尹中立：土地供应减少催生“地王”

尹中立（社科院金融专家）

        有关“地王”的分析已经很多，但很少从土地供应的角度分析，笔者认为，土地供应的减少是出现“地王”的重要原因。

        最新公布的数据表明，今年前三季度，与房地产有关的大多数数据都大幅度上升，如：房地产投资增长17.7%，施工面积增长15.4%，销售面积和销售金额分别增长44.8%和73.4%，但有一项指标是大幅度下降的，土地购置面积同比增长为-22.1%。

        在房地产市场一片繁荣的背后，为何土地出让出现了大幅度减少？是土地的需求不足吗？当然不是，2009年出现了很多“地王”，说明开发商对土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面积却出现了大幅度减少的唯一解释，就是地方政府减少了土地供应，某些地方政府有囤积土地的嫌疑。

        2009年，地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点原因：其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度  （年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。因此，在年初制定今年的土地供应计划时倾向于减少土地供应；其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台。椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。

        需要注意的是，2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束。因为今年8月份之后，金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前9个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并用政府信用给予隐性担保。根据统计，在前9个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多。而新增的5万亿负债，已经远远超过了地方政府一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。

        9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。其中，人民银行副行长苏宁在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台的风险不可忽视。这表明金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，只有依靠“土地财政”，因此，土地供应在2009年8月份之后应该是大幅度增加。

        只要土地供应大幅度增加，即便土地需求依然旺盛，土地价格上涨的势头应该会减缓了，“地王”将难以持续产生。



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