追赶政策优惠“末班车”投资客加速卖房

每经记者  李丽  发自上海

　　既然鼓励住房消费、“稳定”楼市的一系列救市政策，已经达到了预期的效果，成交量也出现了触底回升，那么，随着这些优惠政策“有效期”的临近，政策是否存在着转变的可能性？

        在接受《每日经济新闻》记者采访时，业内分析人士对政策走势的预测存在着差异。有业内人士认为，楼市政策还将存在着持续性，短期内政策大幅度转变的可能性不大；而另一种观点则认为，目前楼市已经局部过热，因此，税费减免类的优惠政策，在年底结束后延续的可能性不大。

        去年10月22日推出的全国性重要救市（楼市，下同）政策——7折利率优惠政策，即将于今年年底到期。除此之外，不少城市地方救市条例中的交易税费减免等政策的到期时间也是今年年底。

        去年以来，这些政策的实施为救市作出了重大贡献。而业内人士认为，如今这些优惠政策已经达到预期效果，到了“功成身退”的时候了。虽然优惠政策会否在明年延续目前仍没有定论，但记者了解到，在此预期下，一些短线投资客便选在近期加速挂牌，以赶上这次政策优惠的“末班车”。

救市政策促进销售

        据了解，房地产市场的走势受政策影响较大，因此，去年以来的一系列救市政策确实给房地产市场带来了“生机”。

        去年第三季度末、第四季度初，“救市”从开发商的呼吁，转变为地方政府的实际行动。在各个城市出台的救市政策中，大抵可分为四大类：减免交易税费、提高公积金贷款额度、调整普通住宅界定标准，以及购房入户政策。

        这些救市政策让当时低迷的房地产市场重新焕发出生命力。就在救市新政执行后不久，各地房地产市场开始复苏，并在随后的几个月里爆发出了惊人的购买力，大部分房地产企业名下楼盘销售火爆，甚至有些在今年上半年就完成了全年的销售计划，房价也水涨船高直线上涨。在此期间，随着房地产市场的回暖乃至大幅反弹，开发商也获得了丰厚的回报。

        中国房地产测评中心主任龙胜平表示，经过今年前三季度楼市的迅速回暖，部分城市房价有所上扬，这为企业全年的销售业绩埋下伏笔。他表示，今年前三季度，万科、恒大地产、保利地产、中国海外发展、金地集团、招商地产、绿城集团等TOP20企业的销售金额已经共计达到3500亿元，预计到今年年末，这些企业的销售总额超过4000亿元已成定局。也就是说，TOP20今年平均一家企业销售金额就将达200亿元。

        21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔在接受记者采访时表示，今年房地产市场的集中放量，主要是因为在楼市救市新政刺激下，购房者基本的自住需求得以释放。这已经达到了这些优惠政策推出时预期的效果。

短线投资者加速挂牌

        尽管政策走势还存在着不确定性，但似乎更多的业内人士以及购房者都认为，交易环节税费优惠政策或许将在年后取消。

        受优惠政策取消预期影响，10月份的前26天中，上海部分板块的二手房新增挂牌量较9月同期增长了5%~10%，其中一些业主为赶上税费优惠政策的“末班车”而主动挂牌。

        记者从21世纪不动产上海区域市场中心获悉，目前，部分业主高位套现的欲望颇强，在市场降温、交投节奏放缓的情况下，一些短线投资客便赶在政策优惠结束前加速挂牌。如在宝山高境淞南、杨浦五角场、浦东上南等板块，10月的新增挂牌量都有1成左右的上升。

        黄河滔指出，楼市新政对今年房地产市场的回暖起到了决定性作用，合理引导了居民住房需求的释放。

        他认为，总体看来，房地产市场的前景向好，在目前房价趋稳、新增挂牌明显增长，且供需矛盾得到一定缓解的基础上，业主、买家对后市预期已趋于一致，整个四季度的成交量或止跌企稳。

        但同时，黄河滔也指出，由于房地产市场先于其他行业复苏，造成房地产市场成为资本避风港，这导致资本过度集中。今年以来豪宅火爆、地王频出，这既推动了今年房价大涨，也为后市房价形成上升压力。

专家分析

7折利率优惠或将延续  交易税费减免恐取消

　　  楼市政策将可能发生怎样的转变？

        一方面，房地产支柱产业地位难以动摇；另一方面，房地产市场确实存在着局部过热的现象。明年楼市政策将延续今年的“扶持”，还是借着此次优惠政策到期顺势改为“收紧”，还存在着较多悬疑。

房地产政策基调不变

        摩根大通中国投资银行副主席龚方雄认为，现在政策会保持稳定性和连续性，不可能明年大规模加息后，到2011年、2012年又出现减息的情况，因此，明年市场预期的紧缩会非常温和。

        易居中国最新的研究报告也认为，今年货币政策环境依然宽松，目前取消信贷优惠政策的可能性不大，首次置业及改善性购房将继续得到支持。

        易居中国认为，当前二套房贷等政策调整，属于根据经济形势和市场情况所进行的微调，并非房地产政策基调的转变。

        21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔也认为，楼市新政对今年房地产市场的回暖起到了决定性作用，保持政策的延续性、稳定性对房地产市场的稳定发展至关重要。

利率优惠不会一刀切

        在购房者最为关注的“7折利率优惠”方面，克而瑞分析师认为，针对首次置业和改善性需求的“7折利率优惠政策”，年底过后还将继续实施，但不排除对投资、投机性需求方面的政策会收紧。他表示，从宏观经济和房地产市场层面来看，目前市场回暖态势来之不易，如果“7折利率优惠政策”直接取消，对市场信心将造成巨大的打击，对稳定楼市和经济增长都十分不利。

        克而瑞中国的分析师预计，信贷政策收紧不会一刀切，有可能会分步骤逐步实施。对于首次置业和改善性需求将维持“7折利率优惠”以鼓励消费，而对于投资性需求则在首付成数和贷款利率方面予以逐步的限制和收紧。

        有业内人士指出，在当前国内经济回稳基础仍有待进一步巩固等因素的影响下，急速收缩信贷政策，将有可能会打击脆弱的市场需求，信贷政策大幅紧缩的可能性相对较小。因此，“7折利率优惠”不会马上结束。

交易税费减免或将取消

        摩根大通董事总经理李晶日前表示，如果明年楼市继续火爆、且价格居高不下，政府很可能出台政策对高端房地产市场进行适度调控，如果楼市成交量继续萎缩，则不排除2年后再度出现供大于求的状况。李晶预期，政府在一定情况下或对高端房地产市场进行针对性调整，主要是调整二套房按揭首付成数和利率。但她同时指出，开征物业税的可能性不大，因为这对楼市负面作用更大。

        佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，去年出炉的救市政策，延续的可能性相对较小。2008年底，一系列救市新政对于房地产市场的拉动作用毋庸置疑，而政策实施至今已有大约1年时间，并且即将在年底结束，在目前如此之高的房价以及项目依旧热销的情况下，后续政策的延续的可能性也相对较小。

        陆骑麟同时指出，这部分优惠政策取消后，主要是增加了二手房交易环节的费用，对于一手房影响相对较小，因此对于投资性买房的客户打击相对较大。

        中国房地产信息集团分析师薛建雄也表示，从目前良好的经济形势和过热的楼市行情来看，预计一些地方性的优惠政策会被全部取消。而由中央推出全国执行的二成首付和7折优惠利率政策延续的可能性较大。

        中原地产研究中心高级经理刘渊认为，明年有可能会终止税费优惠政策，或者减少优惠的幅度。同时，开发商的融资可能不会像今年那么宽松。

        上海易居房地产研究院高级研究员回建强告诉记者，由于已经有明确时间规定，政府并不需要另行出文，按照目前的市场情况，如果没什么特殊情况出现的话，一些优惠新政可能会在年底取消。回建强同时表示，希望尽快出台长期的产业发展规划政策。



如需转载请与《每日经济新闻》联系。未经《每日经济新闻》授权，严禁转载或镜像，违者必究。

每经订报电话

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  无锡：15152247316