叶檀：明年房地产市场将是不温不火

每经评论员  叶檀

　　12月5日到7日，中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳定增长，宏观经济政策要稳，房地产政策也不会大动干戈，否则宏观经济的稳定就成为无本之木。中央经济工作有三个特点极其明显。

        保持货币和财政政策的延续性，意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退。到明年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧，这意味着市场投资者将继续憧憬低成本信贷与高投资回报的红利，绝不会轻易离开市场。

        房地产政策将秉持有进有退的策略，房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变，但过度的刺激政策会逐步退出，比如税费优惠政策。不过退出的过程并不顺利，一些地方政府为托市，将继续出台刺激本地房地产市场的政策，如石家庄降低二套房物业费等。在具体政策上政府试图鼓励刚性消费，防止房地产泡沫向银行蔓延。

        稳定房地产市场是愿望，这一愿望能否实现取决于如下三点：一是实体经济是否真正回暖，地方财政对于房地产的依赖程度是否降低；二是房地产与银行盈利能力、风险关联程度到底如何；三是房地产市场对于消费的挤出效应如何？这三个方面决定了政府是否会下决心控制房价。

        地方政府对于土地收入的依赖有增无减，虽然今年GDP保八无忧，但随着大规模基建需要大规模资金投入，地方政府负债率必然节节攀升，而税收却远不能赶上投资的步伐。于是，今年我们看到了大规模的查税、预征税以及欠税曝光等现象，正说明了在花团锦簇的经济增长数据背后，是地方财政的普遍吃紧。

        北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地方当年财政收入的60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产的税收。另一方面，明年的出口情况并不乐观，内部的消费刺激政策不会轻易退出。政府内部经济学家已经明确表态房地产行业的核心作用，国家统计局总经济师姚景源表示，“房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。从整个经济发展、扩大内需特别是以消费为主拉动经济来讲，这个行业非常重要。”房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。在此情况下，给房地产市场降温必然慎之又慎。

        政府希望保持房地产市场的稳定，大力建设保障房，通过征税筹资金，并且使目前的高档房泡沫与银行脱钩。但投资者不会顺从，目前如此之低的贷款利率，必然是应贷尽贷，动用自己的现钱才是傻瓜。银行同样不听话。有个引人关注的现象是，年底信贷优惠政策退潮时，银监会并没有实行一刀切，各个银行自行其是。这说明银行不可能放弃房贷这一盈利大户，年底惜贷不过是为明年年初的信贷额争取空间。政府的政策将遭遇各方市场主体的抵抗。银行与房地产之间的防火墙形如薄纸，一捅就破。

        国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，继续刺激居民首次购房需求，购房契税、房贷利率等优惠政策要延续，对二套房贷则要严格把关。鼓励存量房流转，提高借贷成本是解决房地产泡沫的正道，但有关方面很有可能投鼠忌器，不敢轻易加息，却为了抑制住房投资而提升税费。此举在短期内有可能会刺激房地产市场的通胀预期，房价、地价上升更为迅猛。金融危机之前正是如此，明年一到两次的加息将成为房地产市场的助燃剂。

        房地产面临极大的政策风险。对于狂热投资者征收物业税一直在酝酿之中。11月28日，温家宝总理在上海考察时，专门考察了正在建设的上海市最大保障性住房工程进展情况，表示要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。物业税抑制是题中应有之义。

        要抑制房地产市场的热度，一要连续加息，二要征收物业税。只要减少投资者的红利即能减少投资者的数量，有关方面绝不会不知如此浅显的道理。



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