房地产回暖：房企私募融资触历史冰点

每经记者  喻春来  发自北京

        随着二季度国内房地产成交的持续活跃，开发商自身的资金压力得到进一步缓解，开发商通过私募股权基金融资的交易迎来历史最低点。

二季度以来仅一起投资

        昨日，清科研究中心发布的一项研究报告称，二季度以来，我国仅有1起针对中国房地产企业的私募股权投资案例发生，涉及投资金额为2928.26万美元。

        报告指出，2009年上半年，私募股权基金对房地产行业的投资波动性较大。一季度虽然各级政府出重拳救楼市，但房地产行业仍处于发展低谷期，房价持续下滑，这也为私募股权基金创造了非常有利的进入时机。一季度，共发生6起针对中国房地产企业或房地产项目的投资，投资活跃度处于2008年以来的最高点。

        进入二季度后，全国房地产市场迎来了交易的持续活跃，带动整个房地产市场的逐步回暖，开发商自身的资金压力得到进一步的缓解，开发商与私募股权基金合作的需求较早前有明显下降。

        统计数据显示，从2006年第一季度到2009年第二季度，中国内地共发生82起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为90.01亿美元。

        清科中心研究人员发现，私募股权基金对中国房地产行业的投资呈现周期性波动，2006年下半年和2007年下半年，不论投资总额还是投资案例总数都高于同期上半年交易资本总量。2008年由于受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击，中国房地产行业不可避免地受到了冲击，故2008年下半年私募股权基金在房地产行业的投资未能呈现出周期性发展的小高潮。

        另外，私募股权基金投资地区也在发生转移。

        从2006年到2009年上半年，私募股权基金投资房地产行业主要聚焦在上海、北京为代表的长三角、环渤海、珠三角等经济较发达地区，上海、北京、广东分别以22.76亿美元、21.24亿美元、12.00亿美元的投资额位列前三。近年来，私募股权基金在投资地域方面有逐步向二三线城市扩展的趋势，如海南、河南、陕西等经济欠发达地区。

房企急需拓展融资渠道

        清科研究中心分析认为，目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。其中，银行贷款、定金及预付款（其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的）、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的约60%~70%，银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。

        对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。

        目前房地产金融除了传统的贷款和债券方式外，主要存在房地产投资基金、信托计划以及REITs三种金融工具。该中心研究人员认为，中国房地产开发企业急需调整资金单纯依靠银行信贷模式，必须学会“两条腿走路”，从资本市场直接融资。

        近年来，各类房地产投资基金在中国非常活跃，其中成熟物业收购和共同开发房地产项目是房地产投资基金的主要运作模式。然而，现阶段房地产投资基金主要是海外地产基金，国内地产基金起步晚，投资和管理能力较弱。

        由于受2008年下旬全球金融危机的影响，中国私募股权市场基金募资资本量大幅紧缩，2008年第四季度以来可投资于中国内地的新募房地产基金的数量及募集金额均有大幅下降。从去年年底至今，仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。



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