京沪深房贷调查：“红灯”虽未现 由松到紧转变明显

每经记者  黄惠敏  胡俊华  实习记者张玮  发自北京、深圳、上海

        “你是分行派下来调查我们支行房贷情况的吗？”

        ——这是《每日经济新闻》记者在对住房贷款政策进行调查时从某家银行客户经理处得到的答复，而这也成为接近年末时房贷市场那种微妙状态的一种真实写照。

        近期，实施了一年的房地产信贷和税费优惠政策要调整的各种猜测和传言甚嚣尘上，首套房贷将取消7折利率优惠的消息更是闹得沸沸扬扬，而市场上二套房贷收紧的风声也愈演愈烈。

        房贷优惠政策真的要从绿灯转成红灯了吗？7折利率优惠是否会在今年走到尽头？而各银行的信贷员是否又会因此而拉客户抢搭末班车而冲这个调整期的“黄灯”？《每日经济新闻》近日就此问题在北京、上海和深圳三地进行了实地调查。采访中记者发现，尽管出于上有政策、下有政策的应对之术，不少银行在执行层面上仍有着相当大的灵活度，然而不可否认的是，从各地二套房贷近期的转变来看，收紧的信号的确是越来越明显。

北京

部分银行二套房贷已执行1.1倍利率

        2009年北京的第一场雪比以往来得更早了一些。而2009年的房贷优惠政策或许也正像这个天气的变化，在冬天来临之时可能会渐行渐远。

        在利率优惠政策的执行期临近结束之时，个人住房贷款收紧预期的背后，并非政策变动下一纸明确的条文，监管层严控风险的要求和商业银行出于自身经营收缩放贷规模才是真正的推手。

        记者实地调查发现，北京多家银行仍执行首套房首付2成、利率7折的优惠政策；而在二套房方面，各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予幅度不等的优惠，但首付4成俨然成为各家银行的“硬杠杠”。  每经实习记者  张玮  发自北京

首套房：7折利率在延续

        2008年12月，国务院办公厅出台  《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，为鼓励普通商品住房消费施行一系列包括下浮房贷利率在内的优惠政策，政策暂定执行至2009年12月31日。在房贷7折利率优惠倒计时之际，关于该政策到年底是否取消的争议充斥坊间，政策调整与否牵动市场神经。

        近日，有报道称南京招行本月9日起首套房贷优惠利率上调至8折，虽然该“传言”最终以招行总行出来辟谣澄清而收场，但空穴来风的背后，呈现出房贷优惠政策将收紧的市场预期不断升温的事实。

        记者以购房者身份走访朝阳区多家银行营业网点进行咨询后发现，银行并未接到相关的政策变动通知，绝大多数银行在首套房的执行政策方面并无调整，基准利率7折优惠的政策仍在延续，少数银行的调整也只是出于银行自身运营的业务需要。

        记者走访了包括中国银行、交通银行、招商银行、民生银行、华夏银行在内朝阳区多家银行的网点，银行相关工作人员均表示，目前还执行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。

        “我们最近也听说了房贷优惠政策可能要调整，但目前还没有收到上面的通知，至少现在首套房利率还是按基准利率打7折来办理。”招商银行万达广场支行房贷负责人表示。

        然而，不同于上述各家银行按部就班地执行原有政策，国有银行建行首套房利率虽然也主打“7折牌”，但该行首套房首付成数却成为记者走访调查的多家银行中的“异类”。

        “得先与开发商协商才能确定利率的优惠情况。”建设银行朝阳支行相关工作人员告诉记者，该行目前首套房利率可以较基准利率下浮30%，但首付最低需4成。

        早在10月份记者以购房者身份做二套房房贷调查时，房产中介我爱我家的业务人员就告诉记者，建议不要在建行做房贷业务，“利率优惠得太少，审核也更加复杂。”他表示，近两个月来，很多地产中介因嫌“无利可图”都与建行中断房贷业务。

        在记者调查的城商行中，今年6月份刚入驻北京的盛京银行在对首套房的政策方面则是首付3成、利率8.5折，“并不是因为信贷收缩等原因，我们一直执行的就是这样的标准。”盛京银行北京分行负责人在接受记者采访时表示。

        记者致电位于金融大街的浙商银行北京分行，作为刚“进京”不久的城商行，该行相关工作人员表示，目前该行个人房贷业务还未开始做。

二套房：坚守首付4成

        相比一套房仍在延续7折利率优惠政策而言，各家银行二套房房贷在坚守首付4成的同时，利率标准却显得参差不齐。据悉，今年下半年以后，“首付4成”应监管要求被严格执行，但利率优惠仍有可操作空间。

        在进行二套房贷调查的过徎中，记者发现各家商业银行在二套房利率方面一般会针对不同客户给予幅度不等的优惠，比如在基准利率基础上打8.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一样享受利率7折优惠。

        值得注意的是，相比上半年，绝大多数银行近期普遍拉长了贷款审批时间，对二套房贷款的受理、审批都更加严格，条件审核也较之前更加谨慎，放款速度也大大放缓，部分银行二套房贷的利率优惠政策仅向优质客户开放。

        “二套房首付是4成，这个肯定是底限了，利率方面基本上与基准利率一致，浮动不是很大。”华夏银行光华支行个人客户部高级客户经理向记者表示。

        记者在中国银行某网点进行咨询时发现，该行二套房贷在首付4成的前提下，利率为基准利率的1.1倍。“两个月前就变为1.1倍了，上面的政策说是要控制投资。”该网点个贷经理表示。

        “购买第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折优惠，最低不得低于基准利率上浮10%。”记者致电交通银行服务热线咨询二套房贷时，该工作人员流利地答道。

        同时，记者向交通银行东单支行某客户经理咨询时，该经理明确表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的优惠政策走，即首付两成、利率打7折。据悉，目前各家银行对二套房的认同标准并不统一，在政策执行方面也是“五花八门”。

        今年上半年，在商业银行天量信贷投放的同时，全国个人住房贷款同比增长亦高达150%。2009年6月，中国银监会在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中强调，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前两成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。

市场：抢搭“末班车”并不多见

        尽管市场关于收紧房贷的预期与日俱增，更有报道指出“末班车效应”凸显，引发市场刮起一阵“抢购潮”。但记者通过调查发现，由于利率政策还处在优惠期，市场上争相抢购住房的“末班车效应”并不多见。

        “不少原本打算持币观望的客户听到风声后会通过银行进行咨询，不过目前我行还没有出现抢购、抢贷的现象，近期房贷业务仍算正常。”招商银行某房贷负责人接受采访时表示。

        一家城商行高层人士告诉记者，市场上对政策调整预期可能会有小幅度的反应，但利率优惠降低几个点对客户影响并不太大，“购房者可以通过拉长还贷总期限，从而摊薄每月还款额。”他认为，银行在年底收缩信贷规模属于业务展开的正常范围，客户也不可能因利率小幅调整对住房进行争相抢购。

        经历了上半年的信贷狂飙，很多银行到年中或3季度已经完成全年指标，银行进入3季度以后放贷明显放缓，银行主动收缩房贷，把年末作为信贷规模的控制期似乎已成为银行业房贷变化的规律。监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求的提高也令一些银行不得不控制贷款节奏。

        一家国有银行高级经理在接受记者采访时表示，监管层关于房地产的贷款政策正在酝酿之中，目前还没有出台，出于年底控制信贷规模增长的需要，房贷优惠政策收紧多半还是出于银行自身的调整，并且将是一个渐进的过程。

深圳

收紧迹象渐趋明显  信贷员拉客户搭末班车

        “优惠政策不久将取消”的阴云开始涌动，楼市空气略显凝重，购房者的心也悬着。经过一周的调查，记者发现在短短几天内，深圳有些银行的房贷政策已经明显由松向严转变。本周一记者了解到，深圳多数银行仍在执行宽松的购房政策，有一家银行甚至还向记者表示，第二套房仍可视为第一套；但稍后两天再进行咨询时，有银行对于第二套房已实施“首付4成，基本利率上浮10%”的贷款标准。  每经记者  黄惠敏  发自深圳

政策：现有优惠利率仍能办理

        尽管上月及近日有不少媒体称，深圳二套房贷开始收紧。但记者从一些楼盘的信贷员处了解到，不少银行目前在贷款政策上仍给予客户优惠，只是信贷即将收紧的消息已经深入各信贷员的心，很多信贷员认为，收紧只是迟早的事。

        不少银行官方的口径是，房贷政策保持年初时候的标准。但记者了解到，多家银行对二套房贷依然宽松。

        深圳龙华一楼盘的信贷员李祁（化名）就职于某四大行在深圳的支行，他告诉记者，“对于第一套房，银行给出的最优惠政策是利率下浮30%，首付两成；而二套房虽然之前说要缩紧，但确切文件还没到。”据悉，如果客户信用很良好，第二套可以按照第一套房来申请贷款，具体银行要看客户的信用记录。李祁表示，四大行在深圳的各支行实施的贷款政策都差不多。

        对于目前市场上似乎即将到来的政策收紧，李祁坦言，目前只是口头上在传，但是银行方面也会收紧一点，以免“人行来查”。记者询问现在风声越来越紧，是否需要抓紧办理二套房贷？李祁告诉记者，最好尽快办理，因为不仅是二套房政策，还有利率（打7折）也会进行调整。他向记者透露，10月下旬，他所在的银行已经通知可能要调整利率，有客户的话要加紧办理。传言说有可能明年调，但是他表示，利率折扣有可能会在近期作出调整。“银行之前利率从来没有打过7折的，但是因为金融危机，为了调控楼市才会这样调低利率。但是现在楼市差不多活起来了，可能银行也会开始控制利率了。”

        深圳当地一家股份制银行的客户经理告诉记者，客户申请第二套房房贷时，只要提供的收入证明中收入金额为第一套和第二套房月供总额的两倍，向银行贷款时就可以享受利率打7折，首付两成的优惠。该客户经理告诉记者，只要客户资料准备好，一个星期就可以办下来。该客户经理承诺，在该行现在肯定能做到二套房贷按一套房标准来申请贷款。

执行：个别银行已经收紧

        “你是分行派下来调查我们支行房贷情况的吗？”深圳某四大行一支行客户经理一听到记者询问二套房贷有何优惠时，立刻警惕起来。

        在确定记者并非该行分行的人员后，该客户经理立即表示，目前都传言利率的优惠将可能取消，但要把二套房做成一套房的贷款优惠也不是完全不可能。据了解，如果是该行的金卡客户将可以享受优惠。而要成为该行的金卡客户，只需在该行存款几十万。该客户经理称，一个半月前已经不能打7折了，但如果是金卡客户，购买第二套房贷利率可以下浮15%。该客户经理一再表示，首付的成数可以灵活处理，但具体还要看具体经办的银行客户经理。

        有房地产中介声称，目前第二套房还是利率打7折、两成首付。虽然也听说明年1月1日将出台新政策，但她表示目前基本上都可以将第二套房按第一套房来申请贷款。该中介称，所有银行基本上都可以二套按一套来做，而且基本上都可以办得下来。

        而深圳也有中介机构却不敢轻易对顾客作出承诺。“目前还不确定，各家的标准也不一样。之前也有第二套房贷按第一套标准来做的，两成首付，利率打7折，但现在的政策还不明确，最终还是得看银行。”另一房地产中介如此对记者表示。

        深圳当地一小型银行某支行的客户经理日前对记者表示，该行二套房贷优惠已取消，首付必须4成，而利率则是基本利率上浮10%。但是第一套房依然执行利率打7折，最低首付两成的规定。

上海

二套房贷全面收紧按揭申请驳回比例升高

        生意人老李最近很郁闷，因为他日前一次购房贷款的申请未能通过。“去年底，我贷款买了一套二手房，”老李昨日对《每日经济新闻》表示，“最近又看中了一套想买下投资，可中介公司却称银行贷款没能批下来。”

        从房贷中介人士的口中老李了解到，原来是自己的收入情况不稳定导致了房贷申请被驳回。

        事实上，老李正在成为沪上银行日益收紧个人按揭贷款政策大背景下的一个缩影。《每日经济新闻》近日对上海多家银行以及房贷中介进行调查后发现，银行对购房者的要求正在提高，同时，不仅是二套房贷的首付和利率双双攀升，首套房贷的购房者要享受7折利率也变得比较难。  每经记者  胡俊华  发自上海

银行：二套房贷全面收紧

        此前，银监会于今年6月底下发通知，要求银行加强按揭贷款风险管理，重申二套房贷标准不得擅自放宽，强调二套房贷必须执行首付4成、利率1.1倍的标准；此后，银监会主席刘明康又在今年7月强调执行二套房贷政策。

        记者发现，随着监管层再三重申二套房贷的风险，上海二套房贷已经全面收紧。某国有大行上海分行个贷部业务经理对《每日经济新闻》表示，“现在购房者购买二套房，首付4成是必须的，这已经没有商量的空间；如果不是非常优质的客户，利率基本会上浮10%。”

        而一家股份制银行个贷部人士也表示：“我行对二套房贷的收紧趋势越来越明显。”该人士称，“二次置业的购房者必须证明是否是改善型住房，如果不是改善型住房，那么购房者必须支付4成首付，利率为1.1倍；如果是改善型住房，首付也要达到4成，但利率可以打85折。”

        此外，二套房认定标准也被严格执行。“我行认定二套房的标准，今年上半年是以个人为单位，夫妻可以分开认定；但现在必须是以家庭为单位。”该人士称，“在上半年，我行执行的政策比较宽松，很多二套房置业者在银行都可以首付3成，并享受7折利率，跟购买首套房的待遇并没有不同。”

        一位房贷中介人士表示，即便对改善型住房来说，虽然目前还是享受首套房政策，但实际申请过程中也是越来越难。

购房者：享优惠需提高首付

        一名房贷中介人士感慨地对记者表示：“即便是对首套房购房者来说，（房贷优惠的）好日子也已经一去不复返了。”

        这一说法也已得到诸多业内人士的认同。一位国有大行个贷部业务经理表示：“对首套房置业者来说，只有很少一部分的普通自住型住房才可以享受首付两成；但贷款利率已经很少打7折，除非是优质客户，否则一般都是打8折9折。”

        该业务经理还表示，购房者要享受7折利率购房优惠，一般会提高首付比例，首付两成已经很难再享受7折利率。

        而对操作灵活的城商行来说，首套房优惠政策也不再轻易说起。一名城商行资深理财经理表示，“客户首次购买普通自住房，在我们银行还能享受首付两成、利率7折优惠，但操作上已经严格很多。”

        “即便对于首套房，最近也要求必须是普通住房  （受面积和内中外环的价格限制）才可以享受首套房购房优惠；而在今年上半年，投资者首次置业即便是购买别墅，也可以享受首套房贷优惠。”

        该理财经理还表示：“我们对购房者的审核程序也更为严格。比如原先购房者只需提供收入证明，但现在还要提交纳税单、工资流水单，同时要看单位的大小，还要跟购房者电话沟通。”

        与此同时，按揭申请被银行驳回的案例也时有发生。沪上一知名房贷中介人士对记者表示，在该机构所代理的按揭申请中，约有三分之一是首次购房者；目前在这些首次置业者中，有10%～15%的申请人无法从银行处获得购房贷款，“这一比例较上半年已经有所上扬。”

分析人士：收紧是市场行为

        目前坊间关于房贷优惠政策即将取消的消息可谓传得沸沸扬扬，收紧的“靴子”何时落下也令人关注。平安银行资深理财经理侯沛妍对记者表示，“（房贷优惠全面收紧的）声音说了很久，但银行还没有接到正式的通知。”她称：“大家也都知道优惠政策不会太长。目前二套房贷已收紧了，如果首套房贷再收紧，那（优惠政策）就真的临近结束了。”

        上海银监局人士昨日在接受记者采访时表示，截至目前，并未有新的房贷政策出台。

        “目前银行收紧房贷的行为主要还是市场行为。”房贷中介凯弈投资副总经理赵炜对记者表示，“各大银行此前都没有预计今年的市场情况会这么好，今年基本上所有的银行都吃饱了、吃撑了。”

        赵炜表示，第四季度很多银行都没有动力去开发业务，“与我们合作的银行中，有大约40%已经不受理房贷申请了。”据透露，目前只有一些偏远的支行业务还没有饱和，加上当前市场成交量并没有特别冷，这些成交量就流向剩下的这些银行，因此它们也会提高要求，降低审批通过率。“此外，对中介来说，房贷收紧是很好的销售手段，加上很多购房者感到明年交易税要提高了、银行要加息了，也导致一部分人群开始进入市场，因此，大家都感觉房贷政策特别紧。”

        但也有银行人士对何时收紧房贷优惠政策并不在意。一家城商行的个贷部经理对记者表示，“今年我行在上海的7家营业部完成个贷50亿元，明年准备冲100亿，因此（银行）肯定会给一些政策。”

        该个贷部经理表示，由于各家银行都在做按揭贷款，竞争激烈，因此也会看竞争对手的动作而相机行事。“优惠政策不一定是利率下浮，比如在同等利率情况下，购房者在其他银行办不出来，但这家银行可以办出来，这也是某种‘放松’。”



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