冯海宁：拍单块地禁超300亩 地方政府会执行吗

冯海宁

        显而易见，控制单块土地出让面积的政策，本应该在2006年就出台，为何拖延到2009年年底出台？我以为国土部门需要公开解释。从某种角度而言，今日“地王”之所以频出，原因之一就在于某些该早日出台的政策迟迟不见踪影，助长了开发商拿“地王”的嚣张气焰。

        早在2006年，中国土地勘测规划院地价所就向国土资源部提出一份报告，报告认为：从总的趋势来看，如果出让土地面积规模越大，则成交地价在交易底价的基础上增长幅度越大。可惜，国土部当年没有及时出台相应办法。2007年，国土部打击囤地的四招中，有一招是“合理控制单宗土地出让规模”，可惜没有对单宗土地出让面积的上限进行明确规定，所谓“合理控制单宗土地出让规模”就变成了一句空话。

        我注意到，个别省市在2008年也曾明确规定过单宗土地出让规模，如辽宁省规定：开发商在沈阳、大连拿地最多为20公顷，其他区市15公顷，县(市)城镇为10公顷。这一规定实施效果如何？我们现在看不到有关方面披露的相关信息。在我看来，缺乏监督的政策不排除已经变成了摆设。

        开发商大肆囤地以及  “地王”频出的原因之一就在于，单宗土地出让规模缺乏控制，在全国范围内出现了土地向有实力的大企业高度集中的现象，形成了某种程度的垄断，导致中小开发商拿地无门。土地资源的垄断必然导致价格的垄断，可以说，高地价、高房价现象与单宗土地出让规模缺乏有效控制有一定关联。众所周知，我国土地是被政府垄断的，如果某些大开发商再垄断土地，等于说中国土地是被双重垄断的。

        虽然说，国土部2006年不出台控制单块土地出让面积政策的用意猜不透，但地方政府喜欢单宗土地大规模出让的原因不难猜测——既图省心，又能一次性多赚钱，更容易出政绩——新城区、大社区改变城市面貌比较快，而且是投开发商所好，因为大开发商往往钟情于大块土地。

        开发商喜欢拿大块土地，不仅仅是想证明自己势力，而是因为大块土地对开发商来说，对土地利用的调整空间会更大，对土地后期增值的预期也大，在资本市场能圈的钱也更多。尤其是，开发商拿地面积规模越大，对该区域的整体垄断力量就越强，当缺少其他项目竞争时，该地价、该房价自然会双双大涨。因此，控制单宗土地出让规模，不但有利于地价调整，还有利于稳定房价，更能避免出现超大社区。

        但是，国土部对不同城市规定不同的限额，这一做法值得商榷。因为大城市、中等城市、小城市实际上并不好截然划分，比如说成都这个城市，究竟算大城市还是算中等城市？另外，如果一个开发商分几次来拿超过20公顷的整块土地，表面上看不违规，实际上还是突破了国土部的限制，这样的行为又该如何处理？

        更让人担心的是，地方政府能否严格执行单宗土地出让面积的政策规定？如果地方政府有意突破国土部的限制，办法是很多的。囤地现象不见查处，就在于某些官商勾结，部分地方政府既然不严格执行查处囤地的政策，想让他们严格执行单宗土地出让面积的政策同样很难。因此，国土部不仅要出台政策，还要监督地方政府落实政策。



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