深天健募资项目下周开盘 私募称明年业绩可期

每经记者  马宇飞

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新办法》，鼓励在市区拥有旧厂房或旧工业区的公司，变更土地用途，进行开发。深天健在深圳的高档住宅区——香蜜湖片区拥有一块旧工业区。该工业园区占地面积达5.6万平方米，市场普遍认为该地块改造成住宅用地后的潜力巨大，将给公司带来巨额收益。公司股价从11月16日的8元出头，一口气飙升至11月26日最高的14.4元，短短8个交易日暴涨78%，期间机构追涨，大量买入。这只是其近来暴涨的原因之一，更深一层的原因是公司2006年增发募集投入的深圳龙岗“阳光天健城”项目下周即将开盘销售，其明年业绩存在超预期的可能。  

        作为“深圳城市新规概念”的龙头，深天健前期曾创下8个交易日股价累计飙升近80%的纪录，而期间机构资金高位大量追涨买入的动作更是引起了市场的高度关注。据消息人士向《每日经济新闻》透露，本周已有一批来自江浙地区的实力私募人士集中前往深天健  （000090，收盘价11.77元）进行调研。

        尽管进入12月份以来，市场对“深圳城市新规概念”的炒作已逐渐偃旗息鼓，包括深天健在内的诸多概念股股价均大幅回调，但私募人士反馈的信息表示：除受益于深圳城市新规外，深天健前期股价爆发更有深一层的原因，即公司2006年增发募集投入的深圳龙岗“阳光天健城”项目下周即将开盘销售，其明年业绩存在超预期的可能。

机构追涨不惧被套

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新办法》，鼓励在市区拥有旧厂房或旧工业区的公司，在向相关部门申请办理规划许可变更和相关手续并得到批准后，按规定补交基准地价即可自行改造开发该地块，而不用经过招拍挂的程序。

        联合证券认为，此举意味着不少深圳本地公司在继续拥有即将被改造的旧厂房、旧工业园区产权的同时，躲过了招拍挂制度下高昂的土地成本而获得大片潜在低成本的土地，且可以自行开发享受利益最大化。

        消息一经公布，包括深天健、深长城（000042，收盘价21.52元）、世纪星源（000005，收盘价5.56元）以及深华发A（000020，收盘价10.58元）等一批拥有旧工业用地的深圳本地股纷纷出现暴涨。其中深天健的股价从11月16日的8元出头，一口气飙升至11月26日最高的14.4元，短短8个交易日暴涨78%，成为该概念板块中涨幅最大的个股。

        颇值得玩味的是，深交所盘后数据显示，在深天健股价已飙升到高位后仍有机构资金大量追涨买入。11月24日，4家机构专用席位当天一齐出现在深天健买入龙虎榜的前五位中，合计买入3.02亿元，占该股全天6.8亿元成交金额的近一半；按照当天深天健11.67元的加权均价计算，上述4家机构合计买入深天健的股份数量高达2587.83万股，占该股流通盘的近6%。

        机构的买入热情还远没结束。随后的11月25日、26日，深天健股价连续出现涨停，而在26日当天仍有一家机构席位买入该股8293.21万元，其买入均价更是高达14.28元。

        不过，随着对“深圳城市新规概念”炒作的退潮，包括深天健在内的相关概念股股价纷纷回调，截至本周四（12月17日）收盘，该股已跌至12元以下，仅报收11.96元。从K线图上不难看出，在26日追高买入的机构资金明显被套；而24日集中抢入的机构也已岌岌可危。

        对于机构的这些动作，深圳某券商分析师感到十分不解。他对《每日经济新闻》表示，奉行价值投资的机构一般不会轻易参与概念股的炒作，更何况是采用高位追涨的方式，唯一解释只能是深天健的基本面面临大幅改变的可能。

香蜜湖地块利好  短期难成行

        据了解，目前市场对深天健的炒作主要集中在  “深圳城市新规概念”上，这得益于其在深圳关内的高档住宅区——香蜜湖片区拥有一块旧工业区。资料显示，该工业园区占地面积达5.6万平方米，市场普遍认为该地块改造成住宅用地后的潜力巨大，将给深天健带来巨额收益。

        有券商研究员就此分析称，现在天健工业区的容积率不到2，而如果将容积率提高到3，则可将建筑面积提高到16.8万平方米；同时，该工业园区周边比较高档的小区如水榭花都，其二手房售价在4万元/平方米以上，即使按3万元/平方米的售价保守估计，潜在的销售收入也将在50亿元左右。

        不过，这一判断为业界所怀疑。在与《每日经济新闻》记者的交流中，主管水榭花都附近片区的一位地产经纪人表示，水榭花都的高端定位是难以复制的，这涉及周边环境、土地大小等多方面因素。“与水榭花都相比，天健工业区那块地的周边还都是所谓的城中村，即使工业区土地变为住宅用地准备盖房了，但环境的制约决定了其很难定位成水榭花都这样的豪宅。”

        记者也注意到，天健工业区位于深圳市商报路80号、景田医院和天健公寓的对面，与水榭花都隔着一片老旧的居民房。更直观的来看，直接与工业区相接的另有两处新建的高档电梯公寓小区，分别为“擎天华庭”和“TT国际”。据上述地产经纪人介绍，目前“擎天华庭”的销售均价为1.7万元/平方米~1.8万元/平方米，而“TT国际”则在1.9万元/平方米左右，相信未来天健工业区即使改建住宅，其售价很大可能是向上述两个小区看齐，而并非以水榭花都为标杆。

        还须说明的是，对于市场的预期，深天健早已发布提示公告称，短期内不会对天健工业区的改造问题做出计划与安排。公司证券事务代表陆炜弘告诉记者，深天健在今年11月26日和12月4日均披露了相关的公告，明确表示尚未对该地块的项目运作做出规划和可行性论证，且预计12个月内难以做出更新改造的计划与安排。

深层原因：募资项目即将开盘

        显然，深天健受益于《深圳市城市更新办法》的利好程度并没有市场传闻般巨大，且短期内很难有实质性突破，那么，机构如此大动干戈高位追涨的真实动机又是什么呢？

        据本周前来调研的私募人士透露，深天健在2006增发募集投入的“阳光天健城”项目下周便将开盘，预计公司明年的业绩将因此存在超预期的可能。

        资料表明，“阳光天健城”项目位于深圳市龙岗区黄阁路与沙园路交汇处，紧挨规划建设中的大运新城，总建筑面积为232583.94平方米，其中住宅20.45万平方米、商业2.3万平方米。2006年，深天健通过非公开增发募集近5亿元投入该项目。

        为验证上述私募的说法，《每日经济新闻》记者特意赶到项目所在地进行实地调查。据售楼小姐透露，“阳光天健城”的第一期将在下周末开盘，主要销售第5、6、9号楼，预计明年6月份交房。不过，售楼小姐不肯透露具体的开盘价格，只表示首期开盘价格与临近楼盘的售价有较大的惊喜。

        记者调查发现，“阳光天健城”旁边还有一处名为“奥林华府”的小区，其目前销售均价在1.5万元/平方米；而与“阳光天健城”一街之隔的还有一处名为“绿景大公馆”的小区，售价为1.3万元/平方米左右。

        “即使按照1.2万元/平方米的优惠价格计算，仅该项目20多万平方米的住宅销售额可能在25亿元左右。”一位资深券商地产行业研究员表示。

        而在2006年的增发项目可行性报告中，深天健曾表示“阳光天健城”项目的总投资约为  11.74亿元，其中：土地费用4.85亿元，前期工程费、建造成本等合计约4.6亿元。而经测算，项目全部销售后的销售收入为14.43亿元，利润总额为3.49亿元，成本利润率达31.20%。

        对此，陆炜弘表示，报告中的盈利预测是按照2006年7000元/平方米的房价测算而来，并不能反映目前的情况；同时，此前预计的4.6亿元工程费和建筑成本也会有所变化。至于新楼盘销售对公司业绩带来的变化问题，陆炜弘则表示，根据地产行业的特性，销售收入要计入上市公司财务报表须满足很多条件，比如完成交房、且一定时间内房主没有异议等，目前很难确定具体的入账时间。

        除了“阳光天健城”即将开盘外，深天健在深圳市宝安的  “时尚空间”地产项目也距开盘时间不远。陆炜弘证实，公司明年上半年可能会推出该项目。

        资料表明，“时尚空间”项目位于宝安中心城兴华路东北侧，总建筑面积5.07万平方米，其中住宅面积3.56万平方米，土地成本3.27亿元。上述地产研究员表示，如果明年国内地产市场保持平稳运行，这两个项目的推出的确会增厚深天健明年的业绩。



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