。事实上，上海一些房贷中介都曾向每经记者透露，很多二套房贷申请者由于首付较多，还款能力也较强。因此，虽然不能享受七成贷款利率，但银行仍然会提供九成内的优惠利率贷款，真正严格执行央行规定，以标准利率上浮10%提供房贷的银行几乎没有。

        另一方面，虽然实施意见规定改善型购房者申请二套房贷所买房后不得高于上海市家庭人均居住面积，但如何界定是否符合人均居住面积，仍需要出台更细的执行细则，否则依然可能给投资者钻了空子。

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广州治理囤地：一次性征闲置费20%

每经记者  朱玲  发自广州

        针对过热的楼市，广州市政府于12月30日出台《广州市闲置土地处理办法  （修订草案）》（以下简称草案），重拳出击土地闲置行为。

        草案规定，土地闲置费不再按月计算，而将按土地出让地价款20%或划拨土地价款的20%一次性征收，并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。

        此外，根据国务院“对闲置用地特别是房地产用地要征缴增值地价”的要求，新办法规定闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款。

        广州市政府针对原办法规定的处置程序较复杂的问题，改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法，合并闲置土地认定和处置环节；对于用地单位已书面承认土地闲置事实的，可直接进入处置环节，加快了闲置土地处置。



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