银根放松 经济危机中房产业独善其身

每经记者  陈珂  发自上海

        今年来，在经济危机的冲击下，房地产无疑是一个让市场意外的行业。12个月前，市场主流评论中还充斥着  “房地产行业会在金融危机中步入  ‘寒冬’”、“将迎来最惨痛的调整”等判断，而事实证明，情况在今年出现了迅速而惊人的逆转——房地产行业没有落到“地上”，反而再度跃上了半空，甚至一度触摸到2007年的高点。

        毋庸置疑的是，房地产市场的快速复苏，与2008年以来中央以及地方出台的一系列积极政策密切相关，再加上通胀预期的影响，被压抑的“刚性需求”和“投资性需求”在2009年被彻底唤醒。

注入流动性挽救房企

        如果说2008年房地产的  “冷冻”，是政策面为应对通胀压力而收紧货币投放的“连带”效应，那么在2009年的复苏则得益于银根的放松。

        2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率作相应调整，由此拉开了向市场投放流动性的大幕。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行连续下调人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。

        在较为充裕的流动性开始发挥作用之时，由于成交量下滑而导致资金链紧绷的房地产企业，开始重获生机。

        除货币宏观领域的支持外，2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，这被市场解读为政策面开始“解冻”房地产的具体举措。

        与此同时，为从消费方向进一步支持房地产市场的健康发展，2008年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通住房营业税免征时限。而在中央政策的基础上，各地也纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。

政策“东风”助推楼市

        这一系列刺激措施的效应，在2009年得以彻底显现。随着中国经济快速企稳，房产消费的信心重新树立。而伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的推动下全面爆发，成交量“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的  “圈地”，各地的“地王”也不断出现。

        相关统计数据显示，从2009年第二季度开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同：二季度，成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4月份的“刚性需求”向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。

        而在市场回暖及各项优惠政策的推动下，房地产开发企业的发展战略也由“保生存”向“谋发展”转变，由于市场的持续活跃，使得房地产开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，促使开发商在土地市场继续积极行动，增加土地储备。

        统计数据显示，前3个季度，全国房地产开发投资累计完成25050亿元，同比增长17.7%；全国房地产施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%；全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%；商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。

调整预期强烈

        作为一个与民生高度相关的行业，房地产市场似乎总在“过冷”或“过热”中反复，面对被唤醒的房地产行业，市场再度出现了  “应该调控”的声音。

        据悉，楼市的火爆上涨，引起了中央及地方政府对其背景、程度及楼市未来的关注。

        与此同时，引导2009年房地产市场“复苏”的诸多利好政策暂定的截止期都在今年年底，而市场对政策调整的预期已反映到各地楼市。最近根据媒体的报道，北京、上海、深圳等重点市场都出现了集中成交现象，购房者为取得贷款优惠和免税，争相挤上“政策末班车”。

        而伴随通胀预期的日益高涨，在宏观调控的惯性思维下，市场对政策变化极为敏感。这些优惠政策会不会继续执行，或许已经成为后市发展的关键。



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