米老鼠落沪 核心区占地1平方公里

每经记者  杨羚强  发自上海

　　此次迪士尼主题乐园及配套设施区域的首期规划开发面积，约为4平方公里，其中，占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约为250亿元人民币，预计首期开发建设工程将耗时5年至6年。

        昨日上午，上海市人民政府新闻办公室授权宣布，上海迪士尼项目的申请报告，已经获得国家有关部门的正式核准。

        迪士尼“落沪”会给上海带来几多影响？上海土地市场最先给出了答案。

        不知是巧合还是刻意为之，上海浦东川沙一“迪士尼概念”地块的竞拍，竟“巧妙”地安排在上海市政府宣布迪士尼项目落定之后。总价11.9亿元、折合楼板价14024元/平方米，该A08-03地块以较初始挂牌价溢价264%的价格，落入有着国企背景的开发商上海象屿置业有限公司  （以下简称上海象屿置业）手中。

        现场还发生过戏剧性的场面——由于上海象屿置业最后一轮挂牌报价达到了11.9亿元，保利等参与企业“未战先退”，集体放弃竞拍，界龙实业的现场负责人称“价格已经高得离谱”。这一溢价率已大大超过此前上海赵巷地块，刷新了上海住宅用地的最高溢价率。

        《每日经济新闻》还获悉，此次迪士尼主题乐园及配套设施区域的首期规划开发面积，约为4平方公里，其中，占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约为250亿元人民币，预计首期开发建设工程将耗时5年至6年。

【回放】

溢价264%“面粉贵过面包”

        截至前天晚间，上海川沙A08-03地块的报价已升至7亿元，折合楼板价达8249元/平方米——该地块的初始挂牌价仅3.268亿元。

        昨日上午8时30分，上海市政府正式宣布，上海迪士尼乐园项目刚刚获得国家有关部门的批准。受这一消息刺激，川沙A08-03地块的挂牌价格迅速飙升。

        上午10时，竞买开始。当主持人宣布截至10点的最终挂牌价为上海象屿置业报出的11.9亿元时，原本摩拳擦掌准备喊价的15家竞买人竟面面相觑。主持人3次报价之后，台下仍无一人举牌加价，包括保利地产、界龙置业在内的多家开发商均表现出无心恋战的姿态。于是，上海象屿置业以11.9亿元的最高挂牌价成功竞得该地块，折合楼板价14024元/平方米。

        易居中国分析师薛建雄在得知上述竞买价格的第一时间评论道，川沙A08-03地块属于“面粉贵过面包”，会导致周边房价过快上涨。

        据易居中国CRIC系统数据，川沙板块目前在售项目的均价位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑，售价达到约14000元/平方米，价格较低的主力在售楼盘天和湖滨花园，其成交均价仅8600元/平方米左右。

        事实上，迪士尼早在几年前便已成为当地楼市涨价的“助推器”。2005年，地理位置属于上海市外环以外的川沙地区，便因“迪士尼概念”，卖到了上海中环区域楼盘的销售价格。在昨天正式拍卖的前一天，川沙A08-03地块更是在6小时里挂牌价格翻了5次，较再前一天上涨1.81亿元。

        “该地块价格太高了，已经远远高出风险警戒线。”方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川指出，尽管迪士尼落户川沙已成为事实，但这个全球闻名的主题乐园究竟能给上海川沙带来怎样的变化，目前尚不明确；迪士尼对于当地住宅的影响会是怎样，他也“还没想好”。

【声音】

竞得者：非为迪士尼而来

        尽管在开拍前最后时刻，挂出了11.9亿元的惊人竞价，但上海象屿置业营销部负责人陈敏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，买地时并没有考虑到迪士尼乐园“落沪”的因素，仅仅是因为看好川沙地区住宅市场，才花了高价购买土地。

        陈敏表示，上述价格仅是目前土地市场行情的延续。此前大部分拍卖的住宅用地价格都已经高出周边的二手房价格，且大部分地块并不会立即投入到开发和建设中，而在此期间，价格便可能有较大幅度上涨。

　　至于川沙A08-03地块的未来开发方向，陈敏表示，目前尚没有详细的计划和方案，尚需结合地块的容积率要求、周围配套等特点，制作最有利于项目的规划设计方案。

        一位熟知上海象屿置业的业内人士告诉记者，这是今年又一个“国企地王”的代表。早在2002年就来到上海的象屿置业，是全国500强、大型国有企业厦门象屿集团的全资子公司，注册资本3亿元，总资产10多亿元，专业从事房地产开发，在上海及江苏有多个房地产开发项目。

        事实上，上海象屿置业天价拍地行为的最大受益者，是在川沙拥有300亩土地的界龙实业。昨日，界龙实业旗下的界龙置业也参与了竞拍，但最终的竞价结果却让公司现场负责人惊呼“价格高得有些离谱”。

        界龙实业投资者关系部相关负责人说，界龙置业参与竞拍是为了解行情，并寻找合适的开发机会。界龙实业目前并没有如何利用旗下高价值土地资源的方案。

【效应】

周边地块遭疯抢溢价427%

        同在昨天下午，当人们还在感慨上午的住宅地块以天价成交时，另一块具有“迪士尼概念”的商用地块，位于浦东新区川沙新市镇的B03-13A地块也开始竞拍。最终，浦东新区房地产综合服务有限公司以4950万的总价，将该地块收入囊中。

        据悉，B03-13A地块所处位置相比之前的住宅地块离传言的迪士尼选址稍远，但靠近川沙新市镇。共有18家企业申请参与该地块竞拍，现场有14家企业举牌，场面激烈。经过39轮竞价，该地块最终的成交价比起拍价实现溢价427%。

        薛建雄认为，迪士尼乐园落户和周围土地卖出天价，会形成对上海楼价拉动的“双驱动”。在他看来，10月中旬之后，上海国际贸易中心规划的上报、大虹桥商圈开发的启动、三季度漂亮的经济数据和对未来经济高增长良好预期等利好信息不断传出，使得本已处在降温过程中的上海楼市，在10月中旬以后重新火热，排队“抢”房的场景再度出现。

        此外，迪士尼项目落定和新溢价率“地王”诞生的消息，有可能再度推高已经过热的楼市，使得房价涨势难于控制，更增加了明年世博后房价的不稳定性。

        佑威房地产研究中心主任陆骑麟则表示，上述天价拍地对上海楼市的影响应该更多表现在心理上的。从长期来看，迪士尼项目还有很多不确定因素存在，开发商拿到这块地后不可能快速开发，应该会“捂着”等待迪士尼乐园的开发和运营。



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