明确房地产信贷的四大目标

中国人民银行金融研究所  邹平座

        当前，我国房地产形势十分复杂，在此背景下，如何发展房地产金融问题就显得非常重要。总体来讲，房地产金融的发展将围绕以下四大目标展开。

        促进房地产业健康稳定发展，实现房地产金融的可持续发展目标。

        本轮金融危机表明，房地产行业是一个关乎国计民生的行业，也是国民经济的龙头行业。房地产出现问题，金融业就会出问题，经济也会出问题。

        房地产金融要采取切实可行的措施，确保房地产业健康稳定发展。在总量上要尽量保证房地产发展的需求。经济发展的最终目标是满足广大人民群众的消费需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中国居民的消费中占大头，这是由中国的传统文化决定的。中国经济发展过程中，要高度关注房地产业的发展。它牵涉到相关的100多个行业。经济危机从房地产开始，也将由于房地产的复苏而走出危机。

        房地产金融要支持保持房价的稳定。房价大跌肯定不好，现在美国的别墅卖到1美元一栋，失业也更加严重，经济中的问题也更多。房价大涨也不好，过多的房地产泡沫一旦破灭，也会引发金融危机。

        当前，房地产金融在总量上要执行适度宽松的信贷政策，促进房地产行业加快发展，只要房地产这个行业龙头抬起来了，其他各个行业就会较快得到恢复。

        对房地产这个行业一定要有实事求是的认识。1989年中国发生了前所未有的通货膨胀，在此后的20年中，中国又实现了高增长与低通胀。现在回顾起来，一个重要的因素是中国后来启动了股权改革和住房制度改革，这两个市场吸纳了大量的购买力，也相应增加了居民的财产性收入。近一段时间，大家对这两个市场的议论很多，由于结构性泡沫问题，很多人对这两个市场提出了质疑。而且在发展过程中，这两个市场也确实出现了一些结构性问题和制度性问题。

        中国要继续保持国民经济高增长与低通胀，就要充分发挥这两个市场的重要作用，做大、做强、做好房地产市场和资本市场，把原来的小池子变成大池子，变成引领经济发展的蓝海。这样在未来的20年，还可以保持中国经济高增长与低通胀。我们一定要认识到金融危机发生的深层次原因，泡沫的产生有两种不同的途径：一是价格上升，脱离价值形成的；另一种是价值下降形成的。治理危机的手段同样有两种不同的方式：一种是紧缩政策消除泡沫；另一种是提高生产力水平、扩大就业、提升经济的整体价值水平来消除泡沫。中国目前存在大量的失业问题，应当关注第二种泡沫和治理措施，不能一味地采取紧缩措施。全球金融危机在这方面给予我们很深的教训！这也是走出金融危机的重要途径。

        在这里我想重点强调的是，一定要明确走出本轮金融危机的出口。通胀目标制一定要建立在充分就业的基础之上，国民经济又好又快地发展，需要在充分就业和居民收入增长的基础上，通过提高生产力水平，转变经济增长方式，优化经济结构，消除新的危机的产生。

        优化房地产金融结构，推进建立合理的房地产结构。

        当前中国房地产中存在的很多问题是结构性问题，包括城乡结构、商品房的档次结构、商品房与保障性住房结构、房地产企业结构、消费信贷结构等。

        在风险可控的情况下，房地产金融要大力支持消费信贷的发展，支持国家扩大内需，支持保障性住房的发展，特别要加大力度支持廉租房的建设和开发。

        廉租房建设不但是一个重要的民生战略，也是重要的经济战略。不但可以增加内需和投资，也有利于各地区的经济增长。因为当一个地区增长时，对劳动力的数量和质量就会有更高的要求，这些劳动力一定要有房子住。高收入的劳动力可以买商品房，但对于刚毕业的大学生和农民工则必须通过保障性住房来解决。廉租房可以促进一些地区劳动力资源的优化配置，提高经济效益。

        在商品房档次上，要增加对小户型住房的投入，增加对低收入人群的住房供给，同时也有利于节约土地。要认真执行国家一系列的房地产政策和信贷政策，推动和谐社会建设。

        在信贷政策上，要大力支持守信誉、效益好的重点房地产企业的发展，支持一批优质房地产公司做大做强。

        在金融结构上，要不断进行金融创新，鼓励房地产企业多途径融资，优化资产负债结构和资本金结构，发展好房地产信托等业务，支持大型优质房地产公司走出去，打通国际融资通道。下大力气清收银行不良贷款，降低不良贷款比例。

        进一步加强房地产金融监管，确保房地产金融的安全。

        在支持房地产信贷发展，加大自主创新力度的同时，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。

        只有在科学监管和完善的法律制度的基础上，房地产的金融发展和创新的空间才能打开，房地产业才能得到更好更快的发展。

        要坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷合规了，才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，各有关部门要坚决进行查处。

        维护房地产金融市场秩序，提高房地产行业的效率。

        建立一个公平、公正、有效率的房地产市场是一个十分艰巨的任务，也是做好做大、做强房地产的重要途径。

        房地产金融要正视社会各方面对房地产业的呼声，同时也要遵循房地产和房地产金融的客观市场规律。

        该政府做的事由政府做，该市场做的事由市场做，绝不能混淆两种不同的秩序。美国次贷危机在一定程度上就是把政府应当解决的低收入人群住房问题交给了银行，那些没有能力支付首付的人的住房问题应当由政府的住房保障制度来完成。

        关于物业税等问题，要尊重中国的特殊情况，不能一刀切，不能一切向西方学习。中国的房地产的土地不是所有权，而是使用权，业主在买房时已经支付了大量的租金，这也是中国房价高的一个重要原因。即使出台物业税也应当区别不同的情况，新老划断。总之，物业税关系重大，推出这样的政策要经过认真研究和推敲。

        房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断、腐败等问题，优化房地产资源的配置，就能实现房地产业的健康稳定发展，也会解决一些房价争论问题。



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